Co sprawdzić w księdze wieczystej przed zakupem działki?

Zakup nieruchomości gruntowej pod budowę domu lub innej inwestycji to nie tylko duży wydatek finansowy, ale i stres związany z tym przedsięwzięciem. Aby mieć pewność, że pieniądze zostaną dobrze zainwestowane, jeszcze przed podpisaniem umowy powinniśmy dokładnie sprawdzić stan prawny i rzeczywisty tej nieruchomości. Co sprawdzić w księdze wieczystej przed zakupem działki? Odpowiedź na to pytanie pozwala uniknąć wielu problemów i nieprzyjemnych niespodzianek już po transakcji.

Szukasz numeru księgi wieczystej?
Znajdź go na podstawie adresu nieruchomości lub numeru działki:
Wejdź na Ksiegiwieczyste.pl
Sprawdź, jakie to proste!

Stan prawny działki określają wpisy ujawnione w księdze wieczystej danej nieruchomości. Księga wieczysta składa się z czterech działów. Dzięki zapisom ujawnionym w Działach I i II księgi wieczystej dowiadujemy się, kto jest właścicielem działki (według księgi wieczystej), dla której prowadzona jest księga wieczysta, oraz jaki jest adres i powierzchnia tej działki. Z wpisów ujętych w Dziale III i IV księgi wieczystej możemy się dowiedzieć, jakie ograniczone prawa rzeczowe ciążą na nieruchomości oraz czy nieruchomość jest obciążona hipoteką.

Natomiast stan rzeczywisty nieruchomości to stan nieruchomości na gruncie, który określają takie parametry jak: powierzchnia, lokalizacja, ekspozycja (nasłonecznienie), konfiguracja terenu działki, kąt nachylenia stoku, uzbrojenie działki w media, dostęp do drogi publicznej i wiele innych.

Dostęp do księgi wieczystej działki – jak go uzyskać?

Dla każdej nieruchomości – gruntowej, budynkowej czy lokalowej, powinna być prowadzona tylko jedna księga wieczysta. Aby móc zapoznać się z treścią jej wpisów, należy znać jej elektroniczny numer.

Budowę numeru księgi wieczystej określa Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 15 lutego 2016 r. w sprawie zakładania i prowadzenia ksiąg wieczystych w systemie teleinformatycznym. Zgodnie z nim na „numer księgi” składają się:

• czteroznakowy kod wydziału ksiąg wieczystych sądu rejonowego, w którym księga została założona,
• numer według repertorium ksiąg wieczystych (osiem cyfr),
• oraz cyfra kontrolna.

Poszczególne elementy numeru oddzielone są znakiem „/”, np. SZ1S/00012345/9.

Jeżeli znamy numer księgi wieczystej określonej działki, to zapoznanie się z treścią jej księgi wieczystej nie powinno sprawiać trudności. Wystarczy otworzyć stronę umieszczoną w Internecie pod adresem: Ekw.ms.gov.pl i tam po kliknięciu w link „Przeglądanie księgi wieczystej” wprowadzić numer księgi wieczystej, którą chce się przeglądać. Po wpisaniu znanego numeru można przystąpić do analizy wpisów ujawnionych w treści dokumentu.

Numer księgi wieczystej nieruchomości gruntowej, której zakupem jesteśmy zainteresowani, powinniśmy otrzymać od właściciela tej nieruchomości. Jeżeli jednak właściciel nie jest znany bądź uchyla się od przekazania nam numeru księgi wieczystej, powinniśmy albo zrezygnować z zakupu takiej działki albo postarać się odnaleźć numer księgi wieczystej interesującej nas działki na podstawie jej adresu administracyjnego lub numeru działki, korzystając np. z portalu Ksiegiwieczyste.pl.

Sprawdzenie księgi wieczystej działki – co należy zweryfikować przed zakupem?

Sprawdzając księgę wieczystą umieszczoną w Internecie i wywołaną na ekran komputera (bądź wydrukowaną) powinniśmy mieć świadomość, że składa się z ona z czterech działów oraz okładki.

Na okładce księgi wieczystej, oprócz numeru księgi wieczystej danej nieruchomości, znajduje się:

• „Oznaczenie wydziału” – oznaczenie wskazujące na sąd rejonowy i konkretny Wydział Ksiąg Wieczystych, który prowadzi daną księgę;
• „Typ księgi” – napis wskazujący na rodzaj nieruchomości lub prawa, dla którego jest prowadzona księga wieczysta. Dla działki, która stanowi nieruchomość gruntową, wpisy mogą przyjmować odpowiednio treść: „nieruchomość gruntowa”, „grunt oddany w użytkowanie wieczyste”, „grunt oddany w użytkowanie wieczyste i budynek stanowiący odrębną nieruchomość”, „grunt oddany w użytkowanie wieczyste i urządzenie stanowiące odrębny przedmiot własności”, „grunt oddany w użytkowanie wieczyste, budynek stanowiący odrębną nieruchomość i urządzenie stanowiące odrębny przedmiot własności”.

Przed nabyciem nieruchomości gruntowej należy zapoznać się z treścią wpisów ujawnionych we wszystkich czterech działach księgi wieczystej.

Dział I-O „Oznaczenie nieruchomości”

Oznaczenie nieruchomości ujętych w Dziale I-O zawiera zespół informacji, danych faktycznych posiadujących charakter geodezyjno-kartograficzny.

Dane określone w dziale I-O „Oznaczenie nieruchomości” muszą być zgodne z danymi ujętymi w rejestrze ewidencji gruntów i budynków prowadzonym przez starostę, bowiem jak stanowi Art. 26.1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece „Podstawa oznaczenia nieruchomości w księdze wieczystej są dane katastru nieruchomości” (pojęcie „kataster nieruchomości” będzie funkcjonowało w przestrzeni prawnej do czasu przekształcenia ewidencji gruntów i budynków w „kataster nieruchomości”).

Dane określające nieruchomość (np. działkę) są wprowadzane do działu I księgi wieczystej na podstawie dokumentów: „Wypisu z rejestru gruntów” oraz „Wyrysu z mapy ewidencyjnej”. Dlatego też przed negocjacjami w sprawie nabycia działki dobrze jest zaopatrzyć się w „Wypis z rejestru gruntów i budynków” oraz ”Wyrys z mapy ewidencyjnej” i porównać te dane z danymi oznaczenia działki określonymi w księdze wieczystej oraz parametrami działki na gruncie.

Analizując wpisy w Dziale I-O księgi wieczystej należy zwrócić uwagę na: położenie działki, które jest określone w rubryce 1.3, oznaczenie nieruchomości określone w rubryce 1.4 oraz obszar nieruchomości określony w rubryce 1.5.

W rubryce 1.3 „Położenie nieruchomości” powinny być ujawnione dane o położeniu nieruchomości takie jak: województwo, gmina miejscowość czy nawet dzielnica, w której położona jest nieruchomość gruntowa – działka.

W rubryce 1.4, podrubryce 1.4.1, powinniśmy odczytać aktualny numer działki bądź działek składających się na nieruchomość gruntową, którą jesteśmy zainteresowani. Może się tak zdarzyć, że wśród działek określonych w rubryce 1.4 nie znajduje się numer działki podany nam przez właściciela. Taka sytuacja może mieć miejsce wówczas, gdy nastąpił podział działki macierzystej, a informacja o tej czynności nie została przekazana do wydziału ksiąg wieczystych.

W rubryce 1.5 „Obszar” znajdziemy informację o powierzchni działki bądź dziełek ewidencyjnych. Powierzchnia działki ewidencyjnej w księdze wieczystej powinna być ujawniona w hektarach z dokładnością do 1 metra kwadratowego, a nie w arach jak przedstawiały to księgi wieczyste dawne.

Przeczytaj: Stary numer działki lub jego brak w księdze wieczystej

Dział I-Sp „Spis praw związanych z własnością”

W dziale I-Sp „Spis praw związanych z własnością” mogą zostać ujawnione służebności gruntowe (służebność przechodu, przejazdu, inne) obciążające nieruchomość służebną, przysługujące właścicielowi (każdoczesnemu) działki, którą jesteśmy zainteresowani lub użytkownikowi wieczystemu tej nieruchomości, zmiany tych praw oraz ich wygaśnięcia.

Wpisy w Dziale I-Sp nieruchomości władnącej stanowią odpowiednik i uzupełnienie wpisów w Dziale III innej nieruchomości – służebnej. Przy czym należy mieć na uwadze, że wpisanie służebności w Dziale I-Sp nieruchomości władnącej i niewykazanie tej służebności w Dziale III nieruchomości służebnej (innej nieruchomości, np. graniczącej z władnącą) nie wywołuje skutków pranych.

Dział II – „Własność”

Nabywając nieruchomość od osoby fizycznej należy porównać dane osobowe sprzedającego nieruchomość gruntową z danymi ujawnionymi w Dziale II księgi wieczystej „Własność”. Zdarza się, że ogłoszenie o sprzedaży wystawia jeden z właścicieli i to on dogaduje się w sprawie sprzedaży. Po sprawdzeniu wpisów w Dziale II okazuje się, że jest jeszcze jeden spadkobierca, z którym należy również dojść do porozumienia, ponieważ w świetle prawa, jeżeli nieruchomość jest we współwłasności, nie może jej sprzedać tylko jeden ze współwłaścicieli (podobnie współmałżonek).

Sytuacje tego typu zdarzają się dość często, a ich powodem jest np. brak aktualizacji księgi wieczystej po przeprowadzeniu postępowania spadkowego. Jeżeli dane właściciela ujawnione w księdze wieczystej są różne od danych podającego się za właściciela działki i jeżeli ten nie przedstawi dokumentów świadczących o tym, że jest on następcą prawnym właściciela ujawnionego w księdze wieczystej, należy odstąpić od zakupu takiej nieruchomości.

W dziale tym należy również zwrócić uwagę na prawidłowość wpisów w przypadku udziałów. W sytuacji współwłasności, wpisy muszą określać wysokość udziałów poszczególnych współwłaścicieli.

Nabywając nieruchomość gruntową od Skarbu Państwa należy zwrócić uwagę na wpis określający organ reprezentujący Skarb Państwa lub osoby prawnej, której zostało powierzone wykonanie praw Skarbu Państwa.

Dział III – “Prawa, roszczenia i ograniczenia”

W Dziale III księgi wieczystej, przeznaczonym na wpisy ograniczonych praw rzeczowych z wyjątkiem hipoteki, należy zwrócić uwagę na wszelkie wpisy obciążające nieruchomość.

Zgodnie z treścią Art. 16 ustawy o księgach wieczystych i hipotece w Dziale III księgi wieczystej mogą być ujawnione prawa osobiste i roszczenia, do których należą:

• prawo najmu lub dzierżawy,
• prawo dożywocia (przeniesienie własności nieruchomości obciążonej prawem dożywocia następuje z jednoczesnym obciążeniem nieruchomości nabywanej prawem dożywocia),
• roszczenie o przeniesienie własności nieruchomości lub użytkowania wieczystego albo o ustanowienie ograniczonego prawa rzeczowego,
• roszczenie wynikające z ograniczenia zarządu lub sposobu korzystania z nieruchomości przez współwłaścicieli lub wieczystych użytkowników,
• roszczenie współwłaścicieli wyłączające uprawnienie do zniesienia współwłasności,
• wierzytelności banku hipotecznego zabezpieczone hipoteką oraz informacje, że zostały one wpisane do rejestru zabezpieczenia listów zastawnych.

W Dziale III księgi wieczystej mogą być również ujawnione ograniczenia w rozporządzaniu nieruchomością m.in. takie jak:

• prawo pierwokupu, Art. 109 ustawy z dnia o gospodarce nieruchomościami,
• zakaz zbywania lub obciążania nieruchomości na zabezpieczenie roszczeń pieniężnych lub roszczeń w postępowaniu karnym,
• wpis ujawniający postanowienie o ogłoszeniu upadłości,
• wpis o wszczęciu postępowania scaleniowego,
• wpis ujawniający wpisanie nieruchomości do rejestru zabytków.

W Dziale III księgi wieczystej możemy również natknąć się na wniosek syndyka o postanowieniu o ogłoszeniu upadłości oraz wszczęcie egzekucji na wniosek komornika.

Co ważne, ujawnienie w treści księgi wieczystej praw osobistych i roszczeń powoduje, że nabycie nieruchomości przez czynność prawną (akt notarialny) obciążonej tymi prawami, osłania rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych.

Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych z perspektywy nabywcy działki może mieć pozytywne skutki, które objawia się tym, że nabycie prawa do nieruchomości – działki następuje bez obciążeń, jeżeli obciążenia te nie były one ujawnione w treści księgi wieczystej.

Jeżeli natomiast prawa ograniczające nieruchomość były wpisane do księgi wieczystej, ale wygasły przed nabyciem nieruchomości, to nabywca nieruchomości może dochodzić ich wykreślenia z księgi wieczystej prowadzonej dla tej nieruchomości.

Dział IV – „Hipoteka”

W Dziale IV księgi wieczystej „Hipoteka” ujawnia się ograniczone prawo rzeczowe zabezpieczające wierzytelności wierzycieli.

Podstawowy cel hipoteki określa Art. 65 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece. Zgodnie z jego treścią: „W celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności można nieruchomość obciążyć prawem, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to czyją stała się własnością, i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości. Część ułamkowa nieruchomości może być obciążona hipoteką, jeżeli stanowi udział współwłasności”.

Hipotekę ujawnia się w rubryce 4.4 księgi wieczystej „Treść wpisu”, a w następnych rubrykach opisuje się: rodzaj hipoteki, sumy oraz waluty, a także oznaczenie wierzytelności i stosunku prawnego.

Nabywając nieruchomość obciążoną hipoteką należy mieć na uwadze, że możemy stać się dłużnikiem hipotecznym, bowiem dla wierzyciela, np. banku, nie mają większego znaczenia zmiany we własności obciążonej nieruchomości. Każdy kolejny właściciel nieruchomości obciążonej hipoteką staje się dłużnikiem hipotecznym.

Wzmianki o zmianach w księdze wieczystej działki

Przeglądając księgę wieczystą należy zwrócić uwagę na adnotacje w rubryce „Wzmianka”. Wzmianki znajdują się w każdym dziale księgi wieczystej z wyjątkiem części Działu I-O obejmującego oznaczenie nieruchomości.

Adnotacja w rubryce „Wzmianka” stanowi informację ostrzegającą o tym, że do sądu wpłynął wniosek o wpis, który po jego ujawnieniu może zmienić treść księgi w wieczystej w zakresie określonym żądaniem wniosku.

Pojawianie się wzmianki w księdze wieczystej może świadczyć o tym, że nieruchomość została sprzedana bądź obciążona lub że jej opis uległ zmianie.

Wzmianka o wniosku w związku z dokonaną czynnością wyłącza rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych. Rękojmia jest wyłączona dopóty, dopóki wzmianka (ostrzeżenie) nie zostanie wykreślona z księgi wieczystej.

Co, ważne rękojmia wiary publicznej nie działa przeciwko takim prawom jak:

• prawo obciążające nieruchomość z mocy ustawy niezależnie od wpisu,
• prawo dożywocia,
• służebność ustanowiona na podstawie decyzji właściwego organu administracji państwowej, służebność drogi koniecznej albo ustanowiona w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia, służebność przesyłu.

Co w sytuacji, gdy działka nie ma księgi wieczystej?

Przeglądając rynek nieruchomości gruntowych możemy natknąć się na nieruchomości, których ceny znacznie odbiegają od cen rynkowych innych nieruchomości. Po bliższym zapoznaniu się z opisem takich nieruchomości, stwierdzamy, że nieruchomości te nie posiadają założonej księgi wieczystej. O tym, jakie dokumenty należy sprawdzić, gdy działka nie posiada założonej księgi wieczystej oraz o ewentualnym ryzyku związanym z zakupem działki bez księgi wieczystej możemy dowiedzieć się z treści naszego artykułu umieszczonego na stronie: Zakup działki bez księgi wieczystej – co należy sprawdzić?

Co jeszcze sprawdzić oprócz księgi wieczystej?

Sprawdzając stan prawny działki należy nie tylko sprawdzić prowadzoną dla tej nieruchomości księgę wieczystą, ale również przeznaczenie działki w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub w planie ogólnym.

W przypadku braku księgi wieczystej dla określonej nieruchomości należy sięgnąć do dokumentów potwierdzających prawo własności do nieruchomości, takich jak akt własności ziemi czy akt nadania ziemi. O tym, co oprócz księgi wieczystej należy sprawdzić przed zakupem nieruchomości gruntowej (i nie tylko), pisaliśmy artykule: Jak sprawdzić działkę przed jej kupnem?

Podstawa prawna:

1. Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 15 lutego 2016 r. w sprawie zakładania i prowadzenia ksiąg wieczystych w systemie teleinformatycznym.
2. Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece.

---