Mieszkania bezczynszowe – brak czynszu nie oznacza braku opłat

Na rynku nieruchomości zarówno wtórnym, jak i pierwotnym, możemy spotkać się z określeniem mieszkanie czynszowe oraz mieszkanie bezczynszowe.

Szukasz numeru księgi wieczystej?
Znajdź go na podstawie adresu nieruchomości lub numeru działki:
Wejdź na Ksiegiwieczyste.pl
Sprawdź, jakie to proste!

Za co płacimy czynsz

W świetle przepisów prawa za czynsz należy rozumieć określoną opłatę za możliwość najmu bądź dzierżawy. Opłata – czynsz występuje również w przypadku mieszkań tzw. komunalnych oraz mieszkań TBS (Towarzystwo Budownictwa Społecznego).

Czynszem nazywana jest również opłata za zarządzanie nieruchomością, utrzymanie administracji oraz utrzymanie części wspólnych nieruchomości, wnoszona na konto spółdzielni mieszkaniowej lub innego zarządcy. Opłata ta dotyczy mieszkań spółdzielczych oraz tzw. mieszkań hipotecznych, które potocznie zwane są mieszkaniami czynszowymi.

Zazwyczaj opłata – czynsz za mieszkanie obejmuje takie koszty jak:

• zarządzanie nieruchomością, w tym utrzymanie administracji budynku,
• fundusz remontowy,
• utrzymanie części wspólnych – sprzątanie klatek, sprzątanie i utrzymanie terenu zielonego wokół budynku,
• oświetlenie i ogrzewanie części wspólnych,
• organizację i wywóz śmieci oraz inne.

Mieszkanie bezczynszowe to nie jest mieszkanie bez opłat

Natomiast mieszkania bezczynszowe to te, których mieszkańcy nie są zobligowani do ponoszenia kosztów zarządzania nieruchomością, utrzymania administracji budynku, a przede wszystkim nie są zobowiązani do wnoszenia opłat na tzw. fundusz remontowy.

Właściciele mieszkań bezczynszowych, pomimo że nie są bezpośrednio obciążeni czynszem, muszą ponosić koszty związane z zamieszkaniem. Istnieją bowiem tzw. części wspólne nieruchomości, za których utrzymanie muszą płacić wszyscy mieszkańcy. Do kosztów tych należą m.in. koszty utrzymania klatki schodowej, bramy wjazdowej czy też oświetlenia nieruchomości.

W przypadku, gdy budynek „bezczynszowy” jest położony wśród zieleni (niskiej bądź wysokiej), należy liczyć się z tym, że koszty utrzymania tej zieleni również zostaną scedowane na mieszkańców.

Oprócz opłat wynikających z naliczenia kosztów utrzymania części wspólnych nieruchomości mieszkańcy „bezczynszówek” są również zobowiązani do ponoszenia tzw. kosztów indywidualnych, wśród których znajdują się opłaty za usługę związaną np. z wywozem śmieci.

Brak funduszu remontowego w mieszkaniach bezczynszowych

Istotnym problemem w mieszkaniach bezczynszowych jest brak funduszu remontowego. W przypadku mieszkań starszych problem ten jest naprawdę znaczący.

Każdy budynek mieszkalny z czasem jego użytkowania wymaga remontu. W sytuacji mieszkań czynszowych organizacją oraz finansowaniem remontu zajmuje się spółdzielnia mieszkaniowa.

Natomiast w przypadku konieczności remontu budynku potocznie zwanego „bezczynszówką” organizacja i wykonanie przedsięwzięcia wymaga nie tylko zebrania odpowiedniej kwoty na planowany remont, zorganizowanie przetargu, wyłonienia firmy remontowej, zapewnienia nadzoru nad przebiegiem remontu oraz ostatecznym rozliczeniem przedsięwzięcia, ale przede wszystkim uzyskania zgody wszystkich mieszkańców na przeprowadzenie niezbędnego remontu.

W mieszkaniach czynszowych comiesięcznie pewna kwota czynszu jest przeznaczana na przyszłe remonty obiektu. Natomiast w „bezczynszówkach”, w których nie ma funduszu remontowego, konieczność przeprowadzenia remontu (np. ocieplenie budynku, remont dachu, remont kanalizacji itp.) wymusza niejednokrotnie konieczność wydatkowania przez jej mieszkańców jednorazowo kilku tysięcy złotych. Z uwagi na znaczne koszty remontu „bezczynszówki” oraz na to, że nie wszystkim może zależeć na remoncie (z różnych przyczyn), przedsięwzięcie to prawie zawsze wzbudza wśród mieszkańców „bezczynszówki” wiele emocji, często doprowadzając do sytuacji konfliktowych.

Przeczytaj: Zamiana nieruchomości – na czym polega i kiedy warto to zrobić

Zanim kupisz mieszkanie bezczynszowe

Pomimo wielu krytycznych opinii mieszkania bezczynszowe kuszą potencjalnych nabywców, a chętnych na ich nabycie przybywa.

W ostatnim czasie na rynku nieruchomości ukazały się mieszkania bezczynszowe budowane w sposób ograniczający partycypowanie mieszkańców w kosztach wspólnych. Deweloperzy wychodząc naprzeciw oczekiwaniom potencjalnych nabywców mieszkań bezczynszowych budują mieszkania bezczynszowe w ten sposób, że minimalizują tzw. części wspólne mieszkania. W mieszkaniach takich nie projektuje się np. klatek schodowych.

Bywa, że w mieszkaniach tego typu, każdy właściciel mieszkania ma swoje indywidualne wejście do budynku przez korytarz, który należy tylko do niego, nie musi przez to ponosić kosztów związanych ze sprzątaniem np. korytarza, ponieważ ten należy tylko do niego, co jednocześnie obliguje właściciela mieszkania do jego posprzątania.

Nie da się jednak w całości wyeliminować pewnych kosztów utrzymania mieszkań bezczynszowych, chociażby takich jak oświetlenie na zewnątrz budynku, koszt automatycznego otwierania i zamykania bramy czy utrzymanie zieleni (trawniki, krzewy, drzewa).

Dlatego, przed podjęciem decyzji o nabyciu mieszkania bezczynszowego dobrze jest dowiedzieć się, jak mieszkańcy danej nieruchomości rozwiązują problemy związane z opłatami np. za wywóz śmieci, za użytkowanie części wspólnych nieruchomości, a przede wszystkim, w jaki sposób radzą sobie w sytuacji koniecznego remontu. Nie zawsze bowiem nabycie mieszkania bezczynszowego oznacza brak jakichkolwiek opłat i uniknięcia sytuacji konfliktowych.

Nabywając mieszkanie czynszowe mamy pewność, że nie będziemy musieli partycypować w żadnych kosztach wspólnych związanych z utrzymaniem obiektu ani też kosztach remontu, a koszt jednostkowy związany z utrzymaniem zarządu spółdzielni, który tak bardzo wpływa na wysokość czynszu, po jego podziale na wszystkich mieszkańców, okaże się znikomy.

Przeczytaj: Mieszkania spółdzielcze na gruncie o nieuregulowanym stanie prawnym

Podstawa prawna:

Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny.

Zdjęcie: Pixabay.com