Jak wykreślić prawo dożywocia z księgi wieczystej?

Prawo dożywocia, jako prawo osobiste i niezbywalne, podlega ujawnieniu w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości obciążonej tym prawem. Tylko w wyjątkowych wypadkach prawo to może być wykreślone z rejestru. W niniejszym artykule wyjaśniamy m.in., w jaki sposób sprawdzić, czy nieruchomość jest obciążona prawem dożywocia, kiedy umowa o dożywocie wygasa lub może być rozwiązana oraz jak wykreślić prawo dożywocia z księgi wieczystej.

Szukasz numeru księgi wieczystej?
Znajdź go na podstawie adresu nieruchomości lub numeru działki:
Wejdź na Ksiegiwieczyste.pl
Sprawdź, jakie to proste!

Czym jest prawo dożywocia?

Prawo dożywocia definiuje ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, Art. 908-916.

W myśl cytowanej ustawy, Art. 908. § 1, prawo dożywocia polega na przeniesieniu przez zbywcę prawa własności nieruchomości w zamian za zobowiązanie się nabywcy tej nieruchomości do zapewnienia zbywcy nieruchomości dożywotniego utrzymania (umowa o dożywocie), a w braku odmiennej umowy nabywca nieruchomości powinien przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym.

Prawo dożywocia jest najczęściej ustanawiane przez osoby starsze, które w zamian za zapewnienie sobie spokojnej starości przenoszą prawo własności do nieruchomości na osoby im bliskie bądź osoby, którym mogą zawierzyć, że w zamian za przekazany majątek (dom i gospodarstwo, mieszkanie, lokal) będą miały zapewnioną spokojną i w miarę dostatnią starość.

Zakres uprawnień dożywotnika może być rozszerzony lub zawężony, a treść tych uprawnień powinna być po sporządzeniu aktu notarialnego wpisana do księgi wieczystej.

Zakres obowiązków nabywcy nieruchomości wobec dożywotnika może być rozszerzony lub zawężony, o czym decyduje treść umowy dożywocia.

Prawo dożywocia powstaje z chwilą zawarcia umowy o dożywocie, niezależnie od wpisu do księgi wieczystej.

Przeczytaj: Umowa o dożywocie – notariusz, podatki i inne koszty

Gdzie szukać informacji, czy nieruchomość jest obciążona prawem dożywocia?

Prawo dożywocia, jak i inne prawa osobiste oraz rzeczowe, mogą być ujawnione w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości obciążonej.

Prawo dożywocia ujawnia się w Dziale III księgi wieczystej – Prawa, roszczenia i ograniczenia.

W Dziale III księgi wieczystej ujawnia się wszystkie prawa osobiste i roszczenia za wyjątkiem roszczeń dotyczących hipoteki. Stąd, każdy, kto zamierza nabyć nieruchomość, powinien skrupulatnie sprawdzić treść księgi wieczystej pod kątem ewentualnych wpisów obciążających nieruchomość, bowiem zgodnie z ustawą Kodeks cywilny, nabywca nieruchomości obciążonej prawem dożywocia z chwilą podpisania aktu notarialnego przejmuje na siebie wszelkie obowiązki i świadczenia wobec dożywotnika.

W zasadzie na dzień dzisiejszy nie ma możliwości, aby prawo dożywocia nie zostało wpisane do księgi wieczystej.

Zgodnie z ustawą z dnia 14 lutego 1991 r. Prawo o notariacie, notariusz sporządzając akt notarialny ma obowiązek ujęcia w tym akcie wniosku o wpis do księgi wieczystej, a na żądanie strony czynności notarialnej wniosek o wpis może zawierać żądanie także innego wpisu związanego z czynnością notarialną.

Tak więc, notariusz ustanawiając prawo dożywocia w formie aktu notarialnego ma obowiązek niezwłocznego, nie później niż w dniu sporządzenia wniosku, złożenia tego wniosku do sądu za pośrednictwem systemu teleinformatycznego obsługującego postępowanie sądowe. Informacja o wniosku zamieszczana jest automatyczne w Dziale III księgi wieczystej w rubryce wzmianka.

Może się zdarzyć, że prawo dożywocia zostanie ustanowione tuż przed zbyciem nieruchomości. Dlatego też, przed zakupem nieruchomości należy sprawdzić nie tylko treść Działu III księgi wieczystej – Prawa, roszczenia, ograniczenia, ale również treść wzmianki, która zgodnie § 72 ust. 1 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 15 lutego 2016 r. w sprawie założenia i prowadzenia ksiąg wieczystych w systemie teleinformatycznym, powinna być opisana (do niedawna nie opisywało się wzmianek).

W znaczeniu Kodeksu postępowania cywilnego, Art. 626(7) § 2 wzmianka w księdze wieczystej stanowi informację ostrzegającą, że do sądu wpłynął wniosek, który po jego załatwieniu – rozpatrzeniu, może zmienić treść księgi wieczystej. Rubryka wzmianki w Dziale III księgi wieczystej oznaczona została numerem 3.1.

Wzmianka nie jest wpisem. Informuje natomiast o możliwości wpisu.

Wzmianka wyłącza rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych w zakresie objętym treścią wpisu.
Jednakże mając na uwadze Art. 7 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (dalej u.k.w.h.), rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie działa przeciwko prawu dożywocia, co oznacza, że w sytuacji, gdy ktoś nabędzie nieruchomość i w księdze wieczystej prowadzonej dla tej nieruchomości nie będzie informacji o prawie dożywocia ustanowionym na tej nieruchomości, to wcale nie świadczy o tym, że dana nieruchomość nie jest tym prawem obciążona. Jeżeli prawo to zostało ustanowione i nie zostało wpisane do księgi wieczystej to nabywca tej nieruchomości nabędzie ja wraz z tym obciążeniem (orz. SN z dnia 6 grudnia 1999r., III CKN 896/99).

„Regulacja ujęta w Art. 7 punkt 2 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o kiesach wieczystych i hipotece zawiera gwarancje, że nawet w warunkach rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych, prawo dożywocia nie wygasa, a skutkiem dokonanego rozporządzenia jest nabycie nieruchomości, jako obciążonej tym prawem”. (Edward Gniewek, „Księgi wieczyste. Komentarz”.).

Nabywca nieruchomości, aby zabezpieczył się przed nabyciem nieruchomości „z dożywotnikiem/ze służebnikiem”, powinien żądać od sprzedającego oświadczenia, że nieruchomość nie jest obciążona dożywociem lub służebnością osobistą mieszkania.

W sytuacji, gdy nabywca nieruchomości wiedział, że nieruchomość jest obciążona prawem dożywocia, to nie może powoływać się na to, że prawo to nie było wpisane w księdze wieczystej. Jeżeli natomiast nabywca nieruchomości nie wiedział, że nieruchomość jest obciążona prawem dożywocia, ponieważ prawo to nie było ujawnione w księdze wieczystej, przysługują mu następujące roszczenia:

1. roszczenie o naprawienie szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, chyba że niewykonanie lub nienależyte wykonanie jest następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi (Art. 471 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny),
2. roszczenie o obniżenie ceny lub odstąpienie od umowy na podstawie przepisów dotyczących rękojmi. W myśl Art. 560 §1 ustawy z dnia 23 kwietnia Kodeks cywilny, jeżeli rzecz sprzedana ma wadę, kupujący może złożyć oświadczenie o obniżeniu ceny albo odstąpieniu od umowy, chyba że sprzedawca niezwłocznie i bez nadmiernych niedogodności dla kupującego wymieni rzecz wadliwą na wolną od wad albo wadę usunie.

Jeżeli kupujący odstąpi od umowy z powodu wady rzeczy sprzedanej, strony powinny sobie nawzajem zwrócić otrzymane świadczenia według przepisów o odstąpieniu od umowy wzajemnej.

W świetle powyższych ustaleń należy nadmienić, że zgodnie interpretacją Art. 7 u.k.w.h., nabywca nieruchomości obciążonej prawem dożywocia, jak również prawem obciążającym nieruchomość z mocy ustawy, służebności ustanowionej na podstawie decyzji właściwego organu administracji państwowej, służebności drogi koniecznej, służebności ustanowionej w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia oraz służebności przesyłu, nabywa daną nieruchomość wraz z tym obciążeniem, nawet jeżeli nie było ono wpisane do księgi wieczystej, albowiem rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie działa przeciwko tym prawom (Art. 7 u.k.w.h.).

Zakończenie umowy o dożywocie

Umowa o dożywocie jest rodzajem umowy cywilnoprawnej regulowanej przez ustawę Kodeks cywilny.

Umowa o dożywocie jest umową trudną do rozwiązania. Przesłanki do rozwiązania umowy o dożywocie określa Art. 913-916 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny. W myśl wspomnianych przepisów umowa o dożywocie może zostać rozwiązana, zamieniona na rentę, uznana za bezskuteczną w następujących przypadkach:

1. W sytuacjach wyjątkowych sąd może na żądanie zobowiązanego lub dożywotnika, jeżeli dożywotnik jest zbywcą nieruchomości, rozwiązać umowę o dożywocie (Art. 913 § 2 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, dalej k.c.). Jak stwierdził w wyroku z dnia 13 czerwca 2018r. sygn. akt: IV CSK 277/17) Sąd Najwyższy „wyjątkowe wypadki uzasadniające rozwiązanie umowy o dożywocie przez sąd muszą przybierać szczególną postać i intensywność. Za wyjątkowy wypadek może być uznane uporczywe, czyli długotrwałe i zamierzone, niespełnianie przez zobowiązanego świadczeń, gdy ze względu na potrzeby dożywotnika wynikające w szczególności z jego stanu zdrowia i warunków bytowych, są niezbędne do zadośćuczynienia jego interesom, których zabezpieczenie było celem umowy o dożywocie”.

1. Stwierdzenie ustawodawcy w Art. 913 § 2 k.c., że „sąd może rozwiązać umowę” oznacza, że sąd posiada swobodę uznaniową, co należy rozumieć, że sąd nie ma obowiązku rozwiązania umowy o dożywocie, jeżeli dojdzie do przekonania, że roszczenie powoda mogłoby doprowadzić do poszkodowania drugiej strony. Rozwiązanie umowy o dożywocie prowadzi do jednoczesnego powrotnego przeniesienia własności nieruchomości na jej byłego właściciela. Rozwiązanie takiej umowy powinno być zawarte w formie aktu notarialnego (Art. 155 k.c.). Rozwiązanie umowy o dożywocie nie jest możliwe po zbyciu nieruchomości obciążonej dożywociem.
2. Pomimo, że prawo dożywocia jest prawem niezbywalnym, to jednak w wyjątkowych przypadkach można się tego prawa zrzec lub zamienić na rentę. Dotyczy to w szczególności sytuacji, gdy z jakichkolwiek powodów pomiędzy dożywotnikiem a zobowiązanym wytworzą się takie stosunki, że nie można wymagać od stron, żeby pozostawały nadal w bezpośredniej ze sobą styczności, a dalsze pozostawanie osób w bezpośrednim sąsiedztwie jest uciążliwe i nieznośne, co w skrajnych przypadkach może doprowadzić nawet do tragedii. W przypadku zaistnienia takiej sytuacji, sąd na żądanie jednej ze storn zamieni wszystkie lub niektóre uprawnienia objęte treścią prawa dożywocia na dożywotnią rentę odpowiadającą wartości tych uprawnień (Art. 913 § 1).
3. Jeżeli zobowiązany z tytułu umowy o dożywocie zbył otrzymaną nieruchomość, dożywotnik może żądać zamiany prawa dożywocia na dożywotnią rentę odpowiadającą wartości tego prawa (Art. 914 k.c.).
4. W przypadku uznania przez sąd umowy dożywocia za bezskuteczną w oparciu o Art. 916 k.c. Wytoczenie powództwa o uznanie umowy dożywocia za bezskuteczną może nastąpić w przeciągu 5 lat od daty zawarcia takiej umowy. Po upływie tego terminu roszczenie wygasa, a złożenie pozwu w tym przedmiocie będzie zobowiązywało sąd do jego oddalenia.

Zobowiązanie wynikające z umowy dożywocia może wygasnąć na skutek:

• zwolnienia właściciela nieruchomości przez dożywotnika z zobowiązań ujętych w umowie na podstawie Art. 508 k.c. (zobowiązanie wygasa, gdy wierzyciel zwalnia dłużnika z długu, a dłużnik zwolnienie przyjmuje);
• gdy dożywotnik złoży oświadczenie o zrzeczeniu się prawa dożywocia w całości wraz ze zgodą na wykreślenie tego prawa z księgi wieczystej. Oświadczenie dożywotnika powinno zostać sporządzone w formie pisemnej z notarialnym poświadczeniem podpisu. Oświadczenie może być również sporządzone w formie aktu notarialnego;
• z chwilą śmierci dożywotnika, ale jeżeli dożywocie było ustanowione na rzecz kilku osób to z chwilą śmierci jednego z nich, prawo z umowy dożywocia ulega tylko odpowiedniemu zmniejszeniu.

Umowa dożywocia, podobnie jak każda inna umowa, może być za zgodą obu stron zmieniona lub rozwiązana.

Zrzeczenie się prawa dożywocia nie powoduje zwrotnego przeniesienia własności, bowiem umowa o dożywocie nie jest jedną czynnością prawną, a dwiema.

Na podstawie umowy o dożywocie następuje przeniesienie prawa własności z jednoczesnym obciążeniem nieruchomości prawem dożywocia. Występują, więc tutaj dwie umowy, tj. umowa dotycząca przeniesienia prawa własności do nieruchomości oraz umowa obciążająca nieruchomość prawem dożywocia. Stąd, pomimo zrzeczenia się dożywotnika prawa dożywocia pozostaje w mocy umowa przeniesienia prawa własności do nieruchomości, a więc nabywca nieruchomości pozostaje w dalszym ciągu jej właścicielem.

Jeżeli dożywocie jest wpisane do księgi wieczystej, to do jego wykreślenia potrzebne jest oświadczenie uprawnionego z podpisem notarialnie poświadczonym (Art. 31, ust.1 u.k.w.h.).

Wykreślenie prawa dożywocia z księgi wieczystej – gdzie i jak złożyć wniosek, jakie dokumenty dołączyć?

Jeżeli dożywocie było wpisane do księgi wieczystej, to sporządzenie dokumentu zamykającego określoną sprawę nie powoduje jeszcze wygaśnięcia prawa dożywocia. Prawo dożywocia wygasa bowiem z chwilą wykreślenia tego prawa z księgi wieczystej.

Wykreślenie z księgi wieczystej prawa dożywocia wymaga złożenia w sądzie wieczystoksięgowym właściwym dla miejsca prowadzenia księgi wieczystej obciążonej prawem dożywocia, stosownego wniosku.

Wniosek o wykreślenie z księgi wieczystej prawa dożywocia składa się na urzędowym formularzu KW-WPIS. Formularz KW-WPIS można pobrać nieodpłatnie ze strony internetowej Ministerstwa Sprawiedliwości (TUTAJ) bądź pobrać w sekretariacie sądu wieczystoksięgowego.

Wniosek o wykreślenie prawa dożywocia z księgi wieczystej może złożyć osoba, której prawo dotyczy, czyli właściciel domu bądź mieszkania obciążonego tym prawem.

Do wniosku KW-WPIS należy dołączyć dokument świadczący o wygaśnięciu prawa dożywocia. W zależności od formy zakończenia umowy dożywocia dokumentami takimi mogą być:

• odpis skrócony aktu zgonu dożywotnika,
• umowa notarialna,
• oświadczenie dożywotnika o zrzeczeniu się prawa dożywocia z podpisem notarialnie poświadczonym,
• decyzja sądu o rozwiązaniu umowy o dożywocie (Art. 913 k.c.).

Wniosek KW-WPIS należy wypełnić zgodnie z pouczeniem, tj. czytelnie, bez skreśleń i poprawek, na maszynie, na komputerze lub ręcznie zgodni z opisem pól. Wnioskodawca wypełnia tylko pola jasne wniosku, z tym że pola niewypełnione należy przekreślić.

Na pierwszej stronie wniosku należy wpisać adres sądu, do którego składany jest wniosek oraz numer księgi wieczystej, z której chcemy wykreślić prawo dożywocia.

Na stronie drugiej wniosku w sekcji „Wpis prawa, ograniczenia w rozporządzaniu nieruchomością, roszczenia lub hipoteki” należy zaznaczyć kwadrat odpowiadający tej treści i w polu poniżej wpisać żądanie wykreślenia prawa dożywocia z księgi wieczystej.

Żądanie może przyjąć następującą treść:

”Na podstawie załączonych do niniejszego wniosku dokumentów zwracam się z prośbą o wykreślenie z Działu III księgi wieczystej oznaczonej numerem xx/xxxxxxxx/x prawa dożywocia”.

Na stronie trzeciej i czwartej wniosku należy podać swoje dane osobowe i adresowe.

Na stronie czwartej formularza KW-WPIS należy wymienić wszystkie dołączone do wniosku załączniki.

Poniżej wykazu dołączonych dokumentów należy wpisać imię i nazwisko, datę – dzień, miesiąc, rok oraz złożyć własnoręczny podpis.

Brak opłaty sądowej bądź dołączenie do wniosku dokumentu nieposiadającego formy określonej w Art. 31 u.k.w.h. będzie skutkowało pozostawieniem wniosku bez rozpatrzenia.

Wypełniony i sprawdzony wniosek KW-WPIS wraz z załącznikami należy złożyć w biurze podawczym sądu rejonowego właściwego dla miejsca prowadzenia księgi wieczystej.

Wniosek można również przesłać pocztą tradycyjną na adres tego sądu. Wysyłając wniosek o wykreślenie prawa dożywocia należy pamiętać o tym, aby zachować kopię wniosku oraz kopie dołączonych do wniosku dokumentów, jak również potwierdzenie nadania wniosku z Poczty Polskiej.

Niezależnie od formy złożenia wniosku o wykreślenia z księgi wieczystej prawa dożywocia, do wniosku należy dołączyć dowód uiszczenia opłaty sądowej.

Na dzień dzisiejszy opłata od wniosku o wykreślenia prawa dożywocia z księgi wieczystej wynosi 100 zł. (Ustawa z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych, Art. 42, ust. 1).

Opłatę sądową można wnieść w kasie sądu wieczystoksięgowego właściwego dla miejsca prowadzenia księgi wieczystej bądź przelać na rachunek bankowy tego sądu.

Podstawa prawna:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, Dział II. Dożywocie.
2. Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 15 lutego 2016 r. w sprawie zakładania i prowadzenia ksiąg wieczystych w systemie teleinformatycznym.
3. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego.
4. Ustawa z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych.
5. Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece.
6. Edward Gniewek, „Księgi wieczyste. Komentarz”.

Foto: Pexels.com