Wycena mieszkania bezpośrednio przekłada się na zyski lub straty, które poniesiemy przy jego sprzedaży czy kupnie. Prawidłowa wycena zapewnia nam mocną pozycję przy negocjacjach. Jak wycenić wartość mieszkania?
Księgi Wieczyste Online – znajdź po adresie lub numerze działki
Kiedy przydaje się wycena?
Wycena jest przydatna zazwyczaj, kiedy mieszkanie ma zmienić właściciela – czy to ze względu na akt kupna/sprzedaży, czy w wyniku działań prawnych. Przeprowadzenie wyceny na własną rękę to skomplikowane i mozolne zadanie, którego podejmujemy się przeważnie, gdy chcemy sprzedać mieszkanie. W takim wypadku musimy zaproponować pewną cenę ofertową, od której zaczynają się negocjacje. Cena ofertowa jest zazwyczaj o 10% wyższa niż cena transakcyjna, czyli taka, jaką uzyskamy podczas sprzedaży. Możemy spróbować wyznaczyć ją sami lub poradzić się specjalisty. Jeżeli potrzebna nam wycena na potrzeby prawne, musimy się zwrócić do rzeczoznawcy majątkowego, w celu sporządzenia operatu szacunkowego. Taka sytuacja ma miejsce między innymi, gdy dostajemy spadek lub darowiznę.
Od czego zależy cena mieszkania?
Wpływ na cenę mieszkania ma wiele czynników. Czasem trudno przewidzieć, w jakim stopniu dany parametr wpływa na wartość nieruchomości. Najważniejszymi cechami, które kształtują cenę mieszkania są:
- metraż,
- stan prawny nieruchomości,
- rok budowy,
- lokalizacja,
- piętro,
- rozkład pomieszczeń,
- wysokość czynszu,
- standard wykończenia,
- stan techniczny.
Przeczytaj: Mieszkanie z przetargu lub licytacji – jak tanio kupić nieruchomość?
Samodzielna wycena mieszkania
Większość sprzedających rozpoczyna przygotowania do sprzedaży swojej nieruchomości od przeglądania portali internetowych i szukania ogłoszeń w swojej okolicy. Takie rozpoznanie ma sporo sensu, trzeba jednak pamiętać, że ceny na portalach są cenami ofertowymi (czyli wyższymi niż osiągane przy sprzedaży). Samodzielnie trudno też ustalić, które cechy mieszkania wpływają na obniżenie lub podniesienie jego ceny. Czy był to stan prawny mieszkania, a może komuś zależało na czasie? Tego nie jesteśmy w stanie ustalić, przeglądając ogłoszenia na własną rękę.
Przy wycenie nieruchomości nie możemy niestety polegać na opinii znajomych, sąsiadów czy innych ludzi, którzy „dopiero co” sprzedali bądź kupili mieszkanie. Postronne osoby zawsze będą gloryfikować swoją nieruchomość, co znacznie zaburza jej obraz. Do wyceny mieszkania należy podchodzić obiektywnie i z dystansem, co sprawia dużo trudności.
Bezpłatna wycena nieruchomości online
Z pomocą przychodzą profesjonaliści. Część serwisów internetowych związanych z nieruchomościami oferuje wycenę online. Wystarczy podać kilka parametrów mieszkania, takich jak metraż, położenie, liczba pokoi, rok budowy czy piętro, i w kilka kliknięć dostajemy gotową wycenę. Najczęściej takie oszacowanie jest przygotowywane w oparciu o średnią cenę nieruchomości w konkretnym mieście. Jednak renomowane portale wykorzystują bardziej zaawansowane metody, oparte na analizie porównawczej. Takie podejście polega na przyrównaniu naszego lokalu do innych o podobnych parametrach i na tej podstawie wyznaczeniu ceny. Przykładem takiego serwisu jest Sonar, który dane porównawcze pobiera nie tylko z ogłoszeń online, ale też z systemów transakcyjnych. Wycena online na portalu jest darmowa.
Wycena przez pośrednika
Kiedy uważamy, że nasze mieszkanie jest nietypowe i wycena online może być niewystarczająca, możemy skontaktować się z agencją nieruchomości. Profesjonalny pośrednik ma szerokie doświadczenie, dzięki czemu może prawidłowo ocenić sytuację panującą na rynku mieszkaniowym. Agent orientuje się w trendach, kształtujących cenę mieszkania i ma wgląd w systemy transakcyjne, księgi wieczyste i inne dokumenty, pozwalające mu precyzyjnie ustalić cenę mieszkania. Część agencji za swoje usługi pobiera prowizję wynoszącą 2-5% końcowej ceny transakcyjnej. Ma to miejsce, gdy pośrednik czuwa nad całym procesem sprzedaży lub kupna mieszkania. W części agnacji, takich jak Sonarhome.pl, konsultacja u pośrednika i wstępna wycena są darmowe.
Wycena rzeczoznawcy majątkowego
W przypadku wyceniania nieruchomości na rzecz otrzymania spadku, darowizny, zachowku, kredytu i tym podobnych, analizę potwierdzoną oficjalnym dokumentem musi przeprowadzić rzeczoznawca majątkowy. Operat szacunkowy jest ważny przez rok. Rzeczoznawca w swoich ekspertyzach korzysta z danych zawartych w bazie aktów notarialnych, rejestrach cen, księgach wieczystych, planach zagospodarowania przestrzennego i innych dokumentach pozwalających ustalić wartość rynkową mieszkania. Koszt sporządzenia operatu waha się od kilkuset do nawet dwóch tysięcy złotych, w zależności od standardu i wielkości nieruchomości. Analiza przeprowadzona przez rzeczoznawcę jest wnikliwa i uwzględnia najwięcej zmiennych obiektywnych, ale nie musi uwzględniać trendów panujących na rynku – na przykład, czy jakaś dzielnica jest modna.
Większość dokumentów urzędowych, na których wycenę opierają rzeczoznawcy, jest dostępna dla każdego za odpowiednią opłatą.
Jaka metoda jest najlepsza?
Trudno jednoznacznie wskazać, jaka metoda wyceny jest najlepsza. Wszystko zależy od potrzeb osoby zainteresowanej wyceną. Prawie w każdej sytuacji warto czerpać wiedzę z kilku różnych źródeł. Jeżeli mamy wątpliwości przy wycenie mieszkania, najlepiej będzie zwrócić się do profesjonalisty.
Przeczytaj również: Zakup mieszkania na rynku wtórnym – notariusz, podatki i inne koszty
Zdjęcia: Unsplash.com, Pixabay.com, Picjumbo.com.
Podobne artykuły
