Połączenie kilku nieruchomości w jednej księdze wieczystej

Aby omówić temat łączenia kilku nieruchomości w jednej księdze wieczystej, wyjaśnijmy najpierw, czym jest nieruchomość.

Szukasz numeru księgi wieczystej?
Znajdź go online na podstawie adresu nieruchomości lub numeru działki:
Ksiegiwieczyste.pl
Przekonaj się, jakie to proste!

Zgodnie z art. 46 Kodeksu cywilnego:

“nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności”.

Kodeks cywilny wskazuje zatem na trzy podstawowe rodzaje nieruchomości:

• nieruchomości gruntowe (grunty – zabudowane i niezabudowane),
• nieruchomości budynkowe (budynki),
• nieruchomości lokalowe (lokale).

Bardzo zbliżoną definicję nieruchomości spotykamy w art. 24 ust. 1 Ustawy o księgach wieczystych i hipotece. W myśl w/w art.:

”nieruchomością jest część powierzchni ziemskiej, dla której urządzono księgę wieczystą”.

Nieruchomości zawarte w księdze wieczystej są oznaczone adresem ewidencyjnym zgodnym z katastrem nieruchomości. Nad prawidłowością oznaczenia nieruchomości w księdze wieczystej czuwa Państwowa Ewidencja Gruntów.

Przeczytaj: Nieruchomość gruntowa – charakterystyka (czym różni się od działki)

Jak dokonać połączenia nieruchomości w jedną księgę wieczystą?

Art. 21 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece przewiduje możliwość połączenia kilku nieruchomości w jednej księdze wieczystej. Połączenie może być spełnione pod warunkiem, że nieruchomości graniczą ze sobą lub stanowią całość gospodarczą.

Aby połączyć nieruchomości w jedną księgę wieczystą należy w Sądzie Rejonowym właściwym dla miejsca położenia nieruchomości złożyć stosowny wniosek na formularzu KW-WPIS.

Formularz KW-WPIS możemy pobrać ze strony internetowej Ministerstwa Sprawiedliwości (TUTAJ – Formularze wniosków stosowanych w sądach rejonowych prowadzących księgi wieczyste w systemie informatycznym oraz wniosków składanych do Centralnej Informacji KW) lub możemy skorzystać z formularza pobranego w Wydziale Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego.

Formularze udostępniane są nieodpłatnie, natomiast za czynność połączenia nieruchomości w jednej księdze wieczystej poniesiemy opłatę w wysokości 60 zł.

Składając wniosek do Sądu Rejonowego o połączenie dwóch lub więcej nieruchomości w jednej księdze wieczystej wnosimy jednocześnie do Sądu wniosek o zamknięcie tej księgi, z której odłączyliśmy nieruchomość.

Wniosek o zamknięcie księgi składamy wtedy, gdy księga wieczysta, z której odłączyliśmy nieruchomość stała się „pusta”, nie zawiera żadnej nieruchomości.

Aby połączyć nieruchomości w jednej księdze wieczystej, nie są wymagane żadne czynności geodezyjne (chyba, że mamy wątpliwości co do powierzchni nieruchomości, wówczas na koszt własny, możemy zlecić geodecie przeprowadzenie pomiaru kontrolnego).

Przeczytaj: Wpis do księgi wieczystej – co oznacza i jak go dokonać?

Korzyści wynikające z połączenia nieruchomości w jednej księdze wieczystej

Jedna księga dla kilku nieruchomości to mniej formalności przy załatwianiu spraw, w których musimy wykazać numer księgi wieczystej.

Poprzez połączenie nieruchomości w jednej księdze wieczystej uzyskujemy większą wartość nieruchomości, a w konsekwencji podwyższenie ewentualnego zabezpieczenia hipotecznego.

W przypadku ustanowienia hipoteki, obejmie ona jedną nieruchomość, a nie kilka (obniżenie kosztów).

Ujemne skutki połączenia nieruchomości w jednej księdze wieczystej

Podobnie jak przy ustanawianiu służebności, ustanowienie hipoteki będzie obciążać całą nieruchomość (czyli wszystkie działki ewidencyjne, które je tworzą).

W przypadku chęci sprzedaży którejkolwiek z działek ewidencyjnych należących do nieruchomości obciążonej hipoteką, możemy mieć trudności w jej zbyciu. Z uwagi na fakt, że wierzyciel hipoteczny jest uprawniony do zaspokojenia się z nieruchomości obciążonej bez względu na to, kto jest jej właścicielem, chętnych na nabycie takiej nieruchomości zapewne nie będzie.

Problemy podczas ustanawiania kolejnych hipotek. W przypadku niewypłacalności dłużnika, każdy wierzyciel chciałby mieć swoją hipotekę na pierwszym miejscu, gdyż to mu daje największą gwarancję zaspokojenia się z nieruchomości.

Jeżeli jedna z łączonych nieruchomości jest obciążona ograniczonym prawem rzeczowym np. służebnością przesyłu, to prawo to przekłada się na wszystkie nieruchomości zawarte w danej księdze wieczystej.

Tak więc podejmując decyzję o połączeniu nieruchomości w jednej księdze wieczystej należy rozważyć wszystkie dobre i złe strony tej czynności. Zbyt pochopna decyzja o połączeniu nieruchomości w jednej księdze wieczystej nie zawsze jest korzystna.

Podstawa prawna :
1. Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece

Foto: Fotolia