Interes prawny do nieruchomości – co oznacza w praktyce?

Interes prawny nie jest tylko pojęciem prawnym, ale także praktycznym narzędziem, które pozwala nam na czynne uczestnictwo w postępowaniach administracyjnych. Ubiegając się o wykazanie interesu prawnego musimy udowodnić, że postępowanie administracyjne (lub sądowe) ma wpływ na nasze prawa lub obowiązki, co jest kluczowe dla przyznania nam statusu strony w postępowaniu.

Szukasz numeru księgi wieczystej?
Znajdź go na podstawie adresu nieruchomości lub numeru działki:
Wejdź na Ksiegiwieczyste.pl
Sprawdź, jakie to proste!

Interes prawny jako kluczowe pojęcie w polskim systemie prawnym

Istotnym przepisem definiującym kwestie interesu prawnego podmiotu jest Art. 28 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. – Kodeks postępowania administracyjnego (dalej k.p.a.).

Zgodnie z treścią tego artykułu, stroną postępowania może być każdy, czyjego interesu prawnego lub obowiązku dotyczy prowadzone postępowanie. Oznacza to, że aby móc uczestniczyć w danej sprawie i być stroną postępowania, należy wykazać, iż ich sytuacja prawna jest bezpośrednio związana z przedmiotem toczącej się sprawy administracyjnej.

Przepis ujęty w Art. 28 k.p.a. ma na celu zapewnienie, że tylko osoby z rzeczywistym interesem mogą uczestniczyć w postępowaniach administracyjnych, co z kolei ma na celu ochronę praw jednostek oraz zapewnienie sprawiedliwości w procesie decyzyjnym.

Ważne jest, aby zainteresowane strony były świadome swoich praw i obowiązków wynikających z tych przepisów.

Aby właściwie wykazać interes prawny w postępowaniu administracyjnym, należy udokumentować, że zachodzi związek między naszą sytuacją prawną a przepisami prawa materialnego.

Prowadzona sprawa musi dotyczyć obecnej sytuacji, a nie hipotetycznej w przyszłości.

Pojęcie interesu prawnego zgłębił i uściśli Naczelny Sąd Administracyjny w postanowieniu z dnia 22 października 2021 r. (sygn. akt II GSK 900/21), w którym stwierdził, że interes prawny to interes, który jest chroniony przez prawo, a ochrona ta polega na możliwości żądania od organu administracji podjęcia określonych czynności mających na celu zrealizowanie interesu lub usunięcia zaistniałego zagrożenia. Aby interes prawny mógł być zaspokojony, musi być on interesem osobistym, własnym, indywidualnym, znajdującym swoją podstawę w konkretnym przepisie prawa materialnego oraz potwierdzenie w okolicznościach faktycznych.

Z pojęciem „interesu prawnego” spotykamy się również w ustawie z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece w odniesieniu do konieczności przeglądania akt księgi wieczystej.

Również w ustawie z dnia 17 maja 1989 r. Prawo geodezyjne i kartograficzne używa on tego pojęcia np. w odniesieniu do możliwości uzyskania wypisu z rejestru gruntów przez osobę nie będącą właścicielem lub posiadającą tytuł prawny do korzystania z nieruchomości.

Interes prawny a interes faktyczny – różnice

Interesu prawnego nie można utożsamiać z interesem faktycznym.

Interes prawny posiadamy wówczas, gdy prawo – np. Kodeks cywilny lub ustawa o systemie ubezpieczeń społecznych bądź ustawa o księgach wieczystych i hipotece, przyznaje nam wprost jakąś korzyść lub obowiązek.

Aby wykazać interes prawny w danej sprawie, należy przedstawić dokumenty potwierdzające swój status, mogą to być na przykład:

• wezwanie sądowe lub komornicze,
• kopie umów faktur lub wyroków,
• dokumentacja projektowa lub zawiadomienie o wszczęciu postepowań.

Od powyżej rozumianego interesu prawnego należy rozróżnić interes faktyczny.

O interesie faktycznym mówimy wówczas, gdy np. jesteśmy bezpośrednio zainteresowani rozstrzygnięciem jakiejś sprawy, lecz nie możemy wskazać przepisu prawa, który stanowiłby podstawę do roszczeń w danej sprawie i w konsekwencji uprawniał nas do żądania stosownych czynności od organu administracji.

W literaturze przyjmuje się, że interes faktyczny to interes indywidualny, który w żaden sposób nie został objęty ochroną przez obowiązujące prawo.

„Za ugruntowany uznać należy pogląd, że przez interes prawny, w przeciwieństwie do interesu faktycznego, rozumie się przyznany przepisami prawa materialnego zakres uprawnień podmiotu, kształtujący jego sytuację prawną”.

Jak wykazać interes prawny w sprawach dotyczących nieruchomości?

W zakresie nieruchomości (hipotetycznie) mogą toczyć się sprawy administracyjne bądź sądowe.

W przypadku postępowań administracyjnych prowadzonych przez gminę bądź starostwo, interes prawny do nieruchomości potwierdza się przedkładając dokumenty takie jak:

• wypis i wyrys z rejestru gruntów,
• odpis pozwu lub zawiadomienia o wszczęciu postępowania,
• wezwanie komornicze,
• umowa przedwstępna.

W przypadku postępowań toczących się przed sądem dotyczących nieruchomości lokalowych, budynkowych czy gruntowych udowodnienie interesu prawnego w danej sprawie wymaga przedłożenia jednego z niżej wymienionych dokumentów:

• odpisu z księgi wieczystej,
• umowy sprzedaży – akt notarialny,
• dokumentu darowizny,
• aktu poświadczenia dziedziczenia,
• umowy najmu nieruchomości (w formie aktu notarialnego),
• umowy dzierżawy nieruchomości,
• prawomocnego wyroku sądowego – np. dokumentu stwierdzającego nabycie spadku,
• wezwania komorniczego,
• zawiadomienia o wszczęciu postępowania.

Przeczytaj: Odpis z księgi wieczystej – jak najszybciej uzyskać?

Interes prawny a dostęp do ksiąg wieczystych oraz dokumentów z ewidencji gruntów – kiedy jest wymagany?

Aby moc przeglądać akta księgi wieczystej bądź pozyskać dane z ewidencji gruntów i budynków (wypis i wyrys z rejestru gruntów) zawierające dane osobowe osób, konieczne jest wykazanie interesu prawnego w tym zakresie.

Dostęp do akt księgi wieczystej reguluje ustawa o księgach wieczystych i hipotece z dnia 6 lipca 1982 r. Natomiast zasady pozyskania dokumentów z Państwowej Ewidencji Gruntów i Budynków, którą prowadzi starosta, reguluje ustawa z dnia 17 maja 1989 r. Prawo geodezyjne i kartograficzne.

Przez akta księgi wieczystej należy rozumieć dokumenty stanowiące podstawę wpisów, takie jak umowy w formie aktów notarialnych, decyzje administracyjne czy postanowienia sądowe.

Pomimo, że w myśl Art. 2 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece dostęp do ksiąg wieczystych jest jawny, co oznacza, że każdy może przeglądać treść księgi wieczystej online (przez system Ekw.ms.gov.pl) lub w sądzie, to już żądanie przeglądania lub wydania odpisu tych akt wymaga wykazania interesu prawnego w tym zakresie:

2. Akta księgi wieczystej może przeglądać, w obecności pracownika sądu, osoba mająca interes prawny oraz notariusz.
3. Nie wydaje się dokumentów znajdujących się w aktach ksiąg wieczystych, jeżeli dokumenty te stanowią podstawę wpisu.

Temat interesu prawnego omawia w „Komentarzu do ustawy o księgach wieczystych i hipotece” Stanisław Rudnicki, który stwierdza, że „interes prawny w zakresie przeglądania akt księgi wieczystej posiadają wszystkie osoby, na rzecz których dokonano wpisu w księdze wieczystej, czyli te osoby, które są „zainteresowane w sprawie”. Zatem według Stanisława Rudnickiego osoba, która nie jest wpisana w księdze wieczystej, nie posiada interesu prawnego i nie może mieć prawa wglądu do akt księgi wieczystej.

Również odpisy dokumentów znajdujących się w aktach ksiąg wieczystych wydaje się na żądanie osób mających interes prawny lub na żądanie sądu, prokuratora, notariusza, organu administracji rządowej albo jednostki samorządu terytorialnego.

Aby móc uzyskać wgląd do akt interesującej nas księgi wieczystej, należy udać się do właściwego Sądu Rejonowego (do Wydziału Ksiąg Wieczystych) i tam złożyć stosowny wniosek z prośbą o umożliwienie przeglądania akt danej księgi wieczystej.

Dostęp do akt księgi wieczystej (w obecności pracownika Sądu) można otrzymać po pozytywnej weryfikacji udokumentowanego interesu prawnego – najczęściej jeszcze tego samego dnia, w którym złożyliśmy wniosek. Bywa również i tak, że Sąd wyznacza inny termin.

Podobne ograniczenia występują w przypadku potrzeby pozyskania dokumentów wydawanych przez starostę prowadzącego ewidencję gruntów i budynków, takich jak „Wypis z rejestru gruntów” i „Wyrys z mapy ewidencyjnej” zawierających dane podmiotów właścicieli nieruchomości.

W myśl treści Art. 24 ust. 5 ustawy z dnia 17 maja 1989 r. Prawo geodezyjne i kartograficzne, starosta udostępnia dokumenty obejmujące dane podmiotów osobom posiadającym interes prawny, prawo rzeczowe do nieruchomości.

Tak więc, aby móc pozyskać „Wypis z rejestru gruntów” bądź „Wyrys z mapy ewidencyjnej „dla konkretnej nieruchomości należy, składając wniosek z żądaniem wydania jednego z w/w dokumentów, wykazać (udokumentować) interes prawny w zakresie żądania.

W praktyce oznacza to, że wypis i wyrys nie zostaną wydane osobie postronnej. Wnioskodawca musi wykazać, że dokument jest mu niezbędny np. do wszczęcia postępowania rozgraniczeniowego, do uzyskania pozwolenia na budowę czy np. jest on uczestnikiem postępowania sądowego, w którym granice nieruchomości są przedmiotem sporu.

Brak wykazania interesu prawnego skutkuje odmową udostępnienia dokumentów.

Składając wniosek w starostwie bądź w sądzie wieczystoksięgowym o wydanie dokumentów, przy których konieczne jest uzasadnienie interesu prawnego, w formularzu powinniśmy unikać sformułowania typu ”chcę nabyć tę nieruchomość” lecz np. w przypadku współwłasności nieruchomości powołać się na przepis Art. 212 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeksu cywilnego.

Przykłady interesu prawnego w odniesieniu do nieruchomości

Interes prawny może dotyczyć różnych dziedzin, np. takich jak:

• postępowanie administracyjne,
• prawo cywilne (np. powództwo o ustalenie istnienia stosunku pracy, co daje pracownikowi prawo do wynagrodzenia lub urlopu),
• dostęp do dokumentów i danych (np. księgi wieczyste).

Aby wykazać interes prawny w danej dziedzinie należy przedstawić dokumenty potwierdzające bezpośredni wpływ sprawy na sytuację prawną. Do dokumentów tych należy zaliczyć: wyrok sądu, wezwanie do zapłaty, akt notarialny, umowa, odpis z księgi wieczystej.

W życiu codziennym możemy doświadczyć różnych sytuacji, w których będziemy zobowiązani, bądź zmuszeni do udowodnienia interesu prawnego w odniesieniu do nieruchomości.

Do najczęstszych sytuacji, w których musimy udowodnić swój interes prawny należy np. omówiona powyżej kwestia pozyskania dokumentów z ewidencji gruntów i budynków oraz dostęp do akt księgi wieczystej prowadzonej dla określonej nieruchomości.

Będąc właścicielem nieruchomości posiadamy jednocześnie prawo do wglądu do akt księgi wieczystej.

Interes prawny do nieruchomości posiadają również:

• współwłaściciele nieruchomości, którzy starają się o pozyskanie danych innych właścicieli np. do zarządu nieruchomością.,
• użytkownicy wieczyści nieruchomości korzystający z nieruchomości na podstawie umowy,
• najemcy lub dzierżawcy korzystający z gruntu na podstawie umowy wpisanej do księgi wieczystej,
• osoby posiadające służebności mieszkania lub gruntową (np. drogi koniecznej).
• potencjalni nabywcy nieruchomości, których prawo – umowa przedwstępna została ujawniona w treści księgi wieczystej,
• spadkobiercy ubiegający się o potwierdzenie prawa do domu rodzinnego,
• wierzyciele hipoteczni ujawnieni w dziale IV księgi wieczystej.

Właściciel nieruchomości posiada pełne prawo do jej obrony, które wyraża się np. w kontekście decyzji administracyjnych dotyczących planowania przestrzennego.

Będąc właścicielem nieruchomości możemy nie tylko wpływać na tworzenie miejscowego planu przestrzennego, ale również składać protesty w sytuacji, gdy np. planowana budowa obiektu budowlanego może znacząco ograniczyć dostęp światła dziennego do naszej nieruchomości. W takim przypadku, możemy nie tylko wnieść odwołanie do ustaleń planu, ale w przypadku wydania decyzji administracyjnych możemy wnieść sprzeciw dla tej budowy argumentując, że decyzja administracyjna dotycząca nowego budynku narusza nasze prawa i ma bezpośredni wpływ na naszą sytuację prawną.

Każdy, kto posiada prawo własności do nieruchomości oraz osoby wpisane do księgi wieczystej np. użytkownicy wieczyści, najemcy, dzierżawcy mogą w przypadku zagrożenia nieruchomości chronić swoich interesów uczestnicząc w postępowaniach w zakresie ochrony środowiska o wydanie decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach dla określonej inwestycji. Przykładem może być sytuacja, w której w naszej miejscowości, nieopodal naszej posesji, planowana jest budowa fabryki, której produkcja może znacząco wpłynąć na nasze zdrowie a nawet życie. Aby udowodnić, że możemy być stroną postępowania dotyczącego budowy tej fabryki powinniśmy zebrać dowody oraz opinie ekspertów w dziedzinie ochrony środowiska oraz wyniki badań dotyczących jakości powietrza w okolicy. Zebrane dowody oraz dokumenty i opinie pozwolą nam stać się czynnymi uczestnikami toczącego się postępowania. Dzięki naszej determinacji wydane decyzje administracyjne mogą mieć wpływ na nasze zdrowie oraz zdrowie naszej rodziny.

Podstawa prawna i inne źródła:

1. Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego.
2. Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece.
3. Ustawa z dnia 17 maja 1989 r. Prawo geodezyjne i kartograficzne.
4. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeksu cywilnego
5. Postanowienie Naczelnego Sądu Administracyjnego z 22 października 2021 r. (sygn. akt II GSK 900/21).
6. Stanisław Rudnicki, „Komentarz do ustawy o księgach wieczystych i hipotece”.

---