Jak ustalić właściciela nieruchomości bez księgi wieczystej?

Pomimo wielu postanowień ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece istnieją nieruchomości, które nie posiadają założonej księgi wieczystej. Jak ustalić właściciela nieruchomości bez księgi wieczystej oraz powody braku księgi wieczystej, postaramy się omówić w niniejszym artykule.

Szukasz numeru księgi wieczystej?
Znajdź go na podstawie adresu nieruchomości lub numeru działki:
Wejdź na Ksiegiwieczyste.pl
Sprawdź, jakie to proste!

Przepisy o prawach jawnych z ksiąg wieczystych, ustrój ksiąg wieczystych oraz postępowanie w zakresie ujawniania praw w księgach wieczystych reguluje ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (dalej u.k.w.h.).

W świetle obowiązującego prawa księgi wieczyste jako swoiste rejestry publiczne, przedstawiające pełny stan prawny nieruchomości o gwarantowanej przez państwo wiarygodności, prowadzi się w celu ustalenia stanu prawnego nieruchomości.

Ustalenie stanu prawnego nieruchomości stanowi podstawę bezpieczeństwa obrotu nieruchomościami i zabezpieczenia kredytu hipotecznego. Jest to podstawowy cel ksiąg wieczystych i główna funkcja ksiąg wieczystych.

Księgi wieczyste prowadzone są przez sądy rejonowe w systemie informatycznym. Dokumenty są jawne, co oznacza, że każdy, kto zna numer księgi wieczystej, może zapoznać się z treścią księgi wieczystej w Internecie. Narzędziem umożliwiającym przeglądanie ksiąg wieczystych jest oficjalna przeglądarka umieszczona pod adresem: https://ekw.ms.gov.pl/.

Pomimo że w polskim systemie prawnym nie została zrealizowana zasada powszechności zakładania ksiąg wieczystych, to jednak w ustawie o księgach wieczystych i hipotece znajdujemy postanowienia, których realizacja ma na celu nie tylko stopniowe, ale także maksymalne objęcie księgami wieczystymi wszystkich nieruchomości – Art. 35-36 u.k.w.h. W szczególności chodzi tutaj o nałożenie przez ustawodawcę obowiązku założenia księgi wieczystej z chwilą nabycia nieruchomości w sposób inny niż przez czynność prawną, np. w wyniku dziedziczenia, zasiedzenia lub uwłaszczenia, bądź dokonanie wpisu do księgi wieczystej prawa, bez którego prawo to nie może powstać. Przykładem może być np. ustanowienie hipoteki umownej, do powstania której niezbędny jest wpis w księdze wieczystej.

Brak księgi wieczystej – jakich nieruchomości najczęściej dotyczy?

Pomimo wielu postanowień ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, takich jak:

• Art. 35, ust. 1 – mówiący o tym, że właściciel nieruchomości jest obowiązany do niezwłocznego złożenia wniosku o ujawnienie swego prawa w księdze wieczystej. W przypadku, gdy osoba trzecia doznała szkody na skutek nieujawnienia prawa własności w księdze wieczystej, właściciel ponosi odpowiedzialność za szkodę powstałą na skutek niewykonania obowiązku, o którym mowa w ust.1, bądź na skutek opieszałości w jego wykonaniu;
• Art. 36, ust. 4 – stwierdzający, że sąd może wymierzyć opieszałemu właścicielowi grzywnę w wysokości od 500 zł do 10 000 zł w celu spowodowania ujawnienia prawa własności (jeżeli natomiast właściciel nieruchomości ujawni prawo własności nieruchomości, nałożone przez sąd grzywny nieuiszczone mogą być umorzone w całości lub części),

istnieją nieruchomości, które nie posiadają założonej księgi wieczystej.

Powody braku księgi wieczystej mogą być różne. Do najczęstszych z nich należą:

1. Nieuregulowany stan prawny gruntu, na którym jest położona nieruchomość. Na przykład, nieruchomość lokalowa znajduje się w bloku należącym do spółdzielni mieszkaniowej, która to spółdzielnia pobudowała ten blok na gruncie o nieuregulowanym stanie prawnym (np. na dzień budowy status własnościowy gruntu był nieokreślony). Co prawda, są to już nieliczne nieruchomości, ale występują, a właściciele tych mieszkań z „utęsknieniem” oczekują rozwiązania sytuacji prawnej spółdzielni i możliwości założenia księgi wieczystej dla posiadanego lokalu.
2. Wspólna księga wieczysta. Na przykład, nieruchomość lokalowa znajduje się w bloku spółdzielczym i nie posiada własnej księgi wieczystej. Prawo do mieszkania jest zapisane we wspólnej księdze wieczystej założonej dla określonego bloku lub budynku wielorodzinnego. W przypadku nabycia mieszkania w takiej nieruchomości, notariusz na podstawie obowiązujących przepisów, sporządzając akt notarialny powinien umieścić w tym akcie wniosek do sądu rejonowego o założenie księgi wieczystej i wpis w Dziale II księgi prawa własności.
3. Pozaksięgowy obrót nieruchomościami – dziedziczenie, zasiedzenie, uwłaszczenie. Co prawda, pozaksięgowy obrót nieruchomościami był znikomy, a środki przynaglające do założenia księgi wieczystej (Art. 35 u.k.w.h. w dawnej treści) nie wystarczająco efektywne, to jednak na rynku nieruchomości można jeszcze znaleźć nieruchomości, które nie posiadają założonych ksiąg wieczystych. Nie dotyczy to nieruchomości będących własnością Skarbu Państwa, które swego czasu zostały objęte obowiązkiem założenia ksiąg wieczystych dla wszystkich posiadanych nieruchomości. 

Z chwilą zmiany treści Art. 35 i 36 u.k.w.h., środki przynaglające do założenia księgi wieczystej stały się bardziej rygorystyczne, a wniosek o ujawnienie prawa własności w księdze wieczystej, w sytuacji braku księgi, prowadzi do jej założenia. Założenie księgi wieczystej w takim wypadku następuje z chwilą dokonania pierwszego wpisu (Art. 626 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego (dalej k.p.c.).

Przeczytaj: Założenie księgi wieczystej – jak to zrobić?

Ustalenie właściciela nieruchomości bez księgi wieczystej – gdzie się udać?

W przypadku, gdy nieruchomość nie posiada założonej księgi wieczystej bądź dane w księdze wieczystej są nieaktualne, ustalenie jej właściciela może być trudne, ale nie niemożliwe. Istnieją bowiem inne dokumenty, za pomocą których można dotrzeć do adresu administracyjnego nieruchomości, a następnie wykorzystując te dane do danych osobowych jej właściciela.

Ustalenie danych ewidencyjnych nieruchomości (np. numer działki, adres administracyjny/identyfikator działki)

Obecnie wyszukanie adresu nieruchomości nie stanowi dużego problemu. Wystarczy, że wiemy, w jakim obszarze Polski położona jest dana nieruchomość. Korzystając z ogólnodostępnych portali, np. Geoportal.gov.pl lub Geoportal360.pl, można określić położenie danej nieruchomości ze wskazaniem jej adresu administracyjnego oraz identyfikatora działki.

Geoportal360.pl pozwala na wyszukanie numeru działki ewidencyjnej na wbudowanej w tym portalu mapie interaktywnej Polski: https://geoportal360.pl/map/. Wyszukania nieruchomości można dokonać poprzez powiększenie mapy do takiego rozmiaru, który spowoduje wyświetlenie na ekranie komputera wyrysowanych działek ewidencyjnych. Mapę można powiększyć używając myszki i przycisków – plus i minus – umieszczonych w górnej części mapy po jej lewej stronie, bądź tak rozciągnąć mapę palcami na urządzeniu z ekranem dotykowym, aby na ekranie pokazały się granice działek.

Następnie znając położenie działki w terenie należy kliknąć w pole szukanej działki. Czynność ta spowoduje wyświetlenie informacji szczegółowych o działce, takich jak numer działki oraz dane administracyjne działki – TERYT (Krajowy Rejestr Urzędowy Podziału Terytorialnego Kraju):

Innym sposobem oferowanym przez Geoportal360.pl na wyszukanie działki jest skorzystanie z Katalogu Geoportalu umieszczonego w dolnej części strony głównej portalu.

Jeżeli znamy adres administracyjny działki, tj. jej położenie według województw, powiatów, gmin i jednostki ewidencyjnej jaką jest obręb ewidencyjny, możemy klikając w poszczególne elementy adresu, dojść do szukanej działki.

Katalog został ułożony alfabetycznie, według województw. Przy każdym województwie wyszczególniono powiaty należące do niego. Po otwarciu – kliknięciu w znany nam powiat, ukazuje się mapa tego powiatu oraz należące do niego gminy. Klikając w nazwę gminy pokaże się mapa tej gminy oraz nazwy gmin sąsiednich, przyległych do gminy, którą wywołaliśmy na ekran komputera.

Poniżej mapy gminy dostrzeżemy obręby ewidencyjne zawarte w gminie. Obręby ewidencyjne przyjmują najczęściej nazwy miejscowości, stąd, jeżeli znamy położenie danej działki, to możemy kliknąć w ten obręb i wywołać na ekran komputera wszystkie działki znajdujące się w danym obrębie ewidencyjnym. Wśród działek obrębu ewidencyjnego zapewne znajdzie się ta, której szukamy. Przykład:

Starostwo powiatowe (wniosek o wydanie wypisu i wyrysu z ewidencji gruntów i budynków)

Wyszukanie na mapie interaktywnej określonej nieruchomości nie oznacza odnalezienia danych jej właściciela. Pozyskane dane administracyjne działki – nieruchomości, będą nam niezbędne w celu wystąpienia do Starostwa Powiatowego bądź do Zarządu Geodezji, Kartografii i Katastru Miejskiego, właściwego dla miejsca położenia nieruchomości z wnioskiem o wydanie „Wypisu z rejestru gruntów” bądź „Wypisu z rejestru gruntów i wyrysu z mapy ewidencyjnej”. Z treści pozyskanego dokumentu dowiemy się, kto jest właścicielem określonej nieruchomości.

Dokumenty: „Wypis z rejestru gruntów” bądź „Wypis z rejestru gruntów i wyrys z mapy ewidencyjnej” można pozyskać w/w instytucjach składając wniosek na formularzu Ewidencji Gruntów i Budynków (EGiB): „Wniosek o wydanie wypisu lub wyrysu z operatu ewidencyjnego”.

Wniosek można złożyć:

• elektronicznie – pamiętając, że powinien on być podpisany kwalifikowanym podpisem elektronicznym, podpisem osobistym lub podpisem zaufanym,
• osobiście – poprzez złożenie wypełnionego formularza EGiB „Wniosek o wydanie wypisu lub wyrysu z operatu ewidencyjnego”,
• pocztą tradycyjną – na adres Starostwa Powiatowego bądź Biura Katastru Miejskiego, którego adres możemy pozyskać w Internecie bądź w urzędzie miasta.

Wnioskodawca składając wniosek o wydanie wypisu z ewidencji gruntów i budynków zawierającego dane osobowe podmiotu, powinien ten wniosek uzasadnić zakreślając jedno z pól umieszczonych w punkcie 10 formularza.

Wniosek o wydanie wypisu z ewidencji gruntów i budynków podlega opłacie. Wysokość opłaty zostanie naliczona zamawiającemu dokument i przekazana do wiadomości w Dokumencie Obliczenia Opłaty na dokumencie.

Opłatę można uiścić:

• za pomocą płatności elektronicznych,
• przelewem na konto bankowe podane przez Starostwo na stronie internetowej, przy czym w tytule przelewu należy podać numer Dokumentu Obliczenia Opłaty,
• w kasie urzędu.

Wysokość opłaty za sporządzanie i wydawanie wypisów oraz wyrysów z operatu ewidencji gruntów i budynków określa tabela nr 11 załącznika do ustawy Prawo geodezyjne i kartograficzne.

Dane o właścicielu nieruchomości – lokalu można uzyskać w Starostwie Powiatowym.

W przypadku potrzeby pozyskania informacji o właścicielu lokalu należy w Starostwie Powiatowym właściwym dla miejsca położenia lokalu złożyć wniosek o „Wypis z rejestru lokali”. Wniosek z rejestru lokali zawiera w swej treści informacje opisowe o lokalu stanowiącym odrębną nieruchomość, a także o właścicielu (współwłaścicielach) danego lokalu.

Podobnie, jak w przypadku wniosków o pozyskanie „Wypisu z rejestru gruntów oraz „Wypisu z rejestru gruntów i wyrysu z mapy ewidencyjnej”, wniosek „Wypis z rejestru lokali” należy uzasadnić, bowiem dane zawarte w tych wnioskach zawierają dane osobowe podmiotów (Art. 20 ust. 2 pkt 1 ustawy z dnia 17 maja 1989 r. Prawo geodezyjne i kartograficzne).

Dokument „Wypis z rejestru gruntów” bądź „Wypis z rejestru gruntów oraz wyrys z mapy ewidencyjnej” bądź „Wypis z rejestru lokali” otrzymamy w przeciągu miesiąca, a w sprawach szczególnie skomplikowanych w terminie 2 miesięcy. Zazwyczaj jednak dokumenty są wydawane niezwłocznie w terminie od 1 do 7 dni.

Urząd gminy lub miasta (wniosek o udostępnienie danych jednostkowych z rejestru mieszkańców oraz rejestru PESEL)

Sposobem na pozyskanie danych osobowych właściciela działki, nieruchomości może okazać się również udostępnienie tych danych przez organ prowadzący rejestr mieszkańców czy rejestr PESEL.

W myśl ustawy z dnia 24 września 2010 r. o ewidencji ludności organy takie jak wójt, burmistrz, prezydent miasta, mają obowiązek prowadzenia ewidencji ludności.

Rejestr mieszkańców jest prowadzony zgodnie z właściwością miejscową przez wójta (burmistrza, prezydenta miasta).

Wniosek o udostępnienie danych osoby trzeciej pochodzących z rejestru mieszkańców bądź rejestru PESEL można złożyć w urzędzie gminy (miasta) w formie pisemnej (osobiście), listownie i elektronicznie przez Internet.

Wnioski kierowane w formie dokumentu elektronicznego należy złożyć za pośrednictwem platformy ePUAP na adres elektronicznej skrzynki podawczej Centrum Personalizacji Dokumentów MSWiA dedykowanej poszczególnemu Wnioskodawcy.

Wniosek złożony za pośrednictwem systemu elektronicznego należy podpisać podpisem zaufanym lub kwalifikowanym. 

Opłata za uzyskanie danych drogą elektroniczna wynosi 31 zł. Opłatę należy wpłacić na konto wybranego urzędu, do którego składamy wniosek.

Dane, które otrzymamy, możemy wykorzystać tylko w celu wpisanym we wniosku. Nie mogą być one wykorzystywane w innym celu.

Dane jednodyskowe z rejestru mieszkańców, w tym numer PESEL, może otrzymać osoba, która ma interes prawny, lub faktyczny, aby otrzymać takie informacje.

Rozpytanie wśród sąsiadów

Bardzo prostą metodą na pozyskanie informacji o właścicielu określonej nieruchomości może być rozpytanie wśród sąsiadów. Zwłaszcza, jeżeli nieruchomość jest położona np. w obszarze wsi lub w budynku wielorodzinnym. Zazwyczaj mieszkańcy małych osiedli, czy wsi znają się wzajemnie i nie ukrywają tej znajomości. Jeżeli będziemy mieli trochę szczęścia to dowiemy się, kto jest właścicielem interesującej nas nieruchomości. Nie zawsze jednak prawowitym właścicielem jest osoba, którą wskaże nam sąsiad. Może być tak, że osoba ta jest np. tylko dzierżawcą bądź najemcą określonej nieruchomości.

Interes prawny i faktyczny

Pozyskanie dokumentów posiadających w swej treści dane osobowe (wrażliwe) właściciela nieruchomości wymaga, aby wnioskodawca udowodnił swój interes prawny w dostępie do danych objętych wnioskiem.

Takie wymagania postawił m.in. ustawodawca w przypadku chęci pozyskania dokumentów takich jak „Wypis z rejestru gruntów”, „Wypis z rejestru gruntów oraz wyrys z mapy ewidencyjnej”, jak również przy chęci pozyskania „Rejestru mieszkańców” czy „Rejestru PESEL”.

Czym zatem jest interes prawny a czym interes faktyczny?

Potrzeba uzyskania danych właściciela nieruchomości może wynikać z interesu faktycznego lub interesu prawnego. Przy czym pojęcie interesu faktycznego i interesu prawnego nie są pojęciami tożsamymi i nie mogą być one stosowane jako synonimy.

Na gruncie obowiązującego prawa pojęcie interesu prawnego w zakresie postępowania administracyjnego nie zostało zdefiniowane, choć ustawodawca wiąże z nim możliwość kształtowania sytuacji prawnej danego podmiotu.

Zgodnie z orzecznictwem Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 22.102021, II GSK 900/21, Legalis, o tym, czy wnioskodawca posiada interes prawny w danej sprawie, decyduje norma prawa materialnego, z której osoba, podmiot legitymujący się tym interesem, może wywodzić swoje uprawnienia.

Ustalenie interesu prawnego polega na ustaleniu związku o charakterze materialno – prawnym między obowiązującą normą prawa materialnego, a sytuacją prawną konkretnego podmiotu prawa. 

W przypadku powołania się na interes prawny wnioskodawca jest zobowiązany wskazać podstawę prawną, z której wywodzi się uprawnienie do żądania udostępnienia danych innej osoby, i załączyć dokumenty potwierdzające ten interes.

Interes prawny będzie zatem miała osoba, która np.:

• będzie uczestnikiem postępowania sądowego lub administracyjnego w przypadku ustanowienia służebności przesyłu, gdzie przedstawiciele firmy przesyłowej oraz właściciel nieruchomości muszą podać swoje dane,
• jest uczestnikiem postępowania spadkowego, posiada prawo do dziedziczenia nieruchomości lub jest stroną w sprawie dotyczącej podziału majątku,
• chroni swojej własności, np. w przypadku, gdy osoba druga narusza jej własność np. poprzez korzystanie w różny sposób z nieruchomości bez jej zgody,
• żąda uzgodnienia treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym i wnosi o przeglądanie akt księgi wieczystej,
• występuje do sądu z roszczeniem o usunięcie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym,
• występuje do sądu z wnioskiem o wpis do księgi wieczystej,
• zamierza nabyć nieruchomość i występuje do sądu jako potencjalny nabywca nieruchomości o prawo do udostępnienia akt księgi wieczystej. Wnioskując do sądu osoba ta powinna legitymować się chociażby dokumentem – ogłoszeniem oferty sprzedaży nieruchomości przez właściciela tej nieruchomości bądź udokumentowanie późniejszego przebiegu rokowań stron w zakresie nabycia nieruchomości bądź dokumentu zawarcia umowy przedwstępnej.

Zapewne nie ma interesu prawnego ten, kto np. domaga się udostępnienia mu akt księgi wieczystej ze zwykłej ciekawości albo z innych przyczyn pozaprawnych, w tym także niezgodnych z prawem.

W odróżnieniu od „interesu prawnego”, „interes faktyczny” nie wynika bezpośrednio z przepisów prawa, lecz z zaistniałej sytuacji, np. związanej z koniecznością zagospodarowania wspólnej przestrzeni między działkami – np. budowy ogrodzenia, bądź zgłoszenia problemu – np. składowania na sąsiedniej działce odpadów, śmieci czy prowadzenia nielegalnej działalności.

Przeczytaj również: Wgląd do akt ksiąg wieczystych – czym jest interes prawny?

Podstawa prawna:

1. Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece.
2. Ustawa z dnia 17 maja 1989 r. Prawo geodezyjne i kartograficzne.
3. Ustawa z dnia 24 września 2010 r. o ewidencji ludności.