Służebność przesyłu – czym jest i jak jest ustanawiana?

Służebność przesyłu to pojęcie, z którym najczęściej spotykają się właściciele nieruchomości, przez które przebiegają lub mają przebiegać sieci energetyczne, gazowe, wodociągowe czy telekomunikacyjne. Choć może wydawać się skomplikowanym zagadnieniem prawnym, w praktyce ma duże znaczenie zarówno dla właścicieli gruntów, jak i przedsiębiorstw przesyłowych. Czym dokładnie jest służebność przesyłu, w jaki sposób dochodzi do jej ustanowienia, jak wpisać ją do księgi wieczystej oraz od czego zależy wysokość wynagrodzenia z tytułu jej ustanowienia? Wyjaśniamy najważniejsze kwestie, które warto znać przed podpisaniem umowy lub rozpoczęciem postępowania.

Szukasz numeru księgi wieczystej?
Znajdź go na podstawie adresu nieruchomości lub numeru działki:
Wejdź na Ksiegiwieczyste.pl
Sprawdź, jakie to proste!

Prawo służebności przesyłu zostało wprowadzone do polskiego systemu prawnego na mocy ustawy z dnia 30 maja 2008 r. o zmianie ustawy – Kodeks cywilny oraz niektórych innych ustaw.

Głównym celem ustanowienia służebności przesyłu było prawne uregulowanie korzystania przez przedsiębiorców z nieruchomości obcych – należących do osób fizycznych i prawnych, przez które biegną urządzenia przesyłowe służące do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu, energii elektrycznej itp. z uwzględnieniem potrzeb zarówno właścicieli nieruchomości, jak i przedsiębiorstw przesyłowych.

Na czym polega służebność przesyłu?

Służebność przesyłu jest ograniczonym prawem rzeczowym, które może być ustanowione tylko na nieruchomości.

W prawie polskim służebność przesyłu reguluje ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (dalej k.c.), art. 305(1)-305(4). Zgodnie z definicją ujętą w art. 305(1) k.c.:

„Nieruchomość można obciążyć na rzecz przedsiębiorcy, który zamierza wybudować lub którego własność stanowią urządzenia, o których mowa w art. 49 urządzenia przedsiębiorstwa lub zakładu § 1, prawem polegającym na tym, że przedsiębiorca może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej, zgodnie z przeznaczeniem tych urządzeń (służebność przesyłu)”.

Innymi słowy, służebność przesyłu polega na możliwości korzystania przedsiębiorcy przesyłowego z nieruchomości obcych, niebędących własnością przedsiębiorcy, lecz stanowiących własność osób fizycznych bądź osób prawnych lub też osób nieposiadających osobowości prawnej (np. lasy państwowe).

Z uwagi na ogromne znaczenie dla gospodarki Państwa, urządzenia przesyłowe odpowiadające za doprowadzenia płynów, pary, gazu, energii elektrycznej zostały sklasyfikowane jako urządzenia strategiczne.

Budowa nowych urządzeń przesyłowych o znaczeniu strategicznym, jak i zarządzanie już istniejącymi urządzeniami strategicznymi, odgrywa kluczową rolę w zapewnieniu energetycznego bezpieczeństwa i egzystencji milionów polskich gospodarstw domowych (pełną listę spółek o istotnym znaczeniu dla porządku publicznego lub bezpieczeństwa Państwa określa Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 30 września 2008 r. w sprawie listy spółek o istotnym znaczeniu dla porządku publicznego lub bezpieczeństwa publicznego).

Warunkiem bezpiecznego użytkowania urządzeń strategicznych jest umożliwienie przedsiębiorcom, do których należą te urządzenia, swobodnego do nich dostępu celem ich utrzymania, bieżącej konserwacji, a także nadzoru przed ewentualnym ich zniszczeniem.

W przypadku budowy nowych urządzeń przesyłowych biegnących przez nieruchomości obce, istotne jest wyważenie interesu właściciela nieruchomości i interesu publicznego.

Jak ustanawiana jest służebność przesyłu – umowa służebności przesyłu

Służebność przesyłu może powstać w wyniku zawarcia umowy pomiędzy właścicielem nieruchomości a przedsiębiorstwem przesyłowym. Służebność przesyłu może też powstać w wyniku orzeczenia sądu oraz w drodze zasiedzenia.

Ustanowienie prawa służebności przesyłu wymaga sporządzenia umowy pomiędzy właścicielem nieruchomości, przez którą biegnie urządzenie przesyłowe (np. linia WN, gazociąg pod powierzchnią ziemi itp.), a przedsiębiorcą będącym właścicielem urządzeń przesyłowych.

Umowa ustanowienia prawa służebności przesyłu powinna być sporządzona w formie aktu notarialnego.

Umowa powinna zawierać w swej treści wypracowane uzgodnienia w zakresie praw i obowiązków stron umowy, a w szczególności powinna określać:

• dostęp przedsiębiorcy do urządzeń przesyłowych w taki sposób, aby był on jak najmniej uciążliwy dla właściciela nieruchomości,
• drogi dojazdu do urządzeń przesyłowych,
• terminy przeglądów i napraw regulaminowych,
• formy zgłaszania wjazdów w przypadku konieczności usunięcia awarii urządzeń przesyłowych.

Umowa w swej treści powinna również obejmować postanowienia w zakresie wynagrodzenia za korzystanie z nieruchomości należącej do właściciela gruntu, jak również postanowienia o waloryzacji tego wynagrodzenia np. zależnego od wskaźnika inflacji.

Elementem umowy powinien być zapis odnoszący się do kosztów bezumownego korzystania z nieruchomości w przypadku, gdy nieruchomość była wykorzystywana przez przedsiębiorstwo przed zawarciem umowy, ale po roku 2008.

Ważnym postanowieniem umowy powinno być określenie czynności przedsiębiorcy w przypadku zakończenia przesyłu i likwidacji urządzenia przesyłowego.

W umowie powinien również znaleźć się zapis rozstrzygający, kto i w jaki sposób będzie uiszczał podatki od zajętego terenu.

Załącznikiem do umowy powinna być:

• kopia mapy ewidencyjnej z naniesionym przez geodetę przebiegiem urządzenia przesyłowego wraz ze strefą ochronną tego urządzenia,
• odpis aktualny księgi wieczystej nieruchomości, na której ustanowiono służebność przesyłu,
• wypis i wyrys z ewidencji gruntów nieruchomości objętej służebnością przesyłu,

Z mapy powinno wynikać, jaką powierzchnię zajmuje urządzenie przesyłowe, bowiem od tej wielkości zależy m.in. wynagrodzenie za korzystanie z nieruchomości obcej.

Wpis prawa służebności przesyłu do księgi wieczystej

Ujawnienie prawa służebności przesyłu następuje w Dziale III księgi wieczystej „Prawa, roszczenia i ograniczenia” prowadzonej dla nieruchomości obciążonej.

Wniosek w sprawie wpisu prawa służebności przesyłu do księgi wieczystej może złożyć notariusz już w dniu powstania tego prawa bądź osoba – właściciel nieruchomości obciążonej służebnością przesyłu.

Notariusz sporządzając akt notarialny, w dniu sporządzenia i podpisania tego dokumentu przez strony umowy, ma obowiązek za pośrednictwem systemu elektronicznego przesłać do Sądu Rejonowego, właściwego dla miejsca prowadzenia księgi wieczystej dla nieruchomości obciążonej, wniosek o wpis do księgi wieczystej prawa podlegającego ujawnieniu w księdze wieczystej, jakim jest służebność przesyłu.

Wniosek o wpis do księgi wieczystej ustanowionego prawa służebności przesyłu może też złożyć osoba – właściciel nieruchomości obciążonej prawem służebności przesyłu.

Wniosek o wpis prawa służebności przesyłu należy złożyć w sądzie wieczystoksięgowym właściwym dla miejsca prowadzenia księgi wieczystej dla nieruchomości obciążonej na formularzu KW-WPIS.

Jak wypełnić formularz wniosku KW-WPIS o wpis prawa służebności przesyłu do księgi wieczystej ?

Formularz wniosku KW-WPIS można pobrać ze strony internetowej Ministerstwa Sprawiedliwości bądź w biurze sądu wieczystoksięgowego.

Formularz wniosku KW-WPIS składa się z kilku sekcji, do których należą:

1. Tytuł wniosku.
2. Oznaczenie sądu i wydziału, do którego składany jest wniosek – numer pola 1-2.
3. Numer księgi wieczystej, której dotyczy wniosek – numer pola 3.
4. Żądanie – „na podstawie załączonych dokumentów wnoszę o”; sekcja ta zbudowana jest z 4 pól. Treść żądania w zakresie wpisu do księgi wieczystej prawa służebności przesyłu należy wnieść w polu oznaczonym nr 7.
5. Wykaz dokumentów dołączonych do wniosku.

Wniosek KW-WPIS należy wypełnić czytelnie, drukowanymi literami bez skreśleń i poprawek, na maszynie, komputerze lub ręcznie. Zgodnie z pouczeniem umieszczonym na wstępie formularza, wnioskodawca powinien wypełnić tylko pola jasne wniosku, a pola niewypełnione powinien przekreślić.

W sekcji „Oznaczenie sądu i wydziału, do którego składany jest wniosek”, należy wpisać nazwę sądu rejonowego, do którego jest kierowany wniosek, pamiętając, że wniosek KW-WPIS należy złożyć w sądzie rejonowym właściwym dla miejsca prowadzenia księgi wieczystej dla nieruchomości przez którą biegnie urządzenie przesyłowe (rurociąg wody przemysłowej, gazociąg, linia energetyczna WN, NN itp.).

Następnie w polu oznaczonym nr 3 należy wprowadzić elektroniczny numer księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości, przez którą biegnie urządzenie przesyłowe.

Przechodząc do części wniosku pod tytułem: „Wpis prawa, ograniczenia w rozporządzaniu nieruchomością, roszczenia lub hipoteki” należy w polu nr 7 wpisać treść żądania np.:

„Na podstawie załączonych dokumentów wnoszę o wpis do księgi wieczystej oznaczonej numerem KW xxxx/xxxxxxxx/x, wniosku o ustanowienie za wynagrodzeniem, służebności przesyłu obciążającej nieruchomość będącą moją własnością na rzecz wskazanego we wniosku uczestnika postępowania – przedsiębiorcy przemysłowego. Wartość ustanowienia służebności przesyłu wynosi np. 3000,00 zł rocznie”.

Następne strony wniosku należy wypełnić zgodnie z treścią wniosku. Wpisując dane wnioskodawcy należy przekreślić wyrazy: „uczestnika postępowania” i odwrotnie, wpisując dane uczestnika postępowania należy przekreślić: „dane wnioskodawcy”.

W przypadku, gdy adres do doręczeń jest taki sam jak miejsce zamieszkania/siedziby wnioskodawcy/uczestnika postępowania, wnioskodawca nie musi wypełniać pól pod nazwą „Adres do doręczeń”.

Kolejnym krokiem jest wypełnienie sekcji wniosku KW-WPIS obejmującej dokumenty, które dołączamy do wniosku.

Opisując dokument dołączany do wniosku należy obowiązkowo podać jego nazwę, datę wydania/sporządzenia oraz nazwę organu, który wydał/sporządził ten dokument. Wykaz dokumentów należy umieścić w polach od 78 do 85 wniosku. W przypadku, gdy pola okażą się niewystarczające na wpisanie dokumentów, pozostałe dokument należy wymienić na kolejnych ponumerowanych kartach formatu A4.

Dokumenty, które należy dołączyć do wniosku KW-WPIS to np.:

• akt notarialny – umowa ustanowienia służebności przesyłu zawarta pomiędzy przedsiębiorcą a właścicielem nieruchomości obciążonej,
• dokument potwierdzający dokonanie opłaty sądowej,
• odpis aktualny księgi wieczystej nieruchomości, na której ustanowiono służebność przesyłu,
• wypis i wyrys z ewidencji gruntów nieruchomości objętej służebnością przesyłu,
• kopia mapy ewidencyjnej obejmująca nieruchomość obciążoną służebnością przesyłu z naniesioną trasą przebiegu urządzenia przesyłowego.

Wniosek KW-WPIS należy podpisać własnoręcznie podając jednocześnie pełne imię i nazwisko wnioskodawcy oraz datę utworzenia wniosku.

Wniosek o ujawnienie w księdze wieczystej prawa służebności przesyłu należy złożyć w biurze podawczym sądu rejonowego właściwego dla miejsca prowadzenia księgi wieczystej dla nieruchomości obciążonej służebnością przesyłu bądź przesłać pocztą tradycyjną na adres tego sądu.

Z chwilą skutecznego złożenia wniosku, czyli z chwilą rejestracji wniosku o wpis w dzienniku ksiąg wieczystych, w Dziale III księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości będącej przedmiotem obciążenia zostanie automatycznie umieszczona wzmianka o wniosku. Wzmianka wywołuje skutki określone w art. 8 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, tj. wyłącza rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych.

Wynagrodzenie dla właściciela nieruchomości z tytułu ustanowienia służebności przesyłu

Służebność przesyłu jest prawem odpłatnym, stanowi o tym art. 305(2). ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny.

Podstawowym prawem właściciela nieruchomości obciążonej jest prawo żądania odpłatności za zajęcie gruntu, przez który biegnie urządzenie przesyłowe, bądź z uwagi na brak wytycznych odnośnie wysokości wynagrodzenia, za zajęcie nieruchomości obcej przez właściciela urządzenia przesyłowego.

Wynagrodzenie to może określić sąd w orzeczeniu ustanawiającym służebność bądź wynagrodzenie może zostać ustalone w wyniku umowy pomiędzy stronami.

Wysokość wynagrodzenia za ustanowienie prawa służebności przesyłu powinna być zależna od takich elementów jak:

• wartość rynkowa 1 metra kwadratowego nieobciążonej nieruchomości (jako górna granica wynagrodzenia),
• stopień ograniczenia możliwości korzystania z zajętego przez urządzenie pasa gruntu przez właściciela nieruchomości,
• ograniczenie możliwości inwestycyjnych z uwagi na istnienie urządzeń,
• sposób wykorzystywania przez właściciela pozostałej części nieruchomości albo jego nieruchomości sąsiednich,
• rozwój gospodarczy terenów położonych w sąsiedztwie,
• wyłączenie możliwości zabudowy mocą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Wynagrodzenie za ustanowienie służebności przesyłu powinno obejmować:

• wynagrodzenie za korzystanie przez przedsiębiorstwo przesyłowe z nieruchomości,
• odszkodowanie z tytułu zmniejszenia wartości nieruchomości w wyniku wybudowania na niej urządzeń przesyłowych (o ile faktycznie ten spadek nastąpił),
• odszkodowanie za inne szkody (ekwiwalent wszystkich korzyści, których właściciel nieruchomości zostanie pozbawiony w związku z jej obciążeniem),
• podatek od nieruchomości zajętej pod urządzenie przesyłowe,
• wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z gruntów zajętych przez urządzenie przesyłowe, przy czym wynagrodzenie to może obejmować tylko okres 10 lat licząc od 2008 r.

Wysokość wynagrodzenia może być ustalona przez rzeczoznawcę majątkowego lub wynegocjowana przez strony w oparciu o stawki rynkowe.

Wynagrodzenie za ustanowienie służebności przesyłu powinno mieć formę świadczenia okresowego, np. comiesięcznego, rzadziej jednorazowego.

Kiedy wygasa służebność przesyłu?

Zgodnie z Art. 305(3) §2 ustawy k.c. służebność przesyłu wygasa najpóźniej wraz z zakończeniem likwidacji przedsiębiorstwa.

Po wygaśnięciu służebności przesyłu na przedsiębiorcy ciąży obowiązek usunięcia urządzeń służących do doprowadzania lub odprowadzenia płynów, pary, gazu, energii elektrycznej oraz innych urządzeń podobnych nienależących do części składowych nieruchomości, jeżeli wchodzą w skład przedsiębiorstwa, utrudniających korzystanie z nieruchomości.

W przypadku jakichkolwiek szkód powstałych w wyniku eksploatacji urządzeń przesyłowych, przedsiębiorca – właściciel tych urządzeń jest zobowiązany do naprawienia tych szkód.

Do służebności przesyłu stosuje się odpowiednio przepisy o służebnościach gruntowych.

Przeczytaj: Służebność drogi koniecznej – jak ją ustanowić?

Podstawa prawna:

1. Ustawa z dnia 30 maja 2008 r. o zmianie ustawy – Kodeks cywilny oraz niektórych innych ustaw.
2. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny.
3. Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece.

Foto: Fotolia

---