Umowa deweloperska – czym jest i co powinna zawierać

Zakup nieruchomości od dewelopera (np. mieszkania lub domu), która dopiero ma zostać wybudowana lub jest w trakcie budowy, wiąże się z zawarciem kilku rodzajów umów:

• umowa rezerwacyjna – nie jest obowiązkowa i nie wszyscy deweloperzy ją stosują, nie jest uregulowana prawnie,
• umowa deweloperska – zawierana w formie aktu notarialnego,
• umowa przeniesienia własności – również zawierana w formie aktu notarialnego.

Dziś wyjaśniamy, czym jest umowa deweloperska i jakie zapisy powinna zawierać.

Księgi Wieczyste Online – znajdź po adresie lub numerze działki

Definicja umowy deweloperskiej

Definicję umowy deweloperskiej określa Ustawa z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu lub domu jednorodzinnego, nazywana umową deweloperską.

Przepisy wymienionej ustawy zostały uchwalone po postanowieniu Trybunału Konstytucyjnego z dnia 2 sierpnia 2010 r. (S. 3/2010, LexPolonica nr 2411627, OTK-B 2010, nr 6, poz. 407), w którym to postanowieniu Trybunał Konstytucyjny stwierdził, że w obowiązujących umowach zawieranych pomiędzy stronami brak jest dostatecznej ochrony prawnej nabywcy mieszkań.

Zgodnie z wymieniona ustawą (Art. 3, ust. 5) umowa deweloperska to umowa na podstawie, której deweloper zobowiązuje się do ustanowienia lub przeniesienia na nabywcę po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego prawa:

• odrębnej własności lokalu mieszkalnego,

lub

• użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej,

lub

• własności domu jednorodzinnego posadowionego na nieruchomości gruntowej będącej w użytkowaniu wieczystym na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość,

a nabywca zobowiązuje się do spełnienia świadczenia pieniężnego na rzecz dewelopera na poczet ceny nabycia tego prawa.

Najistotniejszym elementem umowy deweloperskiej jest złożenie zobowiązania obu stron umowy do zawarcia ostatecznej umowy przeniesienia prawa własności nieruchomości w określonym czasie w przyszłości.

Obecnie na rynku, jedną z najpopularniejszych form rozliczenia umowy deweloperskiej jest forma transzowa, która polega na wpłacaniu przez nabywcę mieszkania kolejnych transz po zakończeniu kolejnych etapów budowy mieszkania. Najczęściej ostatnia transza ceny mieszkania wpłacana jest po zakończeniu realizacji inwestycji.

Ocena wiarygodności dewelopera

Nabywca ma prawo do zapoznania się z sytuacją prawno-finansową dewelopera, natomiast deweloper ma obowiązek poinformować nabywcę o swojej sytuacji prawno- finansowej.

W celu oceny wiarygodności dewelopera w zakresie finansowo-gospodarczym oraz sprawdzenia czy jego dotychczasowa działalność daje podstawę do oczekiwania, iż zakończy on inwestycję zgodnie z zapewnieniami składanymi potencjalnemu nabywcy, nabywca lokalu może w siedzibie dewelopera zapoznać się z dokumentacją określającą:

1. aktualny stan księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości – z treści księgi wieczystej dowiemy się o ewentualnych obciążeniach hipotecznych nieruchomości,
2. pozwolenie na budowę,
3. projekt architektoniczno-budowlany,
4. aktualny odpisu z Krajowego Rejestru Sądowego (KRS) lub aktualne zaświadczenie o wpisie do Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej (CEIDG),
5. sprawozdanie finansowe dewelopera za okres ostatnich dwóch lat (w przypadku realizacji inwestycji przez spółkę celową – sprawozdanie spółki dominującej).

Przeczytaj: Jak sprawdzić wiarygodność dewelopera?

Jakie zapisy powinna zawierać umowa deweloperska

Z punktu widzenia nabywcy nieruchomości, od tego, co zapisane jest w umowie deweloperskiej, w dużej mierze zależy bezpieczeństwo podjętej przez niego transakcji. Dlatego tak ważne jest skrupulatne przeanalizowanie treści umowy jeszcze przed jej podpisaniem (deweloper powinien dostarczyć kupującemu wzór umowy oraz prospekt informacyjny – bezpłatnie).

Umowa deweloperska jest obowiązkowo zawierana przed notariuszem w formie aktu notarialnego. Powinna zawierać w szczególności następujące elementy:

1. dane osobowe stron zawierających umowę oraz miejsce i datę podpisania umowy deweloperskiej;
2. cenę nabycia prawa odrębnej własności lokalu mieszkalnego, lub prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej, lub prawa własności domu jednorodzinnego posadowionego na nieruchomości gruntowej będącej w użytkowaniu wieczystym (wskazana w umowie cena powinna zawierać podatek VAT);
3. informację o nieruchomości, na której wybudowany ma być budynek mieszkalny bądź dom jednorodzinny obejmującą informację o powierzchni działki, stanie prawnym nieruchomości, w szczególności oznaczenie właściciela lub użytkownika wieczystego, istniejących na niej obciążeniach hipotecznych i służebnościach;
4. określenie położenia oraz istotnych cech domu jednorodzinnego, będącego przedmiotem umowy deweloperskiej, lub budynku, w którym ma znajdować się lokal mieszkalny będący przedmiotem tej umowy;
5. określenie usytuowania lokalu mieszkalnego w budynku;
6. określenie powierzchni i układu pomieszczeń oraz zakresu i standardu prac wykończeniowych, do których wykonania zobowiązuje się deweloper;
7. termin przeniesienia na nabywcę prawa własności do lokalu mieszkalnego lub prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej;
8. wysokość i terminy lub warunki spełniania świadczeń pieniężnych przez nabywcę na rzecz dewelopera;
9. informacje dotyczące:
   a) mieszkaniowego rachunku powierniczego, a w szczególności numer rachunku, zasady dysponowania środkami pieniężnymi zgromadzonymi na rachunku oraz informację o kosztach prowadzenia rachunku,
   b) gwarancji bankowej, a w szczególności nazwę banku, gwarantowaną kwotę oraz termin obowiązywania gwarancji albo
   c) gwarancji ubezpieczeniowej, a w szczególności nazwę ubezpieczyciela, gwarantowaną kwotę oraz termin obowiązywania gwarancji;
10. numer pozwolenia na budowę oraz oznaczenie organu, który je wydał oraz informację czy jest ostateczne lub czy jest zaskarżone;
11.  termin rozpoczęcia i zakończenia prac budowlanych danego przedsięwzięcia deweloperskiego;
12.  określenie warunków odstąpienia od umowy deweloperskiej;
13. określenie wysokości odsetek i kar umownych dla stron umowy deweloperskiej;
14. wskazanie sposobu pomiaru powierzchni lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego;
15. oświadczenie nabywcy o odbiorze prospektu informacyjnego wraz z załącznikami i zapoznaniu się przez niego z treścią prospektu informacyjnego;
16. termin i sposób zawiadomienia nabywcy o odbiorze lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego;
17. informację o zgodzie banku lub innego wierzyciela zabezpieczonego hipoteką na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu mieszkalnego i przeniesienie jego własności po wpłacie pełnej ceny przez nabywcę, jeżeli takie obciążenie istnieje, albo informację o braku takiej zgody albo informację o zgodzie banku lub innego wierzyciela zabezpieczonego hipoteką na bezobciążeniowe przeniesienie na nabywcę własności nieruchomości wraz z domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub przeniesienie ułamkowej części własności nieruchomości wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych po wpłacie pełnej ceny przez nabywcę, jeżeli takie obciążenie istnieje, albo informację o braku takiej zgody;
18. zobowiązanie dewelopera do wybudowania budynku, wyodrębnienia lokalu mieszkalnego i przeniesienia prawa własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z lokalu na nabywcę, albo przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości wraz z domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub przeniesienia ułamkowej części własności nieruchomości wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych.

Przeczytaj: Umowa przedwstępna – czym jest i co powinna zawierać

Prospekt informacyjny

Prospekt informacyjny, o którym mowa, wraz z załącznikami, stanowi integralną część umowy deweloperskiej. Nabywca mieszkania lub domu powinien się z nim obowiązkowo zapoznać jeszcze przed podpisaniem umowy.

Prospekt informacyjny powinien posiadać formę papierową. Jeżeli informacje zawarte w prospekcie informacyjnym ulegną zmianie, deweloper ma obowiązek dostarczyć nabywcy aneks lub sporządzić nowy prospekt.

Harmonogram przedsięwzięcia deweloperskiego

Nieodzownym elementem umowy deweloperskiej jest harmonogram przedsięwzięcia deweloperskiego określający, co najmniej:

1. etapy realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego,
2. procentowy, szacunkowy podział kosztów poszczególnych etapów w całkowitych kosztach przedsięwzięcia deweloperskiego.

Harmonogram przedsięwzięcia deweloperskiego powinien zawierać co najmniej cztery etapy realizacji.

Koszt każdego z etapów nie może być wyższy niż 25% i niższy niż 10% ogólnej kwoty kosztów przedsięwzięcia deweloperskiego, wynikającej z harmonogramu. Wysokość odsetek zastrzeżonych na rzecz dewelopera, nie może przewyższać kar umownych zastrzeżonych na rzecz nabywcy.

Wpis umowy deweloperskiej do księgi wieczystej

Umowa deweloperska stanowi podstawę wpisu do księgi wieczystej, prowadzonej dla nieruchomości, na której deweloper zobowiązał się zrealizować przedsięwzięcie – wybudować dom, budynek wielorodzinny.

W dziale III – Prawa, roszczenia i ograniczenia, księgi wieczystej, prowadzonej dla danej nieruchomości, na której ma zostać przeprowadzone lub jest prowadzone przedsięwzięcie deweloperskie, ujawnia się roszczenie nabywcy o:

• wybudowanie budynku,
• wyodrębnienie lokalu mieszkalnego i przeniesienie prawa własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z lokalu na nabywcę,

albo

• przeniesienie na nabywcę własności nieruchomości wraz z domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego stanowiącego odrębną nieruchomość,

lub

• przeniesienie ułamkowej części własności nieruchomości, wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych.

Ujawnienie wyżej wymienionych roszczeń w księdze wieczystej jest zarówno ostrzeżeniem o roszczeniach nabywcy, jak i ich zabezpieczeniem.

Do wpisu w/w roszczenia nie stosuje się Art. 19 Ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, który określa, że:

„Roszczenie o przeniesienie własności lub użytkowania wieczystego albo o ustanowienie ograniczonego prawa rzeczowego na nieruchomości może być po upływie roku od dnia wpisu w księdze wieczystej wykreślone na jednostronne żądanie właściciela lub wieczystego użytkownika, jeżeli w tym terminie nie złożono wniosku o wpis prawa, którego dotyczy roszczenie. Jeżeli złożony w tym terminie wniosek nie został uwzględniony, roszczenie może być wykreślone z chwilą uprawomocnienia się orzeczenia odmawiającego uwzględnienia wniosku”.

Odbiór lokalu

Przeniesienie na nabywcę prawa własności lokalu, albo prawa własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość, poprzedzone jest odbiorem lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego przez nabywcę.

Odbiór ten następuje po zawiadomieniu o zakończeniu budowy domu jednorodzinnego, przy jednoczesnym braku sprzeciwu ze strony właściwego organu, albo na podstawie decyzji o pozwoleniu na użytkowanie.

Odbiór, lokalu lub domu jednorodzinnego dokonywany jest w obecności nabywcy. Z odbioru sporządza się protokół, do którego nabywca może zgłosić wady lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.

Deweloper jest zobowiązany, w terminie 14 dni od dnia podpisania protokołu, doręczyć nabywcy oświadczenie o uznaniu wad lub oświadczenie o odmowie uznania wad oraz o jej przyczynach.

Odstąpienie od umowy deweloperskiej

Nabywca nieruchomości ma prawo odstąpić od umowy deweloperskiej w terminie 30 dni od dnia jej zawarcia, jeżeli umowa ta nie zawiera elementów wskazanych w art. 22 Ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, a w szczególności nabywca może odstąpić od umowy, jeżeli deweloper nie dotrzyma określonego umową terminu przeniesienia na nabywcę prawa własności, po wcześniejszym wyznaczeniu deweloperowi dodatkowego 120-dniowego terminu na przeniesienie tego prawa.

Prawo odstąpienia od umowy przysługuje także deweloperowi. Zwłaszcza w sytuacji, gdy pomimo wezwań, nabywca nieruchomości nie wpłaca w określonych w umowie terminach, środków pieniężnych o określonej w umowie wysokości za zakup nieruchomości.

Przeczytaj również: Umowa deweloperska – notariusz i pozostałe koszty

Zdjęcie: Pixabay.com