Zakup mieszkania bez księgi wieczystej – co należy wiedzieć

Zdarza się, że na rynku nieruchomości dostępne są mieszkania bez księgi wieczystej. Taka sytuacja może budzić obawy i rodzić wiele pytań dotyczących bezpieczeństwa transakcji. W tym artykule wyjaśniamy, kiedy mieszkanie może nie posiadać księgi wieczystej, jakie ryzyka wiążą się z takim stanem oraz jakie dokumenty należy sprawdzić, jeśli lokal nie ma założonej księgi wieczystej.

Szukasz numeru księgi wieczystej?
Znajdź go na podstawie adresu nieruchomości lub numeru działki:
Wejdź na Ksiegiwieczyste.pl
Sprawdź, jakie to proste!

W polskim systemie prawnym nie ma obowiązku zakładania ksiąg wieczystych dla nieruchomości. Jedną z zasadniczych przyczyn braku powszechnego zakładania i prowadzenia ksiąg wieczystych jest to, że nasze prawo uzależnia tylko w niektórych przypadkach powstanie, zmianę i przeniesienie praw rzeczowych od wpisu w księdze wieczystej.

Istnieją natomiast pewne uregulowania prawne ujęte w ustawie z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (dalej u.k.w.h.), które nakładają na właściciela nieruchomości założenie księgi wieczystej. Jednym z takich postanowień jest zapis art. 35 u.k.w.h. nakładający na właścicieli nieruchomości obowiązek ujawniania swego prawa w księdze wieczystej:

„Właściciel nieruchomości jest obowiązany do niezwłocznego złożenia wniosku o ujawnienie swego prawa w księdze wieczystej”.

W przypadku jednak, gdy właściciel nieruchomości nie ujawni swego prawa w księdze wieczystej, sąd może go zdyscyplinować nakładając na niego grzywnę w wysokości od 500 zł do 10 000 zł.

Poza tym, istnieją przepisy prawa materialnego ustanawiające prawotwórczy charakter wpisów niektórych praw rzeczowych, bez których istnienia lub dokonania wpisu w księdze wieczystej prawo nie może powstać. Do praw takich należy m.in. ustanowienie hipoteki.

Czy każde mieszkanie ma założoną księgę wieczystą? Jakie są powody braku księgi dla lokali mieszkalnych?

Wśród nieruchomości ujętych w rejestrach ewidencji gruntów i budynków mogą występować nieruchomości – budynki, lokale, grunty nieposiadające założonej księgi wieczystej.

Powodem braku założonej księgi wieczystej, w szczególności w przypadku lokali mieszkalnych, może być np. nieuregulowany stan prawny gruntu, na którym posadowiono budynek, wspólna księga wieczysta czy pozaksięgowy obrót nieruchomościami bądź zaszłości historyczne.

Nieuregulowany stan prawny gruntu

Jeszcze do dzisiaj istnieją bloki mieszkalne, w których lokale ze względu na nieuregulowany stan prawny gruntu, nie posiadają założonej księgi wieczystej.

Wspólna księga wieczysta

To sytuacja dotycząca lokalu znajdującego się w bloku, należącego do spółdzielni mieszkaniowej i nieposiadającego założonej księgi wieczystej.

Prawo do mieszkania (nie prawo własności mieszkania) jest zapisane we wspólnej księdze wieczystej prowadzonej dla określonego bloku lub budynku wielorodzinnego.

W przypadku nabycia mieszkania znajdującego się w takiej nieruchomości, notariusz na podstawie obowiązujących przepisów, sporządzając akt notarialny kupna-sprzedaży nieruchomości, powinien zawrzeć w tym akcie wniosek do sądu rejonowego, właściwego dla miejsca prowadzenia księgi wieczystej macierzystej, o założenie księgi wieczystej dla wyodrębnionego lokalu i wpis w Dziale II księgi wieczystej prawa własności.

Zaszłości historyczne

Inną przyczyną braku księgi wieczystej lokalu są zaszłości historyczne bądź utrata mocy prawnej ksiąg gruntowych, hipotecznych. Dotyczy to w szczególności istniejących dawnych ksiąg wieczystych, które istniały w chwili wejścia w życie prawa o księgach wieczystych z 1946 r. Następnie jednak znaczna część tych ksiąg wieczystych utraciła swoją moc na podstawie odrębnych przepisów, zachowując jedynie znaczenie dokumentów. Większość z tych dokumentów została przekazana do archiwów państwowych.

Pozaksięgowy obrót nieruchomościami – dziedziczenie, zasiedzenie, uwłaszczenie

Co prawda, pozaksięgowy obrót nieruchomościami był znikomy, a środki przynaglające do założenia księgi wieczystej (art. 35 u.k.w.h. w dawnej treści) niewystarczająco efektywne, to jednak na rynku nieruchomości można jeszcze znaleźć nieruchomości, które nie posiadają założonych ksiąg wieczystych.

Najczęściej przyczyną braku księgi wieczystej był tzw. pozaksięgowy obrót nieruchomościami, w wyniku którego informacja o zmianie prawa własności nigdy nie dotarła do sądu wieczystoksięgowego.

Brak założonych ksiąg wieczystych nie dotyczy nieruchomości będących własnością Skarbu Państwa, które swego czasu zostały objęte obowiązkiem założenia ksiąg wieczystych dla wszystkich posiadanych nieruchomości.

Przeczytaj: Zakup działki bez księgi wieczystej – co należy sprawdzić?

Jakie dokumenty sprawdzić, jeśli mieszkanie nie ma założonej księgi wieczystej?

Nabycie lokalu, mieszkania bez założonej księgi wieczystej może być zawsze obarczone ryzykiem. Może się bowiem okazać, że mieszkanie – lokal nie posiada uregulowanego stanu prawnego. Np. własność mieszkania należy do kilku spadkobierców, którzy prowadzą ze sobą spory, bądź mieszkanie – lokal znajduje się w bloku mieszkalnym, który został wzniesiony przez dewelopera na gruncie o nieuregulowanym stanie prawnym.

Jeżeli z różnych względów nie chcemy zrezygnować z nabycia mieszkania nieposiadającego założonej księgi wieczystej, to dla bezpieczeństwa transakcji nabycia nieruchomości powinniśmy dążyć do sprawdzenia dokumentów, które świadczą o stanie prawnym nieruchomości oraz mogą stanowić dowody wskazujące, że osoba podająca się za właściciela nieruchomości faktycznie nią jest. Do dokumentów tych należą:

• wypis i wyrys z rejestru gruntów,
• akt notarialny,
• postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku,
• umowa dożywocia,
• decyzje administracyjne.

Poszukując dokumentów, które określałyby stan prawny nieruchomości nieposiadającej założonej księgi wieczystej, należy w sądzie wieczystoksięgowym, właściwym dla miejsca położenia nieruchomości, sprawdzić, czy dla danej nieruchomości jest prowadzony zbiór dokumentów.

Zbiory dokumentów nie są księgami wieczystymi. Zbiory dokumentów zostały wprowadzone dekretem w 1946 r. dla nieruchomości, które nie posiadały założonych ksiąg wieczystych albo których księgi zaginęły bądź uległy zniszczeniu. Zbiory dokumentów są instytucją przejściową funkcjonującą do czasu założenia księgi wieczystej.

Może się okazać, że w zbiorze dokumentów znajdują się dokumenty świadczące o prawie własności do nieruchomości, które pozwolą na bezpieczny zakup takiej nieruchomości.

Jakie ryzyka wiążą się z zakupem mieszkania bez księgi wieczystej?

Zdarza się, że na rynku nieruchomości oferowane są do sprzedaży mieszkania w bardzo atrakcyjnej cenie, nieposiadające (z różnych przyczyn) założonej księgi wieczystej. Kupno takiej nieruchomości jest kuszące, jednakże w świetle obowiązującego prawa wieczystoksięgowego, nabycie takiej nieruchomości jest ryzykowne.

Zakup nieruchomości bez założonej księgi wieczystej nie jest niemożliwy. Z prawnego punktu widzenia nic nie stoi na przeszkodzie, aby transakcja nabycia-zbycia nieruchomości nieposiadającej założonej księgi wieczystej nie mogła się odbyć. Jednakże, aby sprzedaż była bezpieczna nabywca nieruchomości, aby wykluczyć wszelkie ryzyka, powinien dokonać sprawdzenia wielu dokumentów określających stan prawny nieruchomości. Może się bowiem okazać, że nieruchomość, którą nabyliśmy, nie należy do osoby, która podaje się za właściciela nieruchomości, bądź nieruchomość jest obciążona ograniczonymi prawami osobistymi i rzeczowymi oraz hipoteką, które wraz z nabyciem nieruchomości ”przejdą” na nowego właściciela.

Główne ryzyka i problemy związane z nabyciem nieruchomości bez księgi wieczystej to:

1. Trudności w uzyskaniu kredytu hipotecznego na zakup nieruchomości. Warunkiem ustanowienia hipoteki jest posiadanie księgi wieczystej, bowiem hipoteka obciąża ściśle określoną nieruchomość.
2. Brak ochrony prawnej jaką daje rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych.
3. Brak możliwości sprawdzenia Działu III księgi wieczystej, co może skutkować brakiem wiedzy na temat ograniczonych praw rzeczowych i osobistych obciążających nieruchomość, np. służebności przechodu czy przejazdu, prawa dożywocia.
4. Sprawdzenie wszystkich dokumentów dotyczących nieruchomości może wiązać się z dodatkowymi kosztami.
5. Proces sprawdzania dokumentów wydłuża czas transakcji.

Przystępując do nabycia nieruchomości bez założonej księgi wieczystej należy wziąć pod uwagę, że banki nie są skore do udzielania kredytu na zakup nieruchomości nieposiadającej założonej księgi wieczystej, chyba że istnieje możliwość jej założenia.

W przypadku nabycia nieruchomości obciążonej ograniczonymi prawami rzeczowymi lub osobistymi, nie można liczyć na ochronę jaką daje rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych, która chroni nabywcę działającego w dobrej wierze. Rękojmia nie chroni tego nabywcy nieruchomości, który nabył nieruchomość, dla której nie jest prowadzona księga wieczysta. Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych działa tylko w przypadku, gdy dla nieruchomości jest prowadzona księga wieczysta. Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie obejmuje dokumentów zawartych w zbiorze dokumentów.

Problemem może okazać się brak możliwości sprawdzenia, czy nieruchomość jest obciążona służebnością przechodu bądź przejazdu. Bywa, że po nabyciu nieruchomości dowiadujemy się, że przez naszą działkę mogą przechodzić bądź przejeżdżać sąsiedzi, którzy nie posiadają ze swojej nieruchomości dogodnego dojazdu do drogi publicznej.

Istotnym dla nabywcy nieruchomości bez księgi wieczystej jest czas w jakim odbywa się transakcja. Konieczność sprawdzenia i weryfikacji dokumentów w zakresie stanu prawnego nieruchomości nieposiadającej założonej księgi wieczystej wymaga nie tylko czasu, ale także często zaangażowania adwokata czy notariusza, co oczywiste zmusza nabywcę do poniesienia dodatkowych kosztów.

Wszystkie czynności związane z wyszukiwaniem i badaniem dokumentów mogących mieć wpływ na stan prawny nieruchomości bez założonej księgi wieczystej, przedłużają transakcję sprzedaży i często prowadzą do przeoczenia rzeczy ważnych dla kupującego.

Jak ustalić właściciela mieszkania bez księgi wieczystej?

Ustalenie właściciela nieruchomości, dla której nie jest prowadzona księga wieczysta nie jest niemożliwe. Istnieją bowiem dokumenty, za pomocą których można dotrzeć do danych właściciela nieruchomości. Szczegółowo na temat odnośnie ustalenia właściciela mieszkania, które nie posiada założonej księgi wieczystej pisaliśmy w odrębnym artykule: Jak ustalić właściciela nieruchomości bez księgi wieczystej?

Co daje posiadanie księgi wieczystej?

Podstawowym celem zakładania i prowadzenia księgi wieczystej dla nieruchomości jest ustalenie stanu prawnego nieruchomości. Stan prawny nieruchomości określają wpisy ujawnione w księdze wieczystej, które są dokonywane przez sąd wieczystoksięgowy. Podstawę wpisów stanowią dokumenty ściśle określone przez ustawodawcę.

Głównym zadaniem ksiąg wieczystych jest zapewnienie bezpieczeństwa w obrocie prawnym nieruchomościami. Bezpieczeństwo ksiąg wieczystych gwarantuje:

• jawność ksiąg wieczystych,
• domniemanie zgodności ze stanem prawnym,
• rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych,
• pierwszeństwo praw wpisanych.

Księgi wieczyste są jawne, co oznacza, że każdy kto zna numer księgi wieczystej, niezależnie od celu, może bezpłatnie zapoznać się z jej treścią. Wgląd do ksiąg wieczystych – ich przeglądanie umożliwia przeglądarka ksiąg wieczystych umieszczona w Internecie przez Ministerstwo Sprawiedliwości pod adresem: Ekw.ms.gov.pl. Tak więc, każdy, kto zna numer księgi wieczystej, może bez problemu zapoznać się z treścią dokumentu bez konieczności odwiedzania sądu wieczystoksięgowego.

Jawność formalna ksiąg wieczystych nie ogranicza się jedynie do powszechnego dostępu do treści ksiąg wieczystych, lecz jej naturalnym skutkiem jest to, że w przypadku procesu sądowego, nie można zasłaniać się nieznajomością wpisów ujawnionych w poszczególnych działach księgi wieczystej, a „podniesienie w procesie zarzutu nieznajomości określonego wpisu w księdze wieczystej będzie prawnie bezskuteczne” (Stanisław Rudnicki, „Ustawa o księgach wieczystych i hipotece. Komentarz”). Innymi słowy tłumaczenie przed sądem, że nie są nam znane określone wpisy w księdze wieczystej nie będą brane pod uwagę.

Konsekwencją zasady jawności ksiąg wieczystych jest zasada domniemania jawności materialnej ksiąg wieczystych określona w art. 3 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, której treść brzmi:

„Domniemywa się, że prawo jawne z księgi wieczystej jest wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym. Domniemywa się, że prawa wykreślone bądź niewpisane do księgi wieczystej nie istnieją”.

Domniemanie dotyczy tylko wpisów praw, nie dotyczy wpisów danych faktycznych, np. ujętych w Dziale I-O „Oznaczenie nieruchomości”.

Domniemanie zgodności praw ujawnionych w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym jest ściśle związane z istnieniem księgi wieczystej i nie może być ono stosowane w przypadku braku księgi wieczystej.

Wpisy praw ujawnione w księdze wieczystej są chronione przez tzw. rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych, co oznacza, że„w razie niezgodności między stanem prawnym ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym, treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według księgi wieczystej nabył własność lub inne prawo rzeczowe” – art. 5 u.k.w.h.

Pierwszeństwo praw wpisanych oznacza, że ograniczone prawo rzeczowe na nieruchomości ujawnione w księdze wieczystej, ma pierwszeństwo przed takim prawem nieujawnionym w księdze (art. 11 u.k.w.h.). Przykładem na „pierwszeństwo” może być np. służebność gruntowa wpisana do księgi wieczystej. Będzie ona miała zawsze pierwszeństwo przed służebnością nieujawnioną w treści księgi wieczystej chociażby ta była ustanowiona znacznie wcześniej.

Dzięki wpisom ujawnionym w treści księgi wieczystej nabywca nieruchomości może się dowiedzieć, kto jest prawowitym właścicielem nieruchomości oraz jakimi ograniczonymi prawami jest obciążona dana nieruchomość. Wnikliwa analiza księgi wieczystej pozwala na uniknięcie nabycia nieruchomości obciążonej prawami, których skutki w okresie późniejszym, mogą okazać się dla przyszłego jej właściciela bardzo uciążliwe. Na przykład, w przypadku nabycia nieruchomości obciążonej prawem dożywocia, które nie zawsze jest wpisane do księgi wieczystej, może się okazać, że staliśmy się właścicielem nie tylko nieruchomości, ale także przejęliśmy na siebie obowiązek utrzymania i opieki nad dożywotnikiem. Podobnie, w przypadku nabycia nieruchomości obciążonej hipoteką (umowną bądź przymusową), możemy nieopatrznie stać się dłużnikiem hipotecznym. Rzetelna analiza wpisów ujawnionych w księdze wieczystej chroni przyszłego nabywcę przed nabyciem nieruchomości obciążonej prawami, których pozbycie się może być wręcz niemożliwe (prawo dożywocia czy hipoteką).

Podstawa prawna: Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece.

Zdjęcie: Pexels.com

---