Jak sprawdzić stan prawny nieruchomości (przed jej zakupem)?

Zakup nieruchomości to poważna decyzja, dlatego przed podpisaniem umowy warto dokładnie sprawdzić nie tylko jej stan techniczny, ale również stan prawny nieruchomości. Kto jest jej właścicielem? Czy nieruchomość jest obciążona hipoteką, służebnością lub innymi prawami osób trzecich? Czy nie toczą się wobec niej postępowania, które mogą mieć wpływ na bezpieczeństwo transakcji? Dokładne sprawdzenie tych informacji pozwala ograniczyć ryzyko i uniknąć nieprzyjemnych niespodzianek po zakupie. W artykule podpowiadamy, gdzie szukać najważniejszych informacji i na co zwrócić uwagę przed zawarciem umowy.

Szukasz numeru księgi wieczystej?
Znajdź go na podstawie adresu nieruchomości lub numeru działki:
Wejdź na Ksiegiwieczyste.pl
Sprawdź, jakie to proste!

Jakie dokumenty i informacje sprawdzić przed nabyciem nieruchomości?

Księga wieczysta

Podstawowym dokumentem określającym stan prawny nieruchomości jest księga wieczysta, która wskazuje, kto jest właścicielem nieruchomości oraz jakie i na czyją rzecz zostały ustanowione prawa, obciążenia i ograniczenia. Każdy, kto zamierza nabyć nieruchomość, powinien zapoznać się z treścią wpisów ujawnionych w jej księdze wieczystej i ocenić, czy nabycie nieruchomości w stanie prawnym określonym w dokumencie nie jest obarczone ryzykiem bądź ograniczeniami dla planowanego działania.

Zgodnie z art. 2 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (dalej u.k.w.h.) księgi wieczyste są jawne. Konsekwencją jawności ksiąg wieczystych jest, że w przypadku procesu dotyczącego nabycia nieruchomości nie można powoływać się na nieznajomość wpisów i wzmianek uczynionych w księdze wieczystej. Podobnie nie można powoływać się na wpisy w niewłaściwym dziale księgi wieczystej.

Każdy, kto zna numer księgi wieczystej, może zapoznać się z jej treścią korzystają z przeglądarki umieszczonej przez Ministra Sprawiedliwości na stronie internetowej pod adresem: https://ekw.ms.gov.pl/.

Księgi wieczyste są prowadzone w formie elektronicznej. Zasady zakładania i prowadzenia ksiąg wieczystych reguluje Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 15 lutego 2016 r. w sprawie zakładania i prowadzenia ksiąg wieczystych w systemie teleinformatycznym.

Księgi wieczyste prowadzi się według ustalonego wzoru. Księga wieczysta składa się z czterech działów oraz okładki.

Okładka zawiera informacje podstawowe takie jak:

• numer księgi wieczystej,
• oznaczenie wydziału sądu, w którym prowadzona jest księga wieczysta, z podaniem nazwy sądu, siedziby sądu, kodu wydziału sądu, numeru wydziału oraz nazwy sądu. Na okładce znajdują się również dane o założeniu księgi wieczystej oraz o zamknięciu księgi wieczystej.

Dział I księgi wieczystej składa się z dwóch działów tj.:

• Dział I-O – „Oznaczenie nieruchomości”,
• Dział I-Sp – „Spis praw związanych z własnością”.

Dział I-O – „Oznaczenie nieruchomości” zawiera podstawowe dane ewidencyjne nieruchomości. Dane te pochodzą z Ewidencji Gruntów i Budynków prowadzonej przez starostę.

W dziale I-O ujawnia się położenie administracyjne nieruchomości wskazując województwo, powiat, gminę, miejscowość, dzielnicę, w której położona jest nieruchomość oraz numer działki ewidencyjnej wraz z obrębem ewidencyjnym.

W przypadku lokali mieszkalnych w dziale I-O podaje się numer lokalu, kondygnację, na której położony jest lokal, rodzaje i liczbę izb oraz podaje się powierzchnię użytkową lokalu wraz z pomieszczeniami przynależnymi (piwnica, komórka lokatorska itp.).

Dział I-O – „Oznaczenie nieruchomości” jest o tyle ważny, że pozwala jednoznacznie zidentyfikować nieruchomość i upewnić się, że okazana przez właściciela nieruchomość jest tą właściwą, zgodną z opisem ujawnionym w księdze wieczystej.

Jakiekolwiek nieścisłości pomiędzy nieruchomością okazaną, a tą opisaną w księdze wieczystej, mogą prowadzić
do poważnych konsekwencji. Bywa bowiem, że sprzedający okazuje kupującemu nieruchomość, np. gruntową, inną aniżeli ta, która jest opisana w księdze wieczystej.

W Dziale I-Sp – „Spis praw związanych z własnością” ujawnia się prawa związane z nieruchomością, czyli prawa, które zawsze „idą z nieruchomością” niezależnie od tego, czyją staję się ona własnością. W przypadku lokali ujawnia się tutaj prawa, które przysługują właścicielowi lokali, np. takie jak:

• udział w nieruchomości wspólnej,
• udział w częściach wspólnych budynku,
• prawo korzystania z miejsc parkingowych,
• prawo do pomieszczeń gospodarczych,
• udział w infrastrukturze technicznej,
• prawo korzystania z infrastruktury osiedlowej.
• służebności związane z własnością.

Prawa i obowiązki związane z własnością powinny być w Dziale I-Sp szczegółowo opisane ze wskazaniem tzw. księgi wieczystej powiązanej, a także tzw. udziału związanego.

W obu działach księgi wieczystej znajduje się rubryka „Wzmianka”. Pojawienie się w Dziale I-O bądź w Dziale I-Sp wzmianki może świadczyć o tym, że do sądu wpłynął wniosek, którego ujawnienie może zmienić oznaczenie nieruchomości, np. na skutek nowego pomiaru powierzchnia nieruchomości gruntowej uległa zmianie.

Dział II księgi wieczystej – „Własność”. W dziale tym ujawnia się właścicieli nieruchomości, użytkowników wieczystych, względnie uprawnionego z tytułu spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego.

W księdze wieczystej właściciela nieruchomości oznacza się za pomocą takich danych jak: pierwsze i drugie imię, nazwisko, w przypadku nazwisk złożonych wskazuje się w odrębnych polach pierwszy i drugi człon nazwiska, imię ojca i imię matki, numer ewidencyjny PESEL.

Sprawdzając księgę wieczystą prowadzoną dla danej nieruchomości, powinniśmy porównać dane ujęte w księdze wieczystej z danymi osoby podającej się za właściciela. Przy czym należy pamiętać, że jeżeli w księdze wieczystej prawo własności przysługuje wspólnie kilku osobom to, aby nabyć taką nieruchomość, należy rozmawiać ze wszystkimi współwłaścicielami tej nieruchomości.

Dział III księgi wieczystej – “Prawa, roszczenia i ograniczenia” przeznaczony jest na wpisy ograniczonych praw rzeczowych, z wyjątkiem hipoteki, na wpisy ograniczeń w rozporządzaniu nieruchomością lub użytkowaniem wieczystym oraz na wpisy innych praw i roszczeń.

Treść wpisów w Dziale III może mieć istotne znaczenie dla przyszłego gospodarowania nieruchomością. Ujawnione ograniczenia w praktyce mogą uniemożliwić swobodne zarządzanie nieruchomością, a w razie ewentualnej sprzedaży mogą skutecznie blokować to przedsięwzięcie.

W dziale tym mogą znaleźć się roszczenia organów publicznych, np. prawo pierwokupu czy odkupu przysługujące gminie, a także ostrzeżenia o wszczęciu postępowań administracyjnych bądź sądowych dotyczących nieruchomości. Co istotne, w dziale tym mogą znaleźć się również wpisy o toczących się postępowaniach komorniczych, co może świadczyć, że nieruchomość może być poddana licytacji.

W treści ograniczeń odnoszących się do nieruchomości mogą znaleźć się:

• służebności gruntowe (np. prawo przechodu bądź przejazdu przez nieruchomość),
• służebność osobista (np. prawo dożywocia),
• służebność przesyłu (np. służebność na rzecz przedsiębiorstwa energetycznego czy gazowego),
• prawo użytkowania wieczystego,
• roszczenia osób trzecich (np. przeniesienie prawa własności na rzecz osób trzecich),
• prawo odkupu bądź pierwokupu,
• prawo dzierżawy,
• prawo najmu,
• roszczenie z umowy przedwstępnej,
• ostrzeżenie o niezgodności stanu prawnego księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym,
• wpisy egzekucji komorniczych,
• wpisy zabezpieczenia komorniczego,
• zastrzeżenia konserwatora przyrody oraz konserwatora zabytków,
• wpisy informujące o zakazie zabudowy,
• ograniczenia środowiskowe wynikające z utworzenia obszarów chronionych, np. NATURA 2000,
• ograniczenia w rozporządzaniu nieruchomością,
• ostrzeżenia o toczących się postępowaniach administracyjnych (np. o wywłaszczeniach),
• roszczenia reprywatyzacyjne.

W Dziale III księgi wieczystej musimy zwrócić uwagę na wpisy ujawnione w rubryce „Wzmianka”. Pojawienie się wzmianki może świadczyć, że do sądu wpłyną wniosek, który po jego ujawnieniu może całkowicie zmienić treść księgi wieczystej. Ryzyko nabycia nieruchomości z „nierozszyfrowaną” wzmianką jest znaczne.

Dział IV księgi wieczystej – „Hipoteka” jest przezanczony na wpisy hipotek obciążających nieruchomość.

Mogą tutaj występować hipoteki umowne ustanowione na rzecz banków, jak i hipoteki przymusowe czy ustawowe powstające z mocy prawa, np. powstające w związku z zaległościami podatkowymi (podatek od nieruchomości).

W przypadku ustanowienia hipoteki w księdze wieczystej znajdują się informacje takie jak:

• numer hipoteki,
• treść hipoteki (roszczenia) – tutaj podaje się dane dotyczące treści hipoteki, względnie roszczenia o ustanowienie hipoteki,
• suma hipoteki wyrażona cyframi arabskimi i słownie,
• waluta sumy hipoteki według obowiązującego w międzynarodowym obrocie wzorca, oznaczona i wyrażona skrótem przyjętym w tabeli kursów NBP,
• dane wierzyciela hipotecznego,
• odsetki.

W odrębnych polach Działu IV podaje się również termin zapłaty wierzytelności, a w przypadku kredytu termin spłaty kredytu.

Wpisy w Dziale IV – „Hipoteka” określają skalę finansowych obciążeń nieruchomości i stanowią istotne ryzyko przy zakupie nieruchomości. Każdy kto zamierza nabyć nieruchomość obciążoną hipoteką powinien mieć świadomość, że z chwilą nabycia takiej nieruchomości wszelkie obciążenia przechodzą na kupującego, kupujący staje się dłużnikiem hipotecznym.

Przeczytaj: Co sprawdzić w księdze wieczystej przed kupnem mieszkania?

Wypis z rejestru gruntów i wyrys z mapy ewidencyjnej

Ważnymi dokumentami określającymi stan prawny nieruchomości są „Wypis z rejestru gruntów” (budynków, lokali) oraz „Wyrys z mapy ewidencyjnej”. Dokumenty te są generowane z operatu ewidencyjnego prowadzonego przez starostę. O tym, jak się o nie ubiegać, pisaliśmy w artykule: „Jak uzyskać wypis z rejestru gruntów i wyrys z mapy ewidencyjnej?„.

Każdy może żądać udostępnienia informacji zawartych w operacie ewidencyjnym, przy czym dokumenty, w treści których znajdują się dane właścicieli nieruchomości, wydawane są na żądanie po udokumentowaniu interesu prawnego w tym zakresie.

Dokumenty „Wypis z rejestru gruntów” oraz „Wyrys z mapy ewidencyjnej” stanowią podstawę założenia księgi wieczystej. Znajdziemy w nich informacje ewidencyjne o nieruchomości takie jak: dane właściciela nieruchomości, oznaczenie nieruchomości, powierzchnię nieruchomości oraz rodzaj użytku w przypadku nieruchomości gruntowych.

Sprawdzając „Wypis z rejestru gruntów” należy porównać dane w nim zawarte z danymi ujętymi w księdze wieczystej w Dziale I-O – „Oznaczenie nieruchomości”. W przypadku jakichkolwiek rozbieżności pomiędzy tymi danymi należy dążyć do ich wyjaśnienia.

Zgodność danych ujętych w Dziale I-O z danymi ujętymi w rejestrach jest badana przez sąd z urzędu, a organ prowadzący kataster nieruchomości ma obowiązek nieodpłatnie zapewnić sądom prowadzącym księgi wieczyste bezpośredni dostęp do bazy danych katastru nieruchomości. Wynik badania zgodności znajduje się w rubryce „Zgodność z danymi ewidencji gurtów i budynków”.

„Wypis z rejestru gruntów” oraz „Wyrys z mapy ewidencyjnej” utrzymują swoją ważność przez trzy miesiące od daty ich wydania. Po upływie tego czasu należy złożyć nowy wniosek o wydanie aktualnych dokumentów.

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego

Wśród dokumentów określających stan prawny nieruchomości jest Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego (dalej MPZP), uchwalany przez Radę Gminy i zatwierdzany przez wojewodę.

W MPZP określa się przeznaczenie terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu.

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego jest aktem prawa miejscowego. Zawarte w miejscowym planie ustalenia są obowiązujące, a ich udokumentowanie jest niezbędne w wielu czynnościach prawnych takich jak:

• uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy,
• uzyskanie pozwolenia na budowę,
• przeprowadzenie podziału działki,
• nabycie działki w celach budowy,
• zamiany działek.

Badając stan prawny nieruchomości (zwłaszcza nieruchomości gruntowych) zawsze powinniśmy dążyć do uzyskania z urzędu gminy dokumentów takich jak „Wypis i wyrys z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego” nazywany opinią z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Uzyskane informacje zawarte w/w dokumentach pozwolą na upewnienie się, że nieruchomość, która jest przedmiotem zbycia, jest przeznaczona na cele budowlane, bądź że w sąsiedztwie nabywanej np. działki gruntu, na której planujemy budowę domu, nie planuje się inwestycji uciążliwych dla środowiska.

Opinię z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego może otrzymać każdy, kto zwróci się z prośbą o wydanie takiej opinii do organu gminy. Zgodnie z ustawą z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, art. 30. 1:

„Każdy ma prawo wglądu do planu ogólnego lub planu miejscowego oraz otrzymania z nich wypisów i wyrysów”.

Z dokumentem – miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, można się zapoznać korzystając ze strony internetowej gminy w obszarze, której jest położona nieruchomość.

Opinię z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego można uzyskać na kilka sposobów, tj.:

• przesłanie pocztą do gminy wniosku o sporządzenie opinii z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obejmującego wypis i wyrys z tego planu dla interesującej nas nieruchomości,
• udanie się osobiście do gminy i złożenie wniosku o wypis i wyrys z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Przed złożeniem wniosku o wypis i wyrys z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego należy zidentyfikować położenie działki, tzn. określić jej dane adresowe.

Składając wniosek o wydanie opinii z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego należy umieścić w tym wniosku:

1. Imię i nazwisko wnioskodawcy, a w przypadku przedsiębiorstwa dane podmiotu.
2. Dane kontaktowe – adres wnioskodawcy w przypadku, gdy chcemy, aby dokument został przesłany pocztą. W przypadku, gdy chcemy odebrać dokument osobiście dobrze jest też podać adres e-mail, numer telefonu.
3. Datę i miejsce sporządzenia wniosku.
4. Dane organu, do którego kierujemy wniosek.
5. Określenie nieruchomości, o której wypis i wyrys wnioskujemy. W punkcie tym podajemy informacje dotyczące adresu administracyjnego określającego położenie nieruchomości poprzez wskazanie obrębu ewidencyjnego (miejscowości), numeru działki, numeru karty mapy.

Dokumenty – wypis i wyrys z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy otrzymamy po uiszczeniu stosownej opłaty, o której wysokości zostaniemy poinformowani przez pracownika gminy.

Czas oczekiwania na odpowiedź gminy w sprawie wydania opinii z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego to okres do 7 dni roboczych.

Stan zameldowania – zaświadczenie gminy bądź urzędu miasta o zameldowaniu osób w lokalu bądź domu

Przed nabyciem mieszkania bądź domu należy sprawdzić, czy w danej nieruchomości nie ma osób zameldowanych.

Dokumentem świadczącym o zameldowaniu osób w lokalu mieszkalnym bądź domu jest zaświadczenie, w którym organ – np. Prezydent Miasta bądź wójt gminy, w obszarze której jest położona nieruchomość, zaświadcza, że w lokalu pod danym adresem, na określony dzień nie jest zameldowana żadna osoba.

Opłata skarbowa za zaświadczenie wynosi 17 zł, a dokument jest wydawany od ręki.

Zaświadczenie wspólnoty mieszkaniowej bądź spółdzielni mieszkaniowej o płatnościach właściciela nieruchomości

Wśród dokumentów niezbędnych do przeprowadzenia transakcji kupna-sprzedaży nieruchomości, są informacje o z których będzie wynikało, że:

• zbywający zapłacił należny podatek od nieruchomości,
• zbywający nie zalega w opłatach eksploatacyjnych wobec wspólnoty czy spółdzielni mieszkaniowej,
• zbywający nie zalega w opłatach za dostawę prądu, gazu, wody, ciepła, wywóz śmieci, Internet itp.

Od kwietnia 2023 r. dokumentem niezbędnym przy transakcji kupna-sprzedaży nieruchomości jest „Świadectwo charakterystyki energetycznej” sporządzone w celu określenia zapotrzebowania budynku lub lokalu na energię niezbędną do ogrzewania, wentylacji, chłodzenia czy ciepłej wody. Koszt sporządzenia takiego dokumentu to kwota od 500 do 1000 zł. Dokument raz wydany jest ważny przez okres 10 lat.

Przeczytaj również: Jak sprawdzić, czy nabywane mieszkanie nie jest zadłużone?

Podstawa prawna:

1. Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece.
2. Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 15 lutego 2016 r. w sprawie zakładania i prowadzenia ksiąg wieczystych w systemie teleinformatycznym.
3. Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

---