Podział dużego mieszkania na dwa mniejsze lokale

Przychodzi taki czas, że posiadane przez nas mieszkanie staje się za duże, a zamiana na mniejsze i w innej okolicy raczej nas nie interesuje. Dobrym rozwiązaniem na pomniejszenie mieszkania i pozostanie „na starych śmieciach” może okazać się podział obecnego mieszkania na dwa mniejsze i wynajęcie lub zbycie tego drugiego lokalu uzyskanego w wyniku podziału. Podział dużego mieszkania na dwa mniejsze nie jest niemożliwy.

Szukasz numeru księgi wieczystej?
Znajdź go na podstawie adresu nieruchomości lub numeru działki:
Wejdź na Ksiegiwieczyste.pl
Sprawdź, jakie to proste!

W myśl ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, Art. 2:

1. Samodzielny lokal mieszkalny, a także lokal o innym przeznaczeniu, zwane dalej „lokalami”, mogą stanowić odrębne nieruchomości.
1a. Ustanowienie odrębnej własności samodzielnego lokalu następuje zgodnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo treścią decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu albo uchwały o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej oraz zgodnie z pozwoleniem na budowę albo skutecznie dokonanym zgłoszeniem, i zgodnie z pozwoleniem na użytkowanie albo skutecznie dokonanym zawiadomieniem o zakończeniu budowy.

Warunkiem przeprowadzenia podziału lokalu na dwa mniejsze jest nie tylko spełnienie warunku architektonicznego, ale również uzyskanie zgody właściciela nieruchomości na podział lokalu, jak również uzyskanie od właściwego organu zaświadczenia o samodzielności lokalu.

Aby dokonać podziału lokalu na dwa mniejsze należy:

• uzyskać zgodę właściciela nieruchomości na podział mieszkania,
• opracować projekt architektoniczny podziału,
• dokonać zgłoszenia robót budowlanych albo wystąpić do odpowiedniego organu o wydanie pozwolenia na budowę,
• przeprowadzić roboty budowlane,
• wystąpić do właściwego organu (prezydenta miasta lub starosty) o wydanie zaświadczenia o samodzielności lokalu,
• ustanowić odrębną własność lokali oraz ujawnić nowy stan w księgach wieczystych

Uzyskanie zgody na podział lokalu mieszkalnego

W zależności od posiadanego tytułu własności, przed podziałem mieszkania należy uzyskać zgodę:

1. w przypadku, gdy lokal należy do wspólnoty mieszkaniowej, aby dokonać podziału tego lokalu należy uzyskać zgodę członków wspólnoty wyrażonej w uchwale. Jeżeli wspólnota mieszkaniowa nie podejmie uchwały o podziale lokalu, wówczas można wystąpić na drogę postępowania sądowego i pozwać wspólnotę mieszkaniową. Sąd po zbadaniu sprawy może wyrazić zgodę na dokonanie podziału lokalu;
2. w przypadku, gdy budynek jest współwłasnością kilku osób, tzw. małej wspólnoty mieszkaniowej (poniżej 7 osób), wówczas na podział lokalu niezbędna jest zgoda pozostałych współwłaścicieli budynku;
3. w przypadku, gdy jesteśmy właścicielami domu wolnostojącego i zamierzamy przeprowadzić prace budowlane mające na celu podział budynku na dwa mniejsze lokale – mieszkania, to nie jesteśmy zobowiązani do uzyskania jakiejkolwiek zgody na podział, a jedynie musimy spełnić wymagania odnośnie zgłoszenia o przystąpieniu do podziału lokalu na dwa mniejsze i do realizacji dalszych czynności ujętych w naszym planie.

Projekt podziału mieszkania

Fizyczny podział lokalu na dwa mniejsze wymaga zatrudnienia projektanta. Być może sami moglibyśmy wykonać taki projekt, powinniśmy być jednak świadomi, że nowo powstałe lokale muszą spełniać ustawowe wymogi samodzielności. Co to oznacza?

W myśl ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali oraz Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, lokal może być uznany za samodzielny, gdy:

• składa się z izby lub zespołu izb wydzielonych trwałymi ścianami, położonych w obrębie budynku,
• posiada powierzchnię użytkową nie mniejszą niż 25 m2,
• ma wydzieloną kuchnię bądź aneks kuchenny, łazienkę, ubikację, miejsce do zamontowania pralki oraz przestrzeń zwaną przestrzenią komunikacyjną,
• izby wchodzące w skład lokalu wraz z pomieszczeniami pomocniczymi przeznaczone są na stały pobyt ludzi (spełniają wymagania określone w rozporządzeniu) i służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych.

Odrębna własność lokalu – zaświadczenie o samodzielności lokalu

Zgodnie z obowiązującym prawem odrębną własność lokalu można ustanowić:

• w drodze umowy – aktu notarialnego o ustanowienie odrębnej własności zawartej pomiędzy dotychczasowym właścicielem a przyszłym nabywcą,
• jednostronnej czynności prawnej właściciela nieruchomości (w tym przypadku właściciel lokalu wydzielonego z większego lokalu ustanawia odrębną własność „dla siebie”,
• orzeczenia sądu znoszącego współwłasność.

Umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu powinna być dokonana w formie aktu notarialnego. Do powstania tej własności niezbędny jest wpis do księgi wieczystej.

Umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu powinna określać w szczególności:

1. rodzaj, położenie i powierzchnię lokalu oraz pomieszczeń do niego przynależnych;
2. wielkość udziałów przypadających właścicielom poszczególnych lokali w nieruchomości wspólnej. Współwłaściciele mogą w umowie określić także sposób zarządu nieruchomością wspólną.

Umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu może być zawarta albo przez współwłaścicieli nieruchomości, albo przez właściciela nieruchomości i nabywcę lokalu.

Wyodrębnienie lokalu na podstawie któregokolwiek w/w trybu wymaga, aby właściciel tego lokalu złożył wniosek do starosty lub prezydenta miasta o wydanie zaświadczenia, w którym urząd potwierdza, że dany lokal może być wydzielony z budynku i może stanowić odrębną własność.

Odrębna własność lokalu polega na tym, że może on stanowić odrębny od gruntu i budynku przedmiot własności. Poza tym, wydzielony lokal posiada udział w gruncie oraz w części wspólnej nieruchomości. Samodzielne mogą być nie tylko lokale mieszkalne, ale również inne lokale np. garaże, lokale użytkowe.

Wniosek o wydanie zaświadczenia stwierdzającego samodzielność lokalu mieszkalnego

Zaświadczenie o samodzielności lokalu jest dokumentem stanowiącym załącznik do aktu ustanawiającego odrębną własność oraz do założenia księgi wieczystej dla danego lokalu.

Aby uzyskać zaświadczenie stwierdzające samodzielność lokalu należy w Starostwie Powiatowym lub w Urzędzie Miasta, w obszarze którego położony jest dany lokal mieszkalny, złożyć stosowny wniosek. Wniosek należy opłacić. Na dzień dzisiejszy opłata za złożenie wniosku o uzyskanie zaświadczenia stwierdzającego samodzielność lokalu wynosi 17 zł.

Formularz wniosku o uzyskanie zaświadczenia o samodzielności lokalu można pobrać ze strony internetowej Biznes.gov.pl. Wypełniając wniosek o „Wydanie zaświadczenia o samodzielności lokalu” należy zwrócić uwagę na prawidłowe wypełnienie poszczególnych pól wniosku.

We wniosku o wydanie zaświadczenia o samodzielności lokalu należy:

• podać m.in.: funkcję lokalu, np. garaż, usługi,
• wskazać, czy lokal jest w budynku mieszkalnym/wielorodzinnym/użytkowym,
• określić rodzaj lokalu,
• podać dokładny adres (miejscowość, ulica, numer budynku, numer lokalu oraz dane ewidencyjne budynku, w którym znajduje się lokal, tj. obręb ewidencyjny, arkusz (podajemy, jeśli dane ewidencyjne obejmują numer arkusza), działka/działki nr ….

Podane we wniosku dane muszą być zgodne z danymi ujętymi w państwowej ewidencji gruntów i budynków.

Do wniosku o uzyskanie zaświadczenia o samodzielności lokalu należy dołączyć:

• rzut kondygnacji budynku, w którym znajduje się lokal, dla którego chcemy otrzymać zaświadczenie

lub

• operat inwentaryzacyjny lokalu (często w kilku egzemplarzach).

Na rzucie kondygnacji budynku należy oznaczyć lokal, dla którego chcemy uzyskać zaświadczenie o samodzielności lokalu oraz przynależne do niego pomieszczenia. W przypadku, gdy pomieszczenia te znajdują się poza budynkiem, to należy oznaczyć je również na wyrysie z mapy ewidencyjnej. W przypadku braku dokumentacji technicznej budynku, zaznaczenia powinny być wykonane zgodnie z wymogami prawa budowlanego. Koszt dokumentacji obciąża dotychczasowego właściciela lokali.

Dołączone do wniosku dokumenty powinny być podpisane przez osobę mającą odpowiednie uprawnienia budowlane (architekta, inżyniera budownictwa).

Jeżeli sprawa załatwiana jest przez pełnomocnika, to do wniosku należy dołączyć pełnomocnictwo dla tej osoby oraz dowód opłaty skarbowej za udzielenie pełnomocnictwa (nie pobiera się opłaty za pełnomocnictwo udzielone mężowi, żonie, dzieciom, rodzicom, dziadkom, wnukom lub rodzeństwu).

Do wniosku o uzyskanie zaświadczenia o samodzielności lokalu należy także dołączyć dowód wniesienia opłaty skarbowej za wydanie zaświadczenia. Dowodem może być wydruk potwierdzający dokonanie przelewu.

Złożony w urzędzie wniosek podlega sprawdzeniu. W przypadku, gdy we wniosku zostaną stwierdzone braki formalne, składający wniosek zostanie wezwany do ich usunięcia. Stwierdzone braki trzeba będzie uzupełnić w ciągu 7 dni. Jeżeli składający wniosek nie uzupełni wskazanych braków w terminie, wniosek pozostanie bez rozpatrzenia.

Urząd przed wydaniem zaświadczenia o samodzielnym lokalu mieszkalnym dokona kontroli nowo powstałego lokalu pod kątem czy może on pełnić funkcję samodzielnego lokalu mieszkalnego czy przeznaczonego na cele inne niż mieszkalne. Dodatkowo urząd sprawdzi, czy ustanowienie odrębnej własności lokalu mieszkalnego (bądź innego) jest zgodne z wymogami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Sprawdzeniu podlega również zgodność wniosku pod względem zgodności ustanowienia odrębnej własności lokalu z:

• pozwoleniem na budowę albo skutecznie dokonanym zgłoszeniem budowy,
• pozwoleniem na użytkowanie albo skutecznie dokonanym zawiadomieniem o zakończeniu budowy.

Sprawdzenie wniosku dotyczy tylko budynków powstałych po 1 stycznia 1995 r. albo wybudowanych na podstawie pozwolenia na budowę wydanego po tym terminie.

Zaświadczenie o samodzielności lokalu właściwy urząd wydaje w ciągu 7 dni. W przypadku, gdy urząd przeprowadzi postępowanie wyjaśniające, termin wydania zaświadczenia może się przedłużyć, o czym składający wniosek zostanie powiadomiony.

Urząd może odmówić wydania zaświadczenia o samodzielności lokalu, jeśli lokal nie spełni warunków samodzielnego lokalu. W tym przypadku urząd wyda postanowienie o odmowie wydania zaświadczenia.

Po uzyskaniu zaświadczenia o samodzielności lokalu należy podjąć starania o ujawnienie lokalu w ewidencji gruntów i budynków. W tym celu należy złożyć wniosek do starostwa, w którym jest prowadzona ewidencja gruntów i budynków, o założenie dla danego lokalu kartoteki lokalu.

Wyodrębnienia lokalu w drodze aktu notarialnego

Właściciel lokalu po otrzymaniu zaświadczenia o samodzielności lokalu oraz wypisu z rejestru lokali powinien dokonać wyodrębnienia lokalu w drodze aktu notarialnego zawierającego:

• jednostronne oświadczenie właściciela lokalu (na siebie)

bądź

• zawarcie umowy w formie aktu notarialnego z potencjalnym nabywcą lokalu.

Ustanowienie odrębnej własności lokalu oznacza, że lokal (umiejscowiony w bloku mieszkalnym lub w domu jednorodzinnym) stanowi odrębny od gruntu przedmiot własności należący do określonego właściciela.

Umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu wymaga sporządzenia aktu notarialnego przed notariuszem, a jej prawne skutki powstają z chwilą ujawnienia tej umowy w księdze wieczystej. Do sporządzenia przez notariusza umowy odrębnej własności lokalu niezbędne są następujące dokumenty:

• wypis z rejestru lokali,
• zaświadczenie o samodzielności lokali,
• rzut kondygnacji, na której znajduje się lokal,
• wyrys z mapy ewidencyjnej, na której znajduje się budynek, w którym wydzielono lokal,
• zaświadczenie o nadaniu numeru porządkowego.

Oczywiście, do wniosku należy dołączyć również dane właściciela nieruchomości – wyodrębnianego lokalu.

Umowa o ustanowienie odrębnej własności powinna zawierać informację o adresie położenia lokalu, powierzchni lokalu, o pomieszczeniach przynależnych do lokalu, np. komórka czy piwnica, jak również informację o wielkości udziałów właścicieli poszczególnych lokali w nieruchomości wspólnej. Ważną informacją, jaka powinna się znaleźć w umowie, jest sposób zarządu nieruchomością wspólną, w przypadku rezygnacji z formy ustawowej.

Umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu wiąże się z koniecznością poniesienia opłat, których wysokość jest zależna od wartości przedmiotu umowy.

Odrębna własność lokalu powstaje z chwilą ujawnienia tego lokalu w księdze wieczystej.

Przeczytaj również: Zamiana nieruchomości – na czym polega i kiedy warto to zrobić

Podstawa prawna:

1. Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali.
2. Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.

Zdjęcie: Pexels.com