Prawo dożywocia w księdze wieczystej – co to oznacza?

Aby uniknąć przykrych niespodzianek, nabywając nieruchomość należy bardzo dokładnie zapoznać się z treścią księgi wieczystej. Może się bowiem zdarzyć, że nieopatrznie nabędziemy nieruchomość z „dożywotnikiem” i będziemy zmuszeni do jego utrzymania na zasadach określonych w przepisach ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny.

Szukasz numeru księgi wieczystej?
Znajdź go online na podstawie adresu nieruchomości lub numeru działki:
Ksiegiwieczyste.pl
Przekonaj się, jakie to proste!

Umowa o dożywocie – czym jest i w jakim celu jest ustanawiana?

Umowa o dożywocie jest umową cywilnoprawną, której treść i sposób wykonania reguluje ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (dalej k.c.), art. 908-916.

W myśl treści wymienionej ustawy, umowa o dożywocie stanowi formę przeniesienia prawa własności nieruchomości przez właściciela nieruchomości na nabywcę – osobę, która w zamian za to przeniesienie zobowiązuje się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie (umowa o dożywocie). W przypadku braku odmiennej umowy, nabywca nieruchomości zobowiązuje się przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym.

Umowa o dożywocie powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. Zawarcie umowy o dożywocie w innej formie skutkuje jej nieważnością.

Przeniesienie własności nieruchomości na podstawie umowy o dożywocie następuje z jednoczesnym obciążeniem nieruchomości prawem dożywocia. Do takiego obciążenia stosuje się odpowiednio przepisy o prawach rzeczowych ograniczonych.

W razie zbycia nieruchomości obciążonej prawem dożywocia, jej nabywca ponosi także osobistą odpowiedzialność za świadczenia tym prawem objęte, chyba że stały się wymagalne w czasie, kiedy nieruchomość nie była jego własnością.

Osobista odpowiedzialność współwłaścicieli jest solidarna. Prawo dożywocia ustanowione na rzecz kilku osób ulega w razie śmierci jednej z tych osób odpowiedniemu zmniejszeniu.

Kto może zawrzeć umowę dożywocia?

Umowę o dożywocie może zawrzeć każda osoba fizyczna będąca właścicielem bądź współwłaścicielem nieruchomości z osobą fizyczną lub prawną.

Właściciel nieruchomości – zbywca może przenieść prawo własności na każdą osobę, która w zamian za przeniesienie prawa własności zapewni mu nie tylko dożywotnie utrzymanie, ale zobowiąże się również do przyjęcia zbywcy mieszkania bądź domu pod swój dach jako domownika. Zobowiąże się również do dostarczenia zbywcy wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału i zapewnienia mu odpowiedniej pomocy oraz pielęgnowania w razie choroby, jak i sprawienia dożywotnikowi własnym kosztem pogrzebu odpowiadającego zwyczajom miejscowym.

Umowa o dożywocie jest najczęściej zawierana przez osoby starsze, samotne nieposiadające rodziny ani też bliskich, którzy mogliby zapewnić im opiekę do końca życia oraz wsparcie w codziennym funkcjonowaniu. Dlatego też nabywcą nieruchomości może być nie tylko osoba spokrewniona, członek rodziny, ale również osoba obca, a nawet gmina bądź fundacja.

Z uwagi na fakt, że skutkiem umowy o dożywocie jest przeniesienie prawa własności nieruchomości (domu, mieszkania, działki) w zamian za zobowiązanie się nabywcy tego prawa do dożywotniego utrzymania zbywcy nieruchomości, umowa o dożywocie musi być zawarta w formie aktu notarialnego.

Przeczytaj: Umowa darowizny czy umowa dożywocia – które rozwiązanie wybrać?

Obowiązki zobowiązanego wynikające z umowy o dożywocie

Podstawowym celem umowy dożywocia jest zapewnienie zbywcy środków do życia, opieki i pomocy w razie choroby oraz sprawienie mu pogrzebu.

Obowiązki nabywcy nieruchomości wobec dożywotnika powinny być ujęte w umowie o dożywocie sporządzonej w formie aktu notarialnego.

Umowa o dożywocie (uregulowana w art. 908-916 Kodeksu cywilnego) nakłada na nabywcę nieruchomości (zobowiązanego) szereg obowiązków wobec zbywcy (dożywotnika).

Zgodnie z Kodeksem cywilnym, jeżeli w umowie o dożywocie nie umówiono się inaczej, nabywca nieruchomości ma obowiązek:

• przyjąć zbywcę nieruchomości do swojego (już) domu bądź mieszkania i traktować go jak członka rodziny,
• dostarczyć zbywcy nieruchomości własnym kosztem wyżywienia oraz ubrania, światła i opału,
• zapewnić zbywcy nieruchomości odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie, polegające m.in. na organizowaniu wizyt lekarskich, zakupie leków, a w razie potrzeby zorganizowaniu zbywcy nieruchomości odpowiedniej fachowej opieki,
• w razie śmierci zbywcy nieruchomości, nabywca nieruchomości (mieszkania bądź domu) ma obowiązek zorganizować i pokryć koszty pogrzebu. Pogrzeb ma się odbyć zgodnie z obowiązującym zwyczajem miejscowym.

Ujawnienie umowy dożywocia w księdze wieczystej

W myśl ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, art. 910 § 1, przeniesienie własności nieruchomości na podstawie umowy o dożywocie wiąże się z jednoczesnym wpisaniem prawa dożywocia w księdze wieczystej. Do tego obciążenia stosuje się przepisy o ograniczonych prawach rzeczowych.

Pomimo, że prawo dożywocia nie jest typowym ograniczonym prawem rzeczowym ujętym w katalogu praw zawartym w kodeksie cywilnym art. 244 (§ 1. Ograniczonymi prawami rzeczowymi są: użytkowanie, służebność, zastaw, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu oraz hipoteka. §2. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu oraz hipotekę regulują odrębne przepisy.), to jednak obciąża ono nieruchomość i jest skuteczne wobec każdoczesnego właściciela nieruchomości. Przepisy o ograniczonych prawach rzeczowych stosuje się do tego prawa odpowiednio.

W przypadku zawarcia umowy o dożywocie, notariusz niezwłocznie po sporządzeniu aktu notarialnego, ma obowiązek złożenia w sądzie wieczystoksięgowym właściwym dla miejsca położenia nieruchomości wniosku o wpis w Dziale II księgi wieczystej – „Własność”, nowego właściciela nieruchomości oraz w Dziale III księgi wieczystej – „Prawa, roszczenia i ograniczenia” ustanowionego w umowie o dożywocie – prawa dożywocia.

Wpis prawa dożywocia w księdze wieczystej chroni zbywcę nieruchomości (mieszkania, domu) w ten sposób, że w przypadku sprzedaży nieruchomości, prawa dożywotnika ustalone w akcie notarialnym nie zmieniają się, i są skuteczne względem każdego nabywcy tej nieruchomości. Oznacza to, że każdy kolejny nabywca nieruchomości obciążonej prawem dożywocia nabywa daną nieruchomość wraz z dożywotnikiem i jego prawami. Prawo dożywocia jest bowiem prawem majątkowym, ściśle osobistym i niezbywalnym, prawo to jest również niedziedziczne.

Koszty zawarcia umowy o dożywocie

Sporządzenie umowy o dożywocie przez notariusza wiąże się z poniesieniem kosztów przez nabywcę nieruchomości (zobowiązanego). Do kosztów tych należą:

• taksa notarialna,
• podatek PCC 2%
• inne opłaty (np. opłaty sądowe za wpis w księdze wieczystej, koszt wypisów aktu notarialnego).

W przeciwieństwie do darowizny, przy dożywociu nie ma zwolnienia dla członków rodziny.

O tym, jakie opłaty oraz w jakiej wysokości musi ponieść zobowiązany w przypadku zawarcia umowy o dożywocie, pisaliśmy w artykule „Umowa o dożywocie – notariusz, podatki i inne koszty„.

Zaznaczyć należy, że zarówno taksę notarialną jak i podatek PCC oraz inne koszty związane z nabyciem nieruchomości, ponosi zobowiązany – nabywca nieruchomości.

Sprzedaż nieruchomości z prawem dożywocia – czy jest możliwa?

Sprzedaż nieruchomości – przeniesienie prawa własności na inna osobę fizyczną bądź prawną obciążonej prawem dożywocia nie jest zabronione.

W myśl obowiązujących przepisów ujętych w art. 140 ustawy Kodeks cywilny oraz Konstytucji RP, a także zgodnie z prawem unijnym, prawo własności pozwala właścicielowi, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy (używać, pobierać pożytki) oraz nią rozporządzać (sprzedać, darować) w granicach ustaw i zasad współżycia społecznego.

Każdy potencjalny nabywca nieruchomości obciążonej prawem dożywocia zdaje sobie sprawę, że nabywając taką nieruchomość, nabędzie ją wraz z lokatorem, którego nie wolno mu będzie eksmitować.

W przypadku sprzedaży nieruchomości obciążonej prawem dożywocia nowy nabywca wstępuje jednak w prawa i obowiązki dotychczasowego właściciela, co oznacza, że dożywotnik nadal ma prawo zamieszkiwać i korzystać z nieruchomości.

Prawo dożywocia jest wpisane w księdze wieczystej i przechodzi na kupującego.

Sprzedaż nieruchomości obciążonej prawem dożywocia nie wymaga zgody dożywotnika, jednakże dobrym zwyczajem jest jednak powiadomienie dożywotnika o zamiarze zbycia nieruchomości i ostatecznym przeprowadzeniu tej transakcji.

Jeżeli dojdzie do sprzedaży nieruchomości, dożywotnik ma prawo żądać zamiany prawa dożywocia na rentę.

Nieruchomości obciążone prawem dożywocia są na rynku nieruchomości nie tylko tańsze, ale bardzo trudno zbywalne.

Prawo dożywocia a rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych

W myśl ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, art. 7, rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie działa przeciwko prawu dożywocia. Oznacza to, że rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie chroni nabywcy nieruchomości przed prawem dożywocia, nawet jeżeli prawo to nie było wpisane do księgi wieczystej.

Podstawą wprowadzenia prawa dożywocia do katalogu praw szczególnie chronionych przed działaniem rękojmi była ochrona egzystencjonalnego bytu dożywotników, ich alimentacji objętej treścią dożywocia. Jak już wspomniano wyżej, z tytułu dożywocia właściciel nieruchomości jest zobowiązany zapewnić zbywcy nieruchomości dożywotnie utrzymanie (art. 908 k.c.).

Nabywca nieruchomości, który nabył nieruchomość według księgi wieczystej nieobciążonej prawem dożywocia, a w rzeczywistości obciążonej tym prawem, nie może powoływać się na rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych.

Nabywca nieruchomości nabywa nieruchomość wraz z dożywotnikiem i jednocześnie przejmuje na siebie odpowiedzialność alimentacyjną wobec dożywotnika wynikającą z umowy o dożywocie. Sporządzona umowa nabycia nieruchomości jest ważna.

Umowa dożywocia a zachowek

Umowa dożywocia jest umową pozwalającą na przekazanie majątku – nieruchomości jeszcze za życia właściciela tej nieruchomości w zamian za dożywotnie utrzymanie i opiekę.

Umowę dożywocia regulują przepisy ustawy z dnia Kodeks cywilny, art. 908-916.

Zachowek regulują przepisy Kodeksu cywilnego art. 991-1011. Zachowek gwarantuje część spadku osobom uprawnionym nawet jeśli nie zostali uwzględnieni w testamencie.

Umowa dożywocia jest umową odpłatną, zwaną także przez niektórych prawników alimentacyjną bądź wzajemną. Ze względu na wzajemny i odpłatny (alimentacyjny) charakter umowy dożywocia, wyrażający się tym, że zawarcie umowy dożywocia jest obarczone koniecznością nie tylko poniesienia kosztów zawarcia takiej umowy (taksa notarialna, podatek PCC, inne koszty), ale przede wszystkim udzielania w nieoznaczonym okresie świadczeń należnych dożywotnikowi, umowy dożywocia nie można porównywać z umową darowizny. Z uwagi na powyższe, umowa dożywocia nie jest równoznaczna z nieodpłatnym przysporzeniem, jak ma to miejsce w przypadku darowizny.

W przypadku roszczeń o zachowek wartość nieruchomości ujętej w umowie o dożywocie nie jest uwzględniana w obliczeniach zachowku.

Na temat zaliczania wartości nieruchomości przekazanej w umowie dożywocia do obliczania zachowku wypowiedział się Sąd Apelacyjny Krakowie w wyroku z dnia 18.04.2019 r. sygn. akt I ACa 1064/18, który stwierdził, naruszenie przez Sąd Okręgowy art. 993 k.c. poprzez jego niewłaściwą wykładnię i niewłaściwe zastosowanie polegające na doliczeniu do substratu zachowku po S. G. wartości lokalu przy ul. (…) w K. (566.050 zł); lokal ten został zbyty przez spadkodawczynię na rzecz pozwanej G. K. na podstawie umowy dożywocia. Sąd Okręgowy doliczył do substratu zachowku wartość nieruchomości w części mającej odpowiadać „nieodpłatnemu” jej nabyciu przez pozwaną na podstawie umowy dożywocia, po odjęciu wartości „prawa dożywocia” wyliczonej na podstawie statystycznej długości życia dożywotnika, co w ocenie Sądu pierwszej instancji było tylko w tej części nabyciem odpłatnym, podczas gdy umowa dożywocia w całości nie jest darowizną, ani inną czynnością nieodpłatną, a więc nieruchomość przeniesiona na podstawie umowy dożywocia nie może być w żadnej części uwzględniana przy obliczaniu zachowku.

Wykreślenie prawa dożywocia z księgi wieczystej

Szczegółowe informacje na temat możliwości wykreślenia prawa dożywocia z księgi wieczystej zawarliśmy w artykule „Jak wykreślić prawo dożywocia z księgi wieczystej?„.

Podsumowanie

W świetle powyższego, każdy kto zamierza nabyć nieruchomość, powinien dokładnie zapoznać się z treścią wpisów ujawnionych we wszystkich działach księgi wieczystej.

Istotne jest, aby w księdze wieczystej nabywanej nieruchomości bardzo dokładnie sprawdzić podstawę nabycia nieruchomości przez zbywającego. Jeżeli zbywający nieruchomość stał się właścicielem nieruchomości poprzez zawarcie umowy dożywocia, to istnieje prawdopodobieństwo, że nieruchomość jest obciążona prawem dożywocia, nawet jeżeli prawo to nie jest wpisane w Dziale III księgi wieczystej. W takim przypadku należy dążyć do wyjaśnienia sprawy i zażądać od sprzedającego oświadczenia, że nieruchomość nie jest obciążona prawem dożywocia.

Uchylanie się sprzedającego od przedłożenia oświadczenia powinno wzbudzić podejrzenia o niejasnej sytuacji prawnej nieruchomości i skłonić nas do odstąpienia od nabycia takiej nieruchomości.

Należy zaznaczyć, że obecnie – notariusz sporządzający umowę dożywocia ma obowiązek złożenia w sądzie wieczystoksięgowym, właściwym dla miejsca położenia nieruchomości, wniosku o wpis w księdze wieczystej zarówno nowego właściciela nieruchomości, jak i prawa dożywocia. Dlatego też obecnie nie może dojść do sytuacji, w której prawo dożywocia nie jest wpisane w księdze wieczystej.

Ujawnienie prawa dożywocia chroni każdego nabywcę nieruchomości obciążonej tym prawem i zapobiega niepotrzebnym sporom prawnym oraz jasno określa stan prawny nieruchomości.

Przeczytaj także: Dożywotnia służebność mieszkania a rachunki

Podstawa opracowania:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny.
2. Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece.
3. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie z 18 kwietnia 2019 r. (sygn. akt I ACa 1064/18).