Co oznaczają zapisy o ograniczeniach w III dziale KW

Każdy, kto kiedykolwiek nabywał nieruchomość dążył do zapoznania się z treścią księgi wieczystej tej nieruchomości. Księga wieczysta zakładana jest dla nieruchomości i prowadzona przez Sąd Rejonowy właściwy dla miejsca położenia nieruchomości. Jest dokumentem opisującym stan prawny nieruchomości. Składa się z czterech części, z tym że część pierwsza podzielona jest na dwie pod-części.

Księgi Wieczyste Online – znajdź po adresie lub numerze działki

Działy księgi wieczystej

1. Dział pierwszy księgi wieczystej wskazuje adres administracyjny nieruchomości, poprzez powiat, gminę, miejscowość, numer ewidencyjny działki bądź działek, jak również opisuje budynek posadowiony na działce.
2. Dział drugi księgi wieczystej mówi o tym, kto jest właścicielem nieruchomości, użytkownikiem wieczystym lub współużytkownikiem, jak również informuje o tym komu przysługuje spółdzielcze prawo do lokalu. Właściciele, współwłaściciele wymienieni są w tej części księgi wieczystej z imienia i nazwiska. W księdze wieczystej wpisane są również imiona rodziców właścicieli, współwłaścicieli, użytkowników wieczystych oraz ich PESEL.
3. Dział trzeci księgi wieczystej to zapisy o ograniczonych prawach rzeczowych.
4. Dział czwarty – hipoteka – czyli zabezpieczenie, w sytuacji gdy nieruchomość jest zabezpieczeniem kredytu hipotecznego.

Nabywając nieruchomość powinniśmy dążyć do wnikliwego zapoznania się z wszystkimi zapisami w poszczególnych działach księgi wieczystej.

Szukasz numeru księgi wieczystej?
Znajdź go online na podstawie adresu nieruchomości lub numeru działki:
Ksiegiwieczyste.pl
Przekonaj się, jakie to proste!

Na co zwracać uwagę czytając KW?

Bardzo ważnym działem księgi wieczystej, któremu powinniśmy poświęcić nieco więcej czasu, jest dział III: „Prawa, roszczenia i ograniczenia”. W dziale tym mogą bowiem być wpisane prawa, roszczenia i ograniczenia w postaci służebności osobistej i gruntowej.

Służebność osobista różni się od gruntowej przede wszystkim tym, że przyznaje określone uprawnienia (np. prawo przechodzenia i przejazdu do drogi publicznej) wyłącznie indywidualnie oznaczonemu właścicielowi określonej nieruchomości (osobie fizycznej).

Z kolei służebność gruntowa daje to prawo każdoczesnemu właścicielowi tej nieruchomości. Służebność osobista ma charakter niezbywalny i niedziedziczny – wygasa najpóźniej z chwilą śmierci uprawnionego. Stanowi o tym art. 300 Kodeksu cywilnego. Służebność gruntowa przynależy jest niejako „do gruntu”, a służebność osobista tylko do określonej – wskazanej – osoby, będącej właścicielem nieruchomości.

Służebność gruntowa

Do najpowszechniejszych roszczeń gruntowych, napotykanych w dziale III księgi wieczystej, należy służebność gruntowa.

Służebność gruntowa to ograniczone prawo rzeczowe obciążające nieruchomość służebną w celu zwiększenia użyteczności innej nieruchomości zwanej władnącą.

Służebność gruntową, jako ograniczone prawo rzeczowe, podzielono na następujące rodzaje:

• służebność przesyłu – może dotyczyć przebiegu przez nieruchomość (działkę) linii elektroenergetycznej lub na części nieruchomości planowana jest budowa linii elektroenergetycznej,
• służebność przechodu – np. właściciel nieruchomości przyległej, tzw. władnącej może swobodnie przechodzić przez (nabywaną nieruchomość) zwaną służebną, np. w celu pobierania wody,
• służebność przejazdu – np. przez nieruchomość (w sytuacji gdy nabywana działka nie posiada dojazdu) została wytyczona droga konieczna, łącząca nieruchomość np. drogą publiczną.

Aby poznać szczegóły służebności gruntowej, osoba nabywająca nieruchomość powinna zapoznać się z dokumentem będącym podstawą wpisu obciążenia, który przechowywany jest w Sądzie Rejonowym, w zbiorze dokumentów danej księgi wieczystej.

Służebność gruntowa, powstaje w drodze umowy, orzeczenia sądowego, orzeczenia administracyjnego lub zasiedzenia. Służebność gruntowa obciąża całą nieruchomość. Służebność gruntowa wraz ze służebnością przesyłu są jedynymi ograniczonymi prawami rzeczowymi, które można zasiedzieć.

Prawo nakazuje, aby część działki objęta służebnością przechodu, przejazdu bądź przesyłu nie podlegała zabudowie. Tak więc jeżeli nabywamy działkę, której cześć jest służebna, musimy mieć na uwadze, że na tej części nie będziemy mogli stawiać jakichkolwiek obiektów budowlanych.

Służebność wygasa na skutek jej niewykonywania przez 10 lat.

Służebność gruntową można przenieść na inną osobę tylko razem z nieruchomością.

Nabywając nieruchomość, która jest częścią większej nieruchomości (działki) musimy zwrócić uwagę, czy działka, którą kupujemy ma wydzieloną drogę dojazdową.

Jeżeli tak, to idealnie byłoby gdybyśmy mogli nabyć tę drogę łącznie z działką podstawową, eliminując w ten sposób konieczność ustalenia drogi koniecznej.

Służebność osobista

W dziale trzecim księgi wieczystej możemy natknąć się na zapisy, które w prawie cywilnym zaliczone zostały do tzw. służebności osobistej.

Do najczęstszych służebności osobistych należą miedzy innymi:

• służebności mieszkania,
• zawarcie umowy przedwstępnej,
• ostrzeżenie o toczącym się postępowaniu komorniczym,
• ograniczenia w postaci zakazu sprzedaży nieruchomości,
• zakaz rozbudowy nieruchomości.

Sytuacja służebności mieszkania dotyczy najczęściej tzw. dożywotniego mieszkania. Może się bowiem okazać, że po jakimś czasie od chwili zakupu nieruchomości, zgłosi się do nas osoba, która posiada prawo dożywotniego mieszkania w części mieszkania np. pokoju i korzystania z kuchni oraz łazienki.

W przypadku przeoczenia przez nas informacji o prawie dożywotniego mieszkania, będziemy musieli takie prawo uszanować.

Musimy pamiętać, że w przypadku ujawnionego wpisu w księdze wieczystej o służebności dożywotniego mieszkania, osobę, która zyskała prawo dożywotniego mieszkania chronić będzie rękojmia publicznej wiary ksiąg wieczystych. Zgodnie bowiem z treścią art. 2 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. księgi wieczyste są jawne. Nie można zasłaniać się nieznajomością wpisów w księdze wieczystej ani wniosków, o których uczyniono w niej wzmiankę.

Przeoczenie zapisu o dożywociu może również skutkować w przyszłości odmową kredytu przez bank.

Podsumowując, dział trzeci księgi wieczystej jest bardzo istotny z punktu widzenia każdego kupującego. Należy się z nim dokładnie zapoznać. Można to zrobić w dowolnym momencie, gdyż księgi wieczyste są jawne i dostępne 24h na dobę. Każdy kto zna numer księgi wieczystej, może ją przeglądać nieodpłatnie. Powszechność dostępu do ksiąg wieczystych znacznie podniosła bezpieczeństwo w obrocie nieruchomościami.

Foto: Picjumbo.com