Ustawa o księgach wieczystych i hipotece – planowane zmiany

Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, po wielu zmianach doczekała się tekstu jednolitego, który wszedł w życie 18 marca 2025 r. Ustawa w swej treści obejmuje wiele postanowień, które będą miały pozytywny wpływ na uporządkowanie stanu prawnego nieruchomości. Niespełna w kilka miesięcy po wejściu w życie jednolitego tekstu ustawy, 1 lipca 2025 r. Rada Ministrów przyjęła projekt ustawy o zmianie ustawy o księgach wieczystych i hipotece.

Szukasz numeru księgi wieczystej?
Znajdź go na podstawie adresu nieruchomości lub numeru działki:
Wejdź na Ksiegiwieczyste.pl
Sprawdź, jakie to proste!

Podstawowym celem projektowanych zmian do obowiązującej ustawy stało się dążenie do zwiększenia bezpieczeństwa danych ujętych w księdze wieczystej oraz zapobieżenie niepożądanemu wykorzystaniu informacji ujawnionych w księgach wieczystych. W projekcie zmian do ustawy ujęto także przepisy dotyczące pozyskiwania dokumentów z Centralnej Informacji Ksiąg Wieczystych.

Postawione w projekcie ustawy cele ustawodawca zamierza zrealizować poprzez:

1. dokonanie zmian w dostępie do elektronicznych ksiąg wieczystych (sprawdzenie księgi wieczystej po potwierdzeniu tożsamości),
2. nadanie e-odpisom ksiąg wieczystych takiej samej mocy prawnej jaką posiadają dokumenty wydawane przez sąd,
3. umożliwienie wyszukiwania w aplikacji mObywatel danych z KRS i ksiąg wieczystych po numerze PESEL.

Projekt nowelizacji ustawy o księgach wieczystych i hipotece został wpisany do wykazu prac rządowych. Ujęte w projekcie przepisy są częścią rozwiązań deregulacyjnych i mają wejść w życie 31 marca 2026 r.

Zmiany w dostępnie do elektronicznych ksiąg wieczystych (sprawdzenie księgi wieczystej po potwierdzeniu tożsamości)

Zgodnie z ustawą z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, Art. 2., księgi wieczyste prowadzone dla nieruchomości są jawne. Konsekwencją jawności ksiąg wieczystych jest bezskuteczność powoływania się na nieznajomość wpisów w księdze wieczystej i uczynionych w niej wzmianek. W przypadku procesu, powoływanie się na nieznajomość wpisów czy wniosków uczynionych w księdze wieczystej będzie prawnie bezskuteczne. Zasada formalnej jawności ksiąg wieczystych według Stanisława Rudnickiego jest „kamieniem węgielnym instytucji ksiąg wieczystych”.

Praktyczne zastosowanie tej zasady zostało określone w ustawie z dnia 6 lipca 1982 r. Art. 364.
Obowiązująca zasada jawności ksiąg wieczystych pozwala na bezpłatne przeglądanie księgi wieczystej bez konieczności wykazywania interesu prawnego. Umożliwia to przeglądarka ksiąg wieczystych umieszczona w Internecie pod adresem https://ekw.ms.gov.pl.

Dzięki przeniesieniu ksiąg wieczystych do systemu teleinformatycznego i ich ciągłej aktualizacji, każdy kto zna elektroniczny numer księgi wieczystej może bezpłatnie przeglądać w Internecie określoną księgę wieczystą.

Obecnie, aby poznać treść księgi wieczystej, której numer jest nam znany należy uruchomić komputer i wywołać na ekran monitora przeglądarkę umieszczona na stronie Ministerstwa Sprawiedliwości pod adresem: https://ekw.ms.gov.pl/. Po otwarciu strony należy wejść w zakładkę „Przeglądanie księgi wieczystej”. Następnie w trzy puste pola diagramu należy wprowadzić znany nam elektroniczny numer księgi wieczystej. Po wprowadzeniu numeru należy kliknąć myszką w napis „Wyszukaj księgę”. Po tej czynności system przeniesie nas do okładki wyszukanej księgi wieczystej skąd będziemy mogli przejść do przeglądania kolejnych działów księgi wieczystej.

Przeglądając daną księgę wieczystą można czynić z niej notatki bądź drukować poszczególne działy księgi wieczystej. Przy czym należy mieć na uwadze, że wydruki księgi wieczystej wyświetlonych stron w trybie przeglądania księgi wieczystej nie posiadają mocy dokumentów wydawanych przez sąd.

Sposób zakładania oraz prowadzenia ksiąg wieczystych w systemie teleinformatycznym, uwzględniający strukturę księgi wieczystej określonej w Art. 251 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece określa Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 15 lutego 2016 r. w sprawie zakładania i prowadzenia ksiąg wieczystych w systemie teleinformatycznym.

PLANOWANA ZMIANA:

Zapowiadany Projekt ustawy o zmianie ustawy o księgach wieczystych i hipotece oraz ustawy o Krajowym Rejestrze Sądowym (numer dokumentu UDER89) przewiduje zmiany w dostępie do elektronicznych ksiąg wieczystych.

Zgodnie z projektem zmiany mają zachować swobodny dostęp do ksiąg wieczystych dla obywateli z jednoczesnym wprowadzeniem wyższego poziomu bezpieczeństwa, który ma polegać na konieczności potwierdzenia tożsamości przez osobę przeglądającą księgę wieczystą. Osoba, która będzie chciała wyszukiwać i przeglądać określoną księgę wieczystą będzie musiała potwierdzić swoją tożsamość:

• elektronicznie, poprzez Krajowy Węzeł Identyfikacji Elektronicznej (profil zaufany ePUAP lub inne metody),
• lub osobiście – w siedzibie Centralnej Informacji Ksiąg Wieczystych lub w jej ekspozyturze po okazaniu dowodu osobistego lub innego dokumentu tożsamości.

E-odpisy ksiąg wieczystych z taką samą mocą prawną jak dokumenty wydawane przez sąd

Możliwość samodzielnego pobrania dokumentów elektronicznych z Centralnej Informacji Ksiąg Wieczystych (CIKW) poprzez umożliwienie pobierania z systemu teleinformatycznego CIKW odpisów ksiąg wieczystych, wyciągów z ksiąg wieczystych oraz zaświadczenia o zamknięciu ksiąg wieczystych w postaci dokumentów elektronicznych oraz nadania tym dokumentom mocy dokumentów wydanych przez sąd.

Ponadto w wykazie prac legislacyjnych wskazano, że „Dokumenty udostępnione przez Centralną Informację Ksiąg Wieczystych do samodzielnego wydruku za pośrednictwem systemu teleinformatycznego przed dniem wejścia w życie ustawy, zachowają moc dokumentów wydawanych przez sąd, jeżeli posiadają cechy umożliwiające ich weryfikację z danymi zawartymi w centralnej bazie danych ksiąg wieczystych”.

Obecnie, aby uzyskać odpis księgi wieczystej przez Internet, należy na stronie www.ekw.ms.gov.pl wejść w zakładkę: „Składanie wniosków o wydanie dokumentu z Centralnej Informacji Ksiąg Wieczystych”. Następnie należy wpisać elektroniczny numer księgi wieczystej, wskazać dokument, jaki chce się pobrać, a także sposób doręczenia dokumentu – do samodzielnego wydrukowania lub pocztą.

Ostatnia czynność to dokonanie opłaty – samodzielny wydruk jest tańszy niż wysyłka dokumentu.

W przypadku osobistego albo listownego odbioru odpisu należy pobrać i wypełnić wniosek o wydanie odpisu z księgi wieczystej, a także zapłacić za wydanie dokumentu z księgi wieczystej. Wniosek wraz z potwierdzeniem opłaty można przesłać pocztą albo złożyć osobiście w centrali CIKW albo jednym z oddziałów (ekspozyturze) CIKW przy wydziałach ksiąg wieczystych sądów rejonowych.

Gotowy dokument otrzymamy pocztą tradycyjną albo będziemy go mogli odebrać w centrali lub oddziale (ekspozyturze – sądzie rejonowym) CIKW.

Pozyskane w wyżej wymieniony sposób odpisy, wyciągi i zaświadczenia z ksiąg wieczystych, wydawane przez Centralną Informację mają moc dokumentów wydawanych przez sąd. Dokumenty te są opatrzone pieczęcią urzędową i podpisem upoważnionego pracownika, zawierają oznaczenie sygnatury, a także oznaczenie i liczbę stron oraz miejsce sporządzenia dokumentu.

W przypadku złożenia za pośrednictwem systemu teleinformatycznego wniosku o wydanie dokumentów: odpis księgi wieczystej, wyciąg z księgi wieczystej oraz zaświadczenie, o zamknięciu ksiąg wieczystych, Centralna Informacja umożliwia samodzielne wydrukowanie tych dokumentów za pośrednictwem systemu teleinformatycznego. Wydruki tych dokumentów mają moc dokumentów wydawanych przez sąd, jeżeli posiadają cechy umożliwiające ich weryfikację z danymi zawartymi w centralnej bazie danych ksiąg wieczystych.

PLANOWANA ZMIANA:

Proponowane zmiany w projekcie ustawy o zmianie ustawy o księgach wieczystych i hipotece oraz ustawy o Krajowym Rejestrze Sądowym umożliwią samodzielne pobieranie z systemu teleinformatycznego CIKW:

• odpisów ksiąg wieczystych,
• wyciągów z ksiąg wieczystych,
• oraz zaświadczenia o zamknięciu ksiąg wieczystych

w postaci dokumentów elektronicznych oraz nadania tym dokumentom mocy dokumentów wydanych przez sąd. Pobrane dokumenty w formie elektronicznej będą posiadały cechy dokumentu wydanego przez sąd.

Możliwość wyszukiwania w aplikacji mobilnej mObywatel księgi wieczystej po numerze PESEL oraz danych z Krajowego Rejestru Sądowego (KRS) dotyczących podmiotu wpisanego do rejestru

W Projekcie ustawy o zmianie ustawy o księgach wieczystych i hipotece oraz ustawy o Krajowym Rejestrze Sądowym przewiduje się również możliwość wyszukania księgi wieczystej w aplikacji mObywatel. Dzięki zobowiązaniu Ministra Sprawiedliwości do udostępnienia danych z Centralnej Informacji Ksiąg Wieczystych ministrowi właściwemu do spraw informatyzacji będzie możliwe ustalenie za pośrednictwem aplikacji mObywatel numerów ksiąg wieczystych, w których w Dziale II ujawniony będzie nr PESEL osoby uwierzytelnionej w aplikacji mObywatel. Wyszukiwanie to będzie wolne od opłat.

Dodatkowo dzięki aplikacji mObywatel będzie możliwe:

• pozyskanie za jej pośrednictwem danych z KRS dotyczących podmiotu wpisanego do rejestru przedsiębiorców lub rejestru stowarzyszeń, innych organizacji społecznych i zawodowych, fundacji oraz samodzielnych publicznych zakładów opieki zdrowotnej między innymi w zakresie zarejestrowania w systemie teleinformatycznym sprawy (numer w Rejestrze, sygnatura i data rejestracji sprawy) albo dokonania wpisu w pozycji Rejestru (numer w Rejestrze, sygnatura sprawy, numer i data dokonania wpisu), jeśli dotyczą one danych podmiotów, z którymi dany użytkownik aplikacji jest powiązany przez PESEL;
• uregulowanie wzajemnej relacji podstaw prawnych dopuszczających pozyskanie informacji;
• uregulowanie, zgodnie z którym Centralna Informacja udzieli na żądanie użytkownika aplikacji mObywatel, informacji o numerach KRS i nazwach albo firmach podmiotów, w których numer identyfikacyjny PESEL tego użytkownika jest zamieszczony w ww. rejestrach oraz bezpłatnie udostępni aktualne informacje o takich podmiotach wpisanych do Rejestru.

Możliwość wyszukiwania w aplikacji mobilnej mObywatel księgi wieczystej po numerze PESEL oznacza w praktyce, że każdy będzie mógł sprawdzić za pośrednictwem mObywatela informacje na temat swoich nieruchomości oraz podmiotów gospodarczych, w których występuje np. jako wspólnik lub członek zarządu. Takie rozwiązanie ułatwi i przyspieszy wiele postępowań administracyjnych, w których osoba fizyczna musi podać numer księgi wieczystej. Podręczna „ściąga” jaką będzie aplikacja mObywatel z możliwością dostępu do księgi wieczystej, w której w Dziale II ujawniony będzie numer PESEL osoby uwierzytelnionej w aplikacji, pozwoli na szybkie i bezbłędne podanie elektronicznego numeru księgi wieczystej. Nie trzeba już będzie pamiętać numerów KW ani KRS. Wyszukiwanie księgi wieczystej w aplikacji mObywatel będzie bezpłatne.

Podobnie, za pośrednictwem aplikacji mObywatel będzie można pozyskać dane z KRS (zarówno z rejestru przedsiębiorców, jak i rejestru stowarzyszeń innych organizacji społecznych i zawodowych, fundacji oraz samodzielnych publicznych zakładów opieki zdrowotnej) podmiotów, z którymi użytkownik aplikacji jest powiązany poprzez PESEL. Na żądanie użytkownika aplikacja wyświetli informacje o numerach KRS i nazwach takich podmiotów. Możliwe będzie też pobranie aktualnej informacji z KRS na ich temat.

Projekt zmian zawartych w Projekcie ustawy o zmianie ustawy o księgach wieczystych i hipotece oraz ustawy o Krajowym Rejestrze Sądowym ma być przyjęty przez rząd w trzecim kwartale 2025 r., natomiast planowany termin wejścia w życie ustawy określono na 31 marca 2026 r.

Podstawa prawna i inne źródła:

1. Projekt ustawy o zmianie ustawy o księgach wieczystych i hipotece oraz ustawy o Krajowym Rejestrze Sądowym.
2. Stanisław Rudnicki, „Ustawa o księgach wieczystych i hipotece. Przepisy o postępowaniu w sprawach wieczystoksięgowych”.

---