Mieszkania spółdzielcze na gruncie o nieuregulowanym stanie prawnym

W latach 70-tych XX wieku wybudowano w Polsce bardzo dużo mieszkań spółdzielczych. Z uwagi na ogromne potrzeby społeczne oraz obowiązujące prawo nie podejmowano działań zmierzających do ustalenia czyją własność stanowił grunt, na którym stawiany był budynek. Zwłaszcza, że ówczesne przepisy prawa nie wymagały, aby spółdzielnie budowały mieszkania (bloki) na gruncie, co do których mają prawo własności bądź prawo użytkowania wieczystego.

Szukasz numeru księgi wieczystej?
Znajdź go na podstawie adresu nieruchomości lub numeru działki:
Wejdź na Ksiegiwieczyste.pl
Sprawdź, jakie to proste!

Wystarczającym na owe czasy było wydanie przez ówczesne władze decyzji lokalizacyjnej, bez uwzględnienia stanu prawnego gruntu.

Spółdzielnie budowały więc mieszkania na nieruchomościach o tzw. nieuregulowanym stanie prawnym, tj. na nieruchomościach, dla których ze względu na brak księgi wieczystej, zbioru dokumentów albo innych dokumentów nie można ustalić osób, którym przysługują te prawa rzeczowe (Art. 113 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (przepis ten stosuje się również, jeżeli właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości nie żyje i nie przeprowadzono lub nie zostało zakończone postępowanie spadkowe).

Nabywcy mieszkań wybudowanych na gruntach o nieuregulowanym stanie prawnym do dzisiaj borykają się z problemem, jakim jest założenie księgi wieczystej dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego.

W świetle obowiązujących przepisów spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego jest ograniczonym prawem rzeczowym, dla którego to prawa, w celu ustalenia stanu prawnego, mogą być prowadzone księgi wieczyste. Mówi o tym Art. 1 ust. 3 ustawy z dnia 6 lipca 1982r. o księgach wieczystych i hipotece. Zgodnie z treścią wymienionego przepisu:

„księgi wieczyste mogą być także prowadzone w celu ustalenia stanu prawnego własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego i prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej”.

W 1992 r. do istniejących przepisów ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece dodano Art. 241 o treści:

„do ksiąg wieczystych dla ograniczonych praw rzeczowych, wymienionych w art. 1 ust. 3 stosuje się odpowiednio przepisy o księgach wieczystych dla nieruchomości”.

Cytowane przepisy ustawy z dnia 6 lipca 1982r. o księgach wieczystych i hipotece pozwalają na zakładanie ksiąg wieczystych dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, ale tylko w sytuacji, gdy budynek znajduje się na gruncie o uregulowanym stanie prawnym.

W sytuacji, gdy spółdzielnia wybudowała mieszkania na gruncie, do którego nie przysługuje jej własność albo użytkowanie wieczyste i do dnia dzisiejszego nie uregulowała prawa do gruntu, nie jest możliwe założenie księgi wieczystej w celu ujawnienia lokalu o statusie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Orzeczenie w powyższej sprawie wydał Sąd Najwyższy (LINK), w którym wskazał, że:

„Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu ustanowione w budynku położonym na gruncie, do którego spółdzielni nie przysługuje własność albo użytkowanie wieczyste, stanowi ekspektatywę tego prawa; niedopuszczalne jest założenie księgi wieczystej w celu jej ujawnienia”.

Na dzień dzisiejszy wielu spółdzielniom mieszkaniowym udało się uregulować stan prawny gruntu, na którym posadowiony jest budynek. Istnieją jednak przypadki gdzie z uwagi na skomplikowaną sytuację prawną, braki w dokumentach czy roszczenia byłych właścicieli lub ich spadkobierców, utrudniają spółdzielnią mieszkaniowym, a pośrednio właścicielom mieszkań doprowadzenie tej skomplikowanej sytuacji do pomyślnego rozstrzygnięcia.

Przeczytaj: Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego a prawo odrębnej własności

Brak możliwości założenia księgi wieczystej – konsekwencje mieszkańców

Brak możliwości założenia księgi wieczystej dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu to przede wszystkim trudności w sprzedaży takiego mieszkania.

Ewentualny przyszły nabywca mieszkania wybudowanego na gruncie o nieuregulowanym stanie prawnym musi się liczyć z tym, że w przypadku konieczności skorzystania z kredytu bankowego w zakresie realizacji transakcji, żaden bank nie udzieli mu kredytu na nabycie takiego mieszkania, albowiem zgodnie z Art. 67 ustawy z dnia 6 lipca 1982r. o księgach wieczystych i hipotece:

„do powstania hipoteki niezbędny jest wpis w księdze wieczystej.”

Nabycie nieruchomości z założoną księgą wieczystą jest transakcją bardziej bezpieczną od nabycia nieruchomości nieposiadającej założonej księgi wieczystej.

Nabywca nieruchomości, dla której prowadzona jest księga wieczysta, jest chroniony tzw. rękojmią wiary publicznej ksiąg wieczystych, co oznacza, że w razie niezgodności miedzy stanem prawnym ujawnionym w księdze wieczystej, a rzeczywistym stanem prawnym nieruchomości, treść księgi wieczystej rozstrzyga na korzyść tego, kto w drodze czynności prawnej (np. akt notarialny) nabył własność lub inne prawo rzeczowe (Art. 5 u.o.k.w.i.h.).

Wreszcie, nabywca nieruchomości z założoną księga wieczystą nie będzie musiał tracić czasu i pieniędzy na założenie księgi wieczystej dla nabytej nieruchomości. Przy czym należy pamiętać, że zgodnie z Art. 241 ust. 2:

„w razie przekształcenia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w prawo własności nieruchomości, księga wieczysta prowadzona dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu staje się księgą wieczystą dla nieruchomości, a wpisana w tej księdze hipoteka na spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu obciąża nieruchomość”.

Przeczytaj również: Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego

Podstawa prawna:

1. Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece.
2. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.

Zdjęcie: Pixabay.com