Obciążenia nieruchomości – czym są i jak je sprawdzić?

Zakup nieruchomości – lokalu mieszkalnego czy domu, zawsze wiąże się z wydatkowaniem znacznej kwoty pieniędzy oraz dużym stresem. Pojawiające się na rynku oferty sprzedaży, często bardzo atrakcyjne cenowo, kuszą. Jedne z nich mogą stać się dobrą inwestycją, inne natomiast mogą przysporzyć nabywcy wiele problemów. Dzieje się tak wówczas, gdy nabywca nieruchomości nie do końca sprawdzi jej stan prawny. Może się bowiem okazać, że nabyta nieruchomość może być obciążona różnego rodzaju prawami np. takimi jak hipoteka, służebność czy dożywocie. Aby zminimalizować ryzyko nabycia nieruchomości obciążonej, należy wyjaśnić sobie, czym są „obciążenia nieruchomości”.

Szukasz numeru księgi wieczystej?
Znajdź go na podstawie adresu nieruchomości lub numeru działki:
Wejdź na Ksiegiwieczyste.pl
Sprawdź, jakie to proste!

Co to znaczy, że nieruchomość jest obciążona?

Obciążenie nieruchomości to taki stan nieruchomości, w której jej właściciel nie może tą nieruchomością swobodnie rozporządzać – władać.

Obciążenie nieruchomości może mieć charakter stały (np. obciążenie wynikające z ustanowienia na nieruchomości, zazwyczaj jej części, np. stanowiska archeologicznego) bądź obciążenie przejściowe takie jak hipoteka, służebność oraz inne ograniczone prawo rzeczowe, które z czasem na skutek wygaśnięcia bądź z innej przyczyny mogą zostać wykreślone z księgi wieczystej.

Na wpisy wszelkich obciążeń nieruchomości przeznaczony jest Dział III księgi wieczystej – „Prawa, roszczenia i ograniczenia” oraz Dział IV księgi wieczystej – „Hipoteka”. Mówi o tym art. 25 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (dalej u.k.w.h.). W myśl treści tego przepisu „księga wieczysta zawiera cztery działy, z których:

• pierwszy obejmuje oznaczenie nieruchomości oraz wpisy praw związanych z jej własnością,
• drugi obejmuje wpisy dotyczące własności i użytkowania wieczystego,
• trzeci przeznaczony jest na wpisy dotyczące ograniczonych praw rzeczowych, z wyjątkiem hipotek, na wpisy ograniczeń w rozporządzaniu nieruchomością lub użytkowaniem wieczystym oraz na wpisy innych praw i roszczeń z wyjątkiem roszczeń dotyczących hipotek,
• czwarty przeznaczony jest na wpisy dotyczące hipotek”.

Co może być obciążeniem nieruchomości?

Do obciążeń nieruchomości mających wpływ na swobodne rozporządzanie nieruchomością, np. ewentualne jej zbycie (sprzedaż) czy chociażby dzierżawę, należą:

• prawa rzeczowe, takie jak własność i użytkowanie wieczyste,
• ograniczone prawa rzeczowe, takie jak użytkowanie, służebność, zastaw, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu i hipoteka,
• prawa osobiste takie jak: prawo najmu, dzierżawy, odkupu, pierwokupu, prawo dożywocia, prawo z umowy timeshare, o którym mowa w ustawie z dnia 16 września 2011 r. o timeshare,
• roszczenia,
• ostrzeżenia,
• ograniczenia w rozporządzaniu nieruchomością.

Podstawowe prawa i roszczenia, jakimi może być obciążona nieruchomość, określa ustawa o księgach wieczystych i hipotece – art. 16 oraz Kodeks cywilny – art. 244.

Na nieruchomości mogą ciążyć:

• roszczenie o przeniesienie własności nieruchomości lub użytkowania wieczystego albo o ustanowienie ograniczonego prawa rzeczowego, dotyczy to również roszczeń przyszłych;
• roszczenie wynikające z określenia zarządu lub sposobu korzystania z nieruchomości przez współwłaścicieli lub wieczystych użytkowników;
• roszczenie współwłaścicieli wyłączające uprawnienie do zniesienia współwłasności;
• wierzytelności banku hipotecznego zabezpieczone hipoteką oraz informacje, że zostały one wpisane do rejestru zabezpieczenia listów zastawnych, o których mowa w ustawie z dnia 29 sierpnia 1997 r. o listach zastawnych i bankach hipotecznych.

Katalog praw i roszczeń określony w art. 16 u.k.w.h. nie jest katalogiem zamkniętym, ma jedynie charakter przykładowy.

Nieruchomość może być także objęta np.:

• zakazem zbywania i obciążania nieruchomości orzekanym w postępowaniu cywilnym (art. 755 § 1 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego, dalej k.p.c.),
• zakazem zbywania spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu (art. 7523 § 1 k.p.c.),
• zakazem zbywania i obciążania nieruchomości, orzekanym w postępowaniu karnym (art. 292 § 2 ustawy z dnia 6 czerwca 1987 r. Kodeks postępowania karnego).

Nieruchomość może być objęta ograniczeniem w jej korzystaniu w związku z decyzją o ustanowieniu zabytku nieruchomego, o czym mówi art. 9 ust. 4 ustawy z dnia 23 lipca 2003 r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami. W myśl tego przepisu „Wpisanie zabytku nieruchomego do rejestru ujawnia się w księdze wieczystej danej nieruchomości na wniosek wojewódzkiego konserwatora zabytków, na podstawie decyzji o wpisie do rejestru tego zabytku”.

Na nieruchomości może ciążyć także:

• roszczenie o ustanowienie odrębnej własności lokalu i o przeniesienie tego prawa (art. 9 ust. 2 ustawy o własności lokali);
• roszczenie z umowy deweloperskiej;
• roszczenie o opłatę przekształceniową w związku z przekształceniem prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów, art. 5 ust 1-13 ustawy przekształceniowej, która weszła w życie 1 stycznia 2019 r. i stała się przyczyną „zakorkowania” sądów. W przypadku ujawnienia tego roszczenia w księdze wieczystej warto sprawdzić, czy opłata przekształceniowa została już uiszczona. Opłata przekształceniowa obciąża bowiem każdoczesnego właściciela nieruchomości przez 20 kolejnych lat;
• roszczenie wynikające z zawartej umowy przedwstępnej. W przypadku, gdy kupujący nabędzie nieruchomość z wpisem w Dziale III informującym o zawarciu umowy przedwstępnej należy pamiętać, że w przypadku nabycia takiej nieruchomości, nabywca jest zobowiązany do przejęcia odpowiedzialności za realizację umowy przedwstępnej, w razie gdy upomni się o to strona uprawniona;
• ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości w trybie przepisów o wywłaszczaniu nieruchomości, art. 124 ustawy o gospodarce nieruchomościami;
• roszczenie o usunięcie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym (art. 10 ust. 2 u.k.w.h.);
• roszczenie wierzyciela hipotecznego o przeniesienie jego hipoteki na miejsce opróżnione przez inną hipotekę;
• uprawnienie do rozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym (art. 101 ust. 2 u.k.w.h.).

Nieruchomość może być także obciążona wnioskiem syndyka o ogłoszenie upadłości oraz wszczęcie egzekucji na wniosek komornika. Co, ważne wszczęcie egzekucji w stosunku do dłużnika następuje z chwilą dokonania wpisu do księgi wieczystej o dokonaniu tej czynności, a nieruchomość jest zajęta nawet wówczas, gdy właściciel tej nieruchomości nie otrzymał wezwania o zapłatę należnego długu.

Ujawnienie obciążeń na nieruchomości

Ujawnienie obciążeń na nieruchomości poprzedza ich powstanie, które wiąże się zazwyczaj zawarciem umowy pomiędzy właścicielem nieruchomości a zainteresowanym.

Innymi zdarzeniami prawnymi, na mocy których może dojść do ustanowienia ograniczonego prawa rzeczowego mogą być:

• ustanowienie z mocy prawa;
• na mocy orzeczenia sądu,
• na podstawie decyzji administracyjnej,
• na mocy zapisu windykacyjnego.

Ujawnienie obciążeń i ograniczeń oraz ostrzeżeń mających wpływ na rozporządzanie nieruchomością następuje poprzez ich wpis w Dziale III księgi wieczystej „Prawa, roszczenia i ograniczenia”.

W myśl art. 25 ust.1 pkt 3 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, Dział III księgi wieczystej jest przeznaczony na wpisy dotyczące ograniczonych praw rzeczowych, z wyjątkiem hipotek, na wpisy ograniczeń w rozporządzaniu nieruchomością lub użytkowaniem wieczystym oraz na wpisy innych praw i roszczeń z wyjątkiem roszczeń dotyczących hipotek.

W przypadku księgi wieczystej prowadzonej dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokali mieszkalnego Dział III przeznaczony jest na wpisy ograniczeń w rozporządzaniu prawem oraz wpisy innych praw i roszczeń, z wyjątkiem roszczeń dotyczących hipotek w dziale tym wpisuje się również ostrzeżenia.

Wpis hipoteki, posiadającej szczególną funkcję, służącą zabezpieczeniu wierzytelności, następuje w Dziale IV księgi wieczystej – „Hipoteka”.

Dział III księgi wieczystej, podobnie jak Dział II księgi wieczystej, ujawnia stan prawny nieruchomości poprzez wskazanie praw obciążających nieruchomość, użytkowanie wieczyste oraz prawo własności na użytkowanym gruncie budynków, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, ograniczenia w ich rozporządzaniu jak również inne prawa i roszczenia a także ostrzeżenia dotyczące stanu prawnego nieruchomości.

Prawa rzeczowe

Ujawnienie w księdze wieczystej ograniczonych praw rzeczowych wymaga zawarcia umowy w formie aktu notarialnego o ustanowienie ograniczonego prawa rzeczowego, a następnie złożenie wniosku o wpis do księgi wieczystej. Forma aktu notarialnego jest potrzebna tylko dla oświadczenia właściciela, który ustanawia prawo oraz złożenia wniosku o wpis tego prawa do księgi wieczystej.

Do ujawnienia w księdze wieczystej ograniczonego prawa rzeczowego może dojść również z mocy prawa, np. służebność przesyłu bądź na mocy orzeczenia sądu – służebność, np. drogi koniecznej.

Inną formą ustanowienia służebności jest forma decyzji administracyjnej. Możliwość ustanowienia służebności w drodze decyzji przewidziano w sytuacji np. wywłaszczenia nieruchomości w przypadku, gdy zachodzi potrzeba zapobieżenia niebezpieczeństwu, jakie może powstać na nieruchomości sąsiedniej na skutek wywłaszczenia nieruchomości (art. 120 ustawy o gospodarce nieruchomościami) bądź planowania inwestycji celu publicznego.

Użytkowanie oraz służebność mogą również powstać na mocy zapisu windykacyjnego umieszczonego w testamencie. W myśl postanowień art. 9811 § 2 k.c. w testamencie sporządzonym w formie aktu notarialnego spadkodawca może postanowić, że oznaczona osoba w testamencie nabywa przedmiot zapisu z chwilą otwarcia spadku. Przedmiotem zapisu może być ustanowienie na rzecz zapisobiercy użytkowania lub służebności. W tym przypadku ograniczone prawo rzeczowe powstaje z chwilą śmierci testatora.

Sąd wpisując ograniczone prawo rzeczowe do księgi wieczystej ujawnia rodzaj prawa oraz sposób i zakres wykonywania tego prawa. Jeżeli wykonywanie prawa ogranicza się do części nieruchomości we wpisie ograniczonego prawa ujawnia się tę część.

Do ujawnienia w księdze wieczystej prawa osobistego lub roszczenia wystarcza dokument obejmujący oświadczenie właściciela nieruchomości o ustanowienie tego prawa albo obejmujący zgodę na wpis roszczenia (art. 32 ust. 2 u.k.w.h.). Oświadczenie takie powinno być co najmniej w formie pisemnej z podpisem notarialnie poświadczonym.

Ograniczone prawo rzeczowe wygasa, jeżeli uprawniony się go zrzeka. Niemniej jednak, jeżeli ograniczone prawo rzeczowe było ujawnione w treści księgi wieczystej do jego wygaśnięcia niezbędne jest wykreślenie tego prawa z Działu III księgi wieczystej. Wykreślenie wymaga złożenia wniosku do sądu, w którym prowadzona jest księga wieczysta dla nieruchomości obciążonej ograniczonym prawem rzeczowym.

Prawa osobiste

Inną grupą wpisów w księdze wieczystej w Dziale III są prawa osobiste.

Z uwagi na to, że prawa te nie należą do praw rzeczowych określonych w art. 16 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, mogą one być ujawnione w księdze wieczystej wyłącznie w przypadkach przewidzianych w ustawie.

W Dziale III księgi wieczystej mogą być ujawnione prawa osobiste takie jak: prawo najmu, dzierżawy, prawo odkupu, prawo pierwokupu, dożywocia, prawo z umowy timeshare.

Definicje poszczególnych praw ujętych w art. 16 u.k.w.h. określa ustawa z Kodeks cywilny, art. 659, 693.

Wpis do Działu III księgi wieczystej umowy najmu oraz umowy dzierżawy następuje na podstawie dokumentu (umowy) z podpisem notarialnie poświadczonym.

Prawo odkupu jest traktowane jako dodatkowe zastrzeżenie w umowie sprzedaży.

Prawo pierwokupu jest ściśle związane z umową sprzedaży i służy jako zapewnienie określonej osobie pierwszeństwa kupna oznaczonego przedmiotu umowy przed innymi potencjalnymi nabywcami.

Innym prawem osobistym, które jest ujawniane w treści Działu III księgi wieczystej, jest prawo dożywocia. Definicję prawa dożywocia określa art. 908 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny. W myśl tego przepisu, jeżeli w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązał się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie (umowa o dożywocie), powinien on, w braku odmiennej umowy, przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczyć mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym.

Prawem osobistym ujawnianym w treści księgi nieczystej może być prawo z umowy timeshare. Przez umowę timeshare rozumie się umowę, na podstawie której konsument za odpłatnością nabywa prawo do korzystania w okresach wskazanych w umowie, z co najmniej jednego miesiąca zakwaterowania zawartą na okres dłuższy niż rok.

Jednym z rzadko spotykanych praw osobistych obciążających nieruchomość może być prawo do korzystania z nieruchomości ustanowione decyzją starosty przysługujące podmiotowi, który na określonym terenie będzie realizował zadania z zakresu administracji rządowej, np. zakładanie i przeprowadzenie na nieruchomości ciągów drenażowych, przewodów i urządzeń służących do przesyłania lub dystrybucji płynów, pary, gazów oraz urządzeń łączności publicznej i sygnalizacji, a także innych podziemnych, nadziemnych obiektów i urządzeń niezbędnych do korzystania z tych urządzeń jeżeli właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości nie wyraża na to zgody. Decyzji starosty w zakresie zajęcia określonej nieruchomości nadaje się rygor natychmiastowej wykonalności.

Roszczenia

Znamienna grupę wpisów w Dziale III księgi wieczystej stanowią roszczenia.

Zgodnie z art. 16 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece roszczenia mogą być ujawniane w treści księgi wieczystej wyłącznie w przypadkach przewidzianych w ustawach.

Do praw określonych w ustawach należą w szczególności prawa określone w ustawie z dnia ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (dalej u.g.n.), np.

• Postanowienia umowy o oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste dotyczące sposobu korzystania z tej nieruchomości podlegają ujawnieniu w księdze wieczyste – art. 30 u.g.n.;
• Decyzja lub orzeczenie sądu dotyczące podziału nieruchomości – art. 98 ust 2 u.g.n.;
• Wniosek wójta, burmistrza albo prezydenta o ujawnienie w księdze wieczystej przystąpienia do scalenia i podziału nieruchomości, a gdy nieruchomość nie ma założonej księgi wieczystej, o złożenie do istniejącego zbioru dokumentów – art. 102 ust. 5 u.g.n.;
• Wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego – starosta wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, składa w sądzie wniosek o ujawnienie w księdze wieczystej wszczęcia postępowania wywłaszczeniowego, a jeżeli nieruchomość nie ma założonej księgi wieczystej – o złożenie do istniejącego zbioru dokumentów zawiadomienia o wszczęciu tego postępowania – art. 117 u.g.n.

W księdze wieczystej mogą być także ujawnione roszczenia wynikające z treści art. 158 ustawy k.c. dotyczące przeniesienia własności. W myśl tego przepisu zobowiązanie, czy to dewelopera czy właściciela nieruchomości – osoby prywatnej, do przeniesienia prawa własności powinno wynikać z umowy zawartej w formie aktu notarialnego. Roszczenie o ustanowienie odrębnej własności lokalu i o przeniesienie tego prawa powinno być ujawnione w księdze wieczystej (art. 9 ustawy o własności lokali), a jego skuteczność potwierdzona wpisem do księgi wieczystej.

Najbardziej klasycznym roszczeniem ujawnianym w Dziale III księgi wieczystej jest roszczenie wynikające z art. 145 k.c. oraz art. 151 k.c.

Zgodnie z art. 145 k.c. „Jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za
wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej (droga konieczna)”.

Natomiast w myśl art. 151 k.c.: „Jeżeli przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia przekroczono bez winy umyślnej granice sąsiedniego gruntu, właściciel tego gruntu nie może żądać przywrócenia stanu poprzedniego, chyba że bez nieuzasadnionej zwłoki sprzeciwił się przekroczeniu granicy albo że grozi mu niewspółmiernie wielka szkoda. Może on żądać albo stosownego wynagrodzenia w zamian za ustanowienie odpowiedniej służebności gruntowej albo wykupienia zajętej części gruntu, jak również tej części, która na skutek budowy straciła dla niego znaczenie gospodarcze”.

Dział IV księgi wieczystej – Hipoteka

Dział IV – „Hipoteka” zawiera (bądź nie) informacje o wszystkich hipotekach obciążających nieruchomość.

W Dziale IV mogą pojawić się wpisy obciążające nieruchomość, takie jak hipoteki umowne ustanowione na rzecz banku czy hipoteki przymusowe bądź ustawowe powstające na mocy prawa (powstałe w związku z zaległościami podatkowymi, np. podatek od nieruchomości).

Analiza Działu IV – „Hipoteka” pozwala określić stan zadłużenia nieruchomości. Ujawnienie jakiegokolwiek wpisu w Dziale IV księgi wieczystej, np. wzmianki, powinno skłonić nabywcę nieruchomości do bardziej szczegółowego sprawdzenia wszystkich wpisów ujawnionych w treści księgi wieczystej.

Wzmianki w księdze wieczystej

Prowadząc analizę wpisów w poszczególnych działach księgi wieczystej nie można zapomnieć o informacjach zawartych w rubryce „Wzmianka”.

W każdym dziale księgi wieczystej znajduje się rubryka „Wzmianka”.

W poszczególnych polach rubryki „Wzmianka” może znaleźć się informacja o wniosku o wpis do księgi wieczystej, który po jego ujawnieniu może zmienić treść księgi wieczystej.

W polu wzmianka znajdować się mogą żądania. Istotną informacją w polach wzmianki, dla przeglądającego księgę wieczystą, są wpisy ujawnione w podpolu „B” pola wzmianka. W podpolu tym niezwłocznie po zarejestrowaniu wniosku o wpis w dzienniku ksiąg wieczystych, pojawia syntetyczny opis żądania.

Przykładowo w podpolu „B” może znaleźć się informacja:

• w Dziale I-O „Odłączenie części lub całości nieruchomości i założenie dla niej nowej KW”,
• w Dziale I-Sp „Zmiana udziału właściciela wyodrębnionego lokalu w nieruchomości wspólnej”,
• w Dziale II „Wpis prawa użytkowania wieczystego nieruchomości”,
• w Dziale III „Wpis ostrzeżenia o niezgodności treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym”,
• w Dziale IV „Wykreślenie hipoteki”.

Jak sprawdzić, czy nieruchomość jest obciążona?

Aby po zakupie nieruchomości uniknąć przykrych niespodzianek, należy bardzo dokładnie zapoznać się z treścią księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości nabywanej.

Jeszcze przed transakcją zakupu nieruchomości należy poprosić sprzedającego o podanie numeru księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości będącej przedmiotem transakcji. Numer księgi wieczystej pozwoli nam na szybkie dotarcie do księgi wieczystej i zapoznanie się z jej treścią.

Obecnie księgi wieczyste prowadzone w systemie teleinformatycznym. Treść ksiąg wieczystych gromadzona jest w Centralnej Bazie Danych Ksiąg Wieczystych. Każda księga wieczysta posiada swój niepowtarzalny numer składający się z:

• kodu sądu rejonowego, w którym prowadzona jest dana księga wieczysta,
• numeru repertorium,
• oraz cyfry kontrolnej.

Wszystkie trzy elementy numeru księgi wieczystej są oddzielone od siebie ukośnikiem.

Aby sprawdzić stan wpisów ujawnionych w księdze wieczystej danej nieruchomości, wystarczy wejść na stronę Ministerstwa Sprawiedliwości https://ekw.ms.gov.pl/ i tam w zakładce „Przeglądanie księgi wieczystej” wpisać znany numer księgi wieczystej.

Na tej samej stronie można również samodzielnie złożyć wniosek o wydanie odpisu z księgi wieczystej, jego opłacenie i wydrukowanie lub pobranie odpisu.

Przeglądając informacje ujęte w treści księgi wieczystej należy zwrócić uwagę na wpis praw ujętych w poszczególnych jej działach ze szczególnym uwzględnienie wpisów w działach II, III i IV księgi wieczystej.

Prostym i szybkim sposobem na sprawdzenie nieruchomości pod względem obciążeń jest skorzystanie z „Raportu z analizy księgi wieczystej”. Profesjonalny „Raport z analizy księgi wieczystej” oferowany jest przez portal KsiegiWieczyste.pl. Tutaj, po odkryciu numeru księgi wieczystej można skorzystać z funkcji ”Dodaj Raport z Analizy odkrytej KW”. W wyniku tego działania, w kilka minut, za niewielką odpłatnością można otrzymać raport o wszelkich obciążeniach ciążących na nieruchomości, dla której jest prowadzona określona księga wieczysta.

Zakup nieruchomości z obciążeniem – jakie wiążą się z tym konsekwencje?

Nabycie nieruchomości obciążonej jakimkolwiek prawem może grozić bardzo przykrymi skutkami. Np. nabycie nieruchomości obciążonej hipoteką skutkuje tym, że każdy kolejny właściciel nieruchomości obciążonej hipoteką staje się dłużnikiem hipotecznym.

W sytuacji, gdy właściciel nieruchomości obciążonej hipoteką przestanie spłacać swoje zobowiązania wobec banku, bank może dochodzić swoich praw od ewentualnego nabywcy nieruchomości obciążonej hipoteką, bowiem w myśl obowiązujących przepisów dłużnikiem banku staje się każdoczesny właściciel nieruchomości obciążonej hipoteką: „Zmiana właściciela nieruchomości obciążonej hipoteką nie ma wpływu na dalsze jej istnienie” (Ustawa o księgach wieczystych i hipotece. Komentarz. St. Rudnicki).

Podobnie, w przypadku, gdy nabędziemy nieruchomość obciążoną prawem dożywocia. Prawo to, jako specyficzne prawo alimentacyjne, wraz ze sprzedażą nieruchomości przechodzi na nabywcę, który zobowiązany zostaje do spełnienia wszelkich wymogów zawartych w definicji prawa dożywocia – art. 908 par. 1 k.c.

Ujawnione w Dziale III księgi wieczystej wpisy obciążające nieruchomość i określające stan prawny nieruchomości korzystają z rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych.

Rękojmia dotyczy tylko nieruchomości, które posiadają założoną księgę wieczystą. Tak więc nabycie nieruchomości, która posiada założoną księgę wieczystą, jest chronione rękojmią wiary publicznej ksiąg wieczystych, chociażby stan prawny ujawniony w treści księgi wieczystej nie był zgodny z rzeczywistym stanem prawnym.

Stan prawny to stan nieruchomości i odnoszących się do niej praw ujawnionych w działach II, III i IV księgi wieczystej.

Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych chroni wyłącznie prawa nabyte przez odpłatną czynność prawną.

Rękojmia nie ma zastosowania, gdy nabycie następuje w wyniku innych zdarzeń np. takich jak:

• nabycie w toku postępowania egzekucyjnego,
• nabycie w toku postępowania administracyjnego,
• nabycie nieruchomości prze zasiedzenie czy przemilczenie,
• nabycie w wyniku spadkobrania zarówno z mocy postanowień kodeksu cywilnego jak i zapisu testamentowego,
• nabycie na podstawie umowy majątkowej małżeńskiej,
• nabycie z mocy samego prawa.

Rękojmia nie chroni również hipoteki przymusowej.

Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych działa jedynie wobec osoby nabywającej prawo.

Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie chroni również nabywcy nieruchomości, który wraz z zakupem nabył ograniczone prawa rzeczowe obciążające daną nieruchomość, nawet wówczas, gdy nie były one wpisane do księgi wieczystej w momencie dokonania transakcji nabycia. Do praw tych należą:

prawa obciążające nieruchomość z mocy ustawy,

• prawo dożywocia,
• służebność ustanowiona na podstawie decyzji właściwego organu administracji państwowej,
• służebności drogi koniecznej albo służebności ustanowione w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia,
• służebności przesyłu (art. 7 u.k.w.h.). Zgodnie z interpretacją St. Rudnickiego, wymienione w art. 7 prawa „posiadają tak istotne znaczenie, że poddanie ich skutkom rękojmi mogłoby doprowadzić do sytuacji bardzo szkodliwych, których porządek prawny nie powinien akceptować”.

Rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych wyłącza wzmianka o wniosku.

Rękojmia jest wyłączona dopóty, dopóki wzmianka (ostrzeżenie) nie zostanie wykreślona z treści księgi wieczystej.

Dodatkowo należy podkreślić, że wszelkie wpisy roszczeń ujawnione w treści księgi wieczystej, zapewniają tym roszczeniom szczególną ochronę na wypadek zbycia nieruchomości.

Podstawa prawna i inne źródła:

1. Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece.
2. Ustawa z dnia 16 września 2011 r. o timeshare.
3. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny.
4. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego.
5. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.
6. „Ustawa o księgach wieczystych i hipotece. Komentarz”, St. Rudnicki.
7. „Wniosek o wpis w księdze wieczystej”, P. Biernacki, G. Mikołajczuk.

---