Jak sprawdzić, czy nabywane mieszkanie nie jest zadłużone?

Zakup mieszkania to spory wydatek, dlatego przed dokonaniem transakcji warto upewnić się, czy wybrana przez nas nieruchomość nie jest zadłużona. Zadłużenie może dotyczyć zarówno mieszkań używanych z rynku wtórnego, jak i nowych od dewelopera – z rynku pierwotnego. Podpowiadamy, co należy sprawdzić, aby uniknąć niepotrzebnych kłopotów.

Księgi Wieczyste Online – znajdź po adresie lub numerze działki

Księga wieczysta przede wszystkim

Księga wieczysta jest podstawowym dokumentem opisującym stan prawny nieruchomości. Z niej dowiemy się m.in. kto jest właścicielem mieszkania, czy jest ono obciążone prawami osób trzecich (np. prawem dożywocia) lub jakimikolwiek innymi roszczeniami bądź ograniczeniami w rozporządzaniu nieruchomością.

Analizując księgę wieczystą pod kątem ewentualnych obciążeń finansowych nałożonych na mieszkanie, które chcemy kupić, należy sprawdzić dział IV – “Hipoteka”. Jak sama nazwa wskazuje, w przypadku hipoteki ustanowionej na nieruchomości, zapisy zawarte w tym dziale poinformują szczegółowo o rodzaju hipoteki, jej wysokości, walucie, a także danych wierzyciela hipotecznego.

Naszą czujność powinny wzbudzić również ewentualne wpisy w rubryce „Wzmianki w dziale IV”. Wzmianka oznaczona konkretną datą i godziną wpisu informuje o tym, że do Sądu Rejonowego, który prowadzi daną księgę wieczystą, wpłynął wniosek, który oczekuje na rozpatrzenie. Wniosek może dotyczyć np. żądania wpisu hipoteki umownej bądź przymusowej – koniecznie trzeba to zweryfikować.

Powyższe informacje dotyczą przede wszystkim zakupu na rynku wtórnym mieszkania, które ma już swoją historię. Natomiast jeśli chcemy upewnić się, czy kupujemy mieszkanie od dewelopera z dobrą kondycją finansową, warto poprosić go o przedłożenie sprawozdania finansowego za okres 2 ostatnich lat.

Jeśli nie jesteśmy pewni, czy dobrze rozumiemy treść analizowanej księgi wieczystej, dobrym rozwiązaniem będzie skorzystanie z profesjonalnej pomocy radcy prawnego, notariusza lub pośrednika nieruchomości.

Przeczytaj: Co sprawdzić w księdze wieczystej przed kupnem mieszkania?

Gdzie znajdę księgę wieczystą?

Od kilku lat wszystkie księgi wieczyste zakładane i prowadzone są w formie elektronicznej. W przypadku starszych nieruchomości, ich księgi wieczyste również zostały zmigrowane do systemu informatycznego. A to oznacza, że każdą księgę wieczystą można przeglądać przez Internet.

Wystarczy wejść na stronę prowadzoną przez Ministerstwo Sprawiedliwości: Ekw.ms.gov.pl i tu, podając w wyszukiwarce numer księgi interesującej nas nieruchomości, pobrać treść księgi do przeglądania. Znając numer księgi wieczystej można także udać się do placówki Sądu Rejonowego, właściwego dla miejsca położenia nieruchomości, i na miejscu przejrzeć papierową bądź elektroniczną księgę wieczystą. Przeglądanie treści ksiąg wieczystych, których numer jest nam znany jest bezpłatne.

W sytuacji, gdy z jakichś przyczyn nie znamy numeru księgi wieczystej, możemy spróbować go odnaleźć na podstawie adresu mieszkania. Tutaj z pomocą przyjdzie nam serwis https://ksiegiwieczyste.pl, który oferuje odpłatną usługę wyszukiwania numerów ksiąg wieczystych po adresie nieruchomości lub numerze działki.

A co jeśli księgi wieczystej nie ma?

Może się też zdarzyć tak, że upatrzone przez nas mieszkanie nie ma założonej księgi wieczystej. Taka sytuacja dotyczy przede wszystkim mieszkań na rynku wtórnym. Mowa o nabywaniu spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, co w praktyce oznacza, że właścicielem lokalu – mieszkania, jak i budynku, wciąż pozostaje spółdzielnia, której przysługuje również prawo do gruntu, na którym stoi budynek, w postaci własności bądź użytkowania wieczystego.

Aby upewnić się, że takie mieszkanie nie jest zadłużone, najlepiej skontaktować się z administracją spółdzielni w celu uzyskania formalnego zaświadczenie o stanie zadłużenia lokalu.

Opłaty za czynsz i media

Kolejną, ważną rzeczą do sprawdzenia – zwłaszcza w przypadku zakupu mieszkania używanego, jest stan uregulowania opłat eksploatacyjnych oraz rachunków od dostawców mediów. Od sprzedawcy mieszkania powinniśmy uzyskać zaświadczenie o niezaleganiu z opłatami za:

• czynsz wobec spółdzielni mieszkaniowej lub wspólnoty mieszkaniowej,
• prąd, gaz, wodę, CO, wywóz śmieci, itp.,
• telefon stacjonarny, internet, telewizję kablową, itp.

Dlaczego jest to ważne, skoro stroną zawartych umów jest sprzedawca mieszkania, a nie kupujący? Zaległości obciążają sprzedawcę – to pewne. Może się jednak zdarzyć, że w przypadku istniejącego zadłużenia dostawcy, mediów będą uzależniać zawarcie nowej umowy od uregulowania zaległości. Lepiej uniknąć takich nieprzyjemności i kupić mieszkanie z “czystą kartą”.

Przeczytaj: Jak bezpiecznie kupić nieruchomość obciążoną kredytem hipotecznym?

Co jeszcze warto sprawdzić

Dobrze zweryfikować również stan uregulowania obciążeń publicznoprawnych, takich jak:

• opłaty za użytkowanie wieczyste,
• podatek od nieruchomości (rolny, leśny).

Podkreślę jednak, że podobnie, jak w przypadku opłat za media i czynsz, nabywca mieszkania nie odpowiada za zobowiązania podatkowe poprzedniego właściciela.

Warto także sprawdzić, czy w mieszkaniu nie jest nikt zameldowany – taką informację uzyskamy w wydziale meldunkowym urzędu gminy.

W miarę możliwości warto również sprawdzić, czy na sprzedawcy mieszkania nie ciążą długi z innych tytułów (np. zaległe składki ZUS). Zwłaszcza, jeśli chce on zbyć swoją nieruchomość szybko i w okazyjnej cenie. Warto drążyć temat i poznać przyczynę takiej decyzji.

Przeczytaj: Ostrzeżenie o wszczęciu egzekucji z nieruchomości – wpis w księdze wieczystej

Jak widać, droga do bezpiecznego zakupu mieszkania jest długa. Warto jednak poświęcić swój czas, aby uniknąć potencjalnych konsekwencji.

Foto: Unsplash.com / Neonbrand