Przekazanie nieruchomości dzieciom to decyzja, którą wielu właścicieli podejmuje jeszcze za życia, chcąc uporządkować sprawy majątkowe i zapewnić bliskim bezpieczeństwo. Zastanawiasz się, jak przepisać działkę na syna lub córkę? Do wyboru jest kilka rozwiązań, a każde z nich wiąże się z innymi skutkami prawnymi i podatkowymi. W tym artykule wyjaśniamy, na czym polega przekazanie działki w formie darowizny, umowy dożywocia oraz testamentu. Dzięki temu łatwiej ocenisz, która z tych opcji najlepiej odpowiada Twojej sytuacji.
Szukasz numeru księgi wieczystej?
Znajdź go na podstawie adresu nieruchomości lub numeru działki:
Wejdź na Ksiegiwieczyste.pl
Sprawdź, jakie to proste!
Dostępne formy przekazania działki
W świetle obowiązującego prawa przeniesienie działki na syna lub córkę stanowi przeniesienie prawa majątkowego. Przeniesienie prawa majątkowego przez rodziców na dziecko może się odbyć na zasadzie umowy darowizny lub ustanowienia prawa dożywocia, jak również testamentu.
Różnica pomiędzy wymienionymi prawami jest taka, że prawo darowizny oraz prawo dożywocia powstają na zasadzie umowy pomiędzy rodzicem a dzieckiem, a więc jeszcze za życia rodziców (rodzica), natomiast w przypadku testamentu dziecko staje się właścicielem działki – nieruchomości po otwarciu testamentu, czyli po śmierci rodzica.
Sprawy związane ze spadkami oraz prawem o dożywocie i darowizny reguluje ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny.
Darowizna – najczęstszy sposób przepisania działki na syna lub córkę
Rodzice chcąc przekazać dziecku działkę, np. pod budowę domu, mogą to zrobić na zasadzie umowy darowizny. Umowa darowizny jest sposobem na rozdysponowanie przynajmniej części majątku jeszcze za życia darczyńcy (np. rodzica). Należy jednak pamiętać, że w przypadku śmierci darczyńcy, darowizna wchodzi do masy spadkowej (dziedziczenie testamentowe) i jest uwzględniana przy wysokości spadku.
Definicję umowy darowizny określa art. 888-902 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, który reguluje stosunki cywilnoprawne między osobami fizycznymi i osobami prawnymi w Polsce.
Zgodnie z treścią art. 888 § 1 przez umowę darowizny darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swego majątku (rodziców).
Wiele osób myśli, dlaczego moje dziecko ma czekać na spadek po mojej śmierci, kiedy może go otrzymać jeszcze za mojego życia i cieszyć się z darowizny, np. działki budowlanej, na której posadowi swój wymarzony dom. Dlatego też rodzice bardzo często za życia podejmują decyzję i rozdysponowują, przekazują w formie darowizny przynajmniej część swojego majątku dzieciom (dziecku).
W świetle prawa darowizna nieruchomości, jaką jest działka gruntu, stanowi przeniesienie prawa własności na osobę bliską (bądź obcą). Czynność przeniesienia prawa własności do nieruchomości wymaga zawarcia umowy darowizny w formie aktu notarialnego sporządzonego przez notariusza.
W treści umowy darowizny dotyczącej przekazania dziecku działki, darczyńca – rodzic (rodzice) zobowiązuje się do przeniesienia prawa własności do nieruchomości na rzecz swojego dziecka.
W przypadku umowy darowizny należy pamiętać, że darczyńca (rodzic) może odwołać darowiznę nawet już wykonaną, jeżeli obdarowany dopuścił się względem niego rażącej niewdzięczności (art. 898 Kodeksu cywilnego), aczkolwiek odwołanie umowy darowizny jest bardzo trudne.
Odwołanie darowizny usprawiedliwia tylko taki stosunek obdarowanego wobec darczyńcy, który odpowiada pojęciu rażącej niewdzięczności.
Natomiast, jeżeli darczyńca po wykonaniu darowizny popadnie w niedostatek, obdarowany ma obowiązek, w granicach istniejącego jeszcze wzbogacenia, dostarczać darczyńcy środków, których mu brak do utrzymania odpowiadającego jego usprawiedliwionym potrzebom albo do wypełnienia ciążących na nim ustawowych obowiązków alimentacyjnych. Obdarowany może jednak zwolnić się od tego obowiązku zwracając darczyńcy wartość wzbogacenia.
Rozwiązania umowy darowizny nie można żądać po upływie dwóch lat od jej wykonania.
Przeczytaj: Umowa darowizny nieruchomości – notariusz, podatki i inne koszty
Umowa dożywocia jako sposób przepisania działki na syna lub córkę
Jedną z form przekazania działki dziecku jest zawarcie umowy o dożywocie. Definicję umowy o dożywocie określa art. 908-916 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Zgodnie z treścią artykułu 908 umowa o dożywocie polega na tym, że:
„Jeżeli w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązał się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie (umowa o dożywocie), powinien on, w braku odmiennej umowy, przyjąć zbywcę, jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym”.
Tak więc, w przypadku zawarcia umowy o dożywocie, dziecko w zamian za obdarowanie go nieruchomością, jest zobowiązane do wykonania na rzecz rodzica, który przepisał na nie nieruchomość, określonych w ustawie świadczeń.
Umowę dożywocia dla jej ważności należy sporządzić w formie aktu notarialnego. Stronami umowy dożywocia mogą być tylko osoby pełnoletnie.
Umowa o dożywocie w odróżnieniu od umowy darowizny nie jest brana pod uwagę w przypadku ustalania zachowku. Umowa o dożywocie ma charakter alimentacyjny.
Przeczytaj: Umowa o dożywocie – notariusz, podatki i inne koszty
Przekazanie działki w testamencie
Jedną z form przekazania działki synowi lub córce jest jej przekazanie w testamencie. Dziecko staje się właścicielem działki – nieruchomości po otwarciu testamentu, czyli po śmierci rodzica.
Testator poprzez spisanie testamentu i umieszczenie w nim zapisu o przekazaniu działki synowi lub córce zmienia w ten sposób ustawową kolejność dziedziczenia.
Testament może być napisany własnoręcznie bądź sporządzony przez notariusza (zob.: Jak napisać testament?). Testament notarialny ma formę aktu notarialnego.
Osoba, która chce sporządzić testament i w nim spisać swoją wolę przekazania działki dziecku, powinna umówić się z notariuszem na spotkanie w kancelarii notarialnej.
Notariusz po spisaniu woli testatora, głośno ją odczyta. Jeśli sporządzający testament zgadza się z treścią ujętą w testamencie dotyczącą przekazania działki dziecku, podpisuje się pod tym dokumentem. Dokument – testament podpisuje również notariusz. Za sporządzenie testamentu zwykłego trzeba zapłacić notariuszowi 50 zł netto + VAT.
Testament sporządzony przez notariusza ułatwi w przyszłości sądowe przeprowadzenie spadku.
Testament można też sporządzić własnoręcznie, pamiętając o tym, że testamentu własnoręcznego nie można napisać na maszynie lub komputerze, a następnie go wydrukować i podpisać. Taki testament będzie nieważny.
Testator po spisaniu testamentu (własnoręcznego) powinien pamiętać, aby go czytelnie podpisać i umieścić datę sporządzenia tego dokumentu. Testament niepodpisany jest nieważny. Testament może zawierać rozrządzenie tylko jednego spadkodawcy.
Testamentu nie mogą sporządzić małżonkowie wspólnie. Testament sporządzony wspólnie przez małżonków będzie nieważny. Małżonkowie muszą spisać swoje testamenty osobno.
Testament to ciągle jedyny sposób w jaki można skutecznie rozporządzać swoim majątkiem na wypadek śmierci, jeśli nie zgadzamy się z kolejnością dziedziczenia zgodną z ustawą.
W przypadku braku testamentu majątek zmarłego zostanie rozdysponowany zgodnie z przepisami dziedziczenia ujętymi w ustawie z dnia 23 kwietnia Kodeks cywilny (art. 931-940). W myśl ustawy Kodeks cywilny bliscy i dalsi krewni zmarłego są dokładnie ustawieni do dziedziczenia w tzw. kręgach dziedziczenia. Kręgi te określają pierwszeństwo i kolejność na drodze do otrzymania spadku.
Podstawową zasadą dziedziczenia ustawowego jest, że w pierwszej kolejności z ustawy są powołane do spadku małżonek spadkodawcy oraz jego dzieci. Dziedziczą oni w częściach równych, z tym, że cześć przypadająca małżonkowi nie może być mniejsza niż ¼ całości spadku.
Z kolei, jeżeli dziecko spadkodawcy nie dożyło otwarcia spadku, udział spadkowy, który by mu przypadał, przypada jego dzieciom w częściach równych. Jeżeli małżonek spadkodawcy umarł przed nim, całość majątku dziedziczą po nim dzieci w równych częściach.
Jeżeli dziecko spadkodawcy nie dożyje otwarcia spadku, a zostawi własne dzieci, wówczas jego udział spadkowy przechodzi na te dzieci. Zasadę tę stosuje się odpowiednio do dalszych zstępnych.
Przeczytaj: Dziedziczenie nieruchomości – z testamentem i bez niego
Podatki i koszty związane z przepisaniem działki na syna lub córkę
Niezależnie od tego, czy przekazanie działki dziecku nastąpi na podstawie darowizny czy prawa o dożywocie, przekazujący działkę musi się liczyć z pewnymi kosztami.
Do kosztów tych należą przede wszystkim koszty związane ze sporządzeniem aktu notarialnego takie jak:
- Opłata sądowa za założenie księgi wieczystej i wpis własności do księgi wieczystej – wysokość opłaty sądowej określa ustawa z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych. Na dzień 17.07.2026 r. opłata stała od:
a. założenia księgi wieczystej wynosi – 100 zł,
b. od wniosku o wpis w księdze wieczystej prawa własności wynosi – 200 zł. - Taksa notarialna za sporządzenie aktu notarialnego na podstawie rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej. Przykładowo, jeśli działka ma wartość 100 tys. złotych, wówczas taksa notarialna wraz z podatkiem VAT wyniesie ok. 1500 zł. O precyzyjne wyliczenie kosztów planowanej umowy warto wcześniej zapytać wybranego notariusza.
- Podatek od spadków i darowizn reguluje Ustawa z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn, art. 4a. 1. Nabycie własności rzeczy lub praw przez zstępnych (dziecko) jest zwolnione z podatku pod warunkiem, że w terminie 6 miesięcy od dnia podpisania aktu notarialnego obdarowany zgłosi darowiznę właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego.
- Koszt wydania wypisów aktu notarialnego – za sporządzenie wypisu, odpisu lub wyciągu z akt notarialnych lub innego dokumentu maksymalna stawka wynosi 6 zł za każdą rozpoczętą stronę. Za stronę uważa się tekst obejmujący nie mniej niż 25 wierszy.
- Podatek od towarów i usług VAT w stawce 23% od wniosku o założenie księgi wieczystej i wpis prawa własności do księgi wieczystej.od wydania wypisów aktu notarialnego.
Pobraną opłatę sądową notariusz przekazuje właściwemu sądowi rejonowemu.
Przygotowując się do obdarowania dziecka działką dobrze jest wcześniej poznać ceny taksy notarialnej oferowanej przez notariuszy za konkretne czynności notarialne. Aby poznać ceny taksy notarialnej wystarczy „odwiedzić” strony internetowe kilku notariuszy bądź zadzwonić pod numer podany na stronie internetowej kancelarii i wybrać usługi tego notariusza, który oferuje najkorzystniejsze ceny za czynności prawne.
Można również poprosić notariusza o wyspecyfikowanie wszystkich kosztów związanych z przeniesieniem prawa własności na syna lub córkę.
Porównanie cen usług notarialnych kilku notariuszy pozwoli na wybranie tego notariusza, którego ceny za te same czynności notarialne będą niższe od cen stosowanych przez innych notariuszy. Wysokość pobieranych przez notariuszy opłat za te same czynności może się różnić nawet o kilkaset złotych.
Przeczytaj również: Umowa darowizny czy umowa dożywocia – które rozwiązanie wybrać?
Podstawa prawna:
- Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny
- Ustawa z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych.
- Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej.
- Ustawa z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn.
You may also like
