Hipoteka przymusowa – wpis w księdze wieczystej

Hipoteka przymusowa jest ograniczonym prawem rzeczowym pełniącym rolę szczególnego środka egzekucyjnego, którego celem jest odzyskanie przez wierzyciela długu, poprzez obciążenie hipoteką nieruchomości będącej własnością dłużnika.

Szukasz numeru księgi wieczystej?
Znajdź go online na podstawie adresu nieruchomości lub numeru działki:
Ksiegiwieczyste.pl
Przekonaj się, jakie to proste!

Istotę hipoteki przymusowej określa art. 109 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, który mówi, że:

„Wierzyciel, którego wierzytelność jest stwierdzona tytułem wykonawczym, określonym w przepisach o postępowaniu egzekucyjnym, może na podstawie tego tytułu uzyskać hipotekę na wszystkich nieruchomościach dłużnika (hipoteka przymusowa)”.

Przymusowy charakter obciążenia, jakim jest hipoteka przymusowa, wyraża się tym, że podstawą i tytułem jego ustanowienia jest sam wniosek wierzyciela i tytuł wykonawczy stwierdzający wierzytelność, będący aktem władzy państwowej.

Innymi słowy, wierzyciel, który posiada tytuł wykonawczy, może w łatwy sposób obciążyć hipoteką nieruchomość swojego dłużnika bez jego zgody, a nawet wbrew niej.

Tytuł egzekucyjny – uprawnienie do odzyskania długu

Aby przeprowadzić wpis hipoteki przymusowej do księgi wieczystej na nieruchomości dłużnika, należy przede wszystkim posiąść wiedzę na temat majątku dłużnika, a w szczególności:

• zdobyć wiedzę w zakresie posiadanych przez dłużnika nieruchomości,
• poznać numery ksiąg wieczystych tych nieruchomości,
• uzyskać tytuł wykonawczy (tytuł egzekucyjny opatrzony klauzulą wykonalności), z którego będzie wynikało uprawnienie do odzyskania długu.

Tytuł egzekucyjny mogą stanowić:

• prawomocne lub podlegające natychmiastowemu wykonaniu orzeczenie sądu,
• ugoda sądowa lub wyrok sądu polubownego,
• orzeczenie referendarza sądowego prawomocne lub podlegające natychmiastowemu wykonaniu,
• inny dokument, który z mocy prawa podlega egzekucji sądowej,
• akt notarialny, w którym dłużnik poddał się egzekucji.

Hipotekę przymusową uzyskać można również na podstawie:

• postanowienia sądu o udzieleniu zabezpieczenia,
• postanowienia prokuratora,
• decyzji administracyjnej, o ile przepisy szczególne tak stanowią, chociażby decyzja nie była ostateczna,
• dokumentu zabezpieczenia, o którym mowa w art. 3 pkt. 1 ustawy z dnia 11 października 2013 r. o wzajemnej pomocy przy dochodzeniu podatków, należności celnych i innych należności pieniężnych (Dz. U. poz. 1289),
• zarządzenia zabezpieczenia określonego w przepisach o postępowaniu egzekucyjnym w administracji albo zarządzenia zabezpieczenia określonego w ustawie, o której mowa w pkt. 4.

Klauzula wykonalności tytułu egzekucyjnego

Posiadając dokument będący tytułem egzekucyjnym musimy postarać się o opatrzenie tego dokumentu klauzulą wykonalności. Klauzulę wykonalności, po złożeniu stosownego wniosku, uzyskamy w sądzie, w którym sprawa o ustanowienie tytułu egzekucyjnego została zakończona (jest to sąd I lub II instancji).

We wniosku do sądu wnosimy o nadanie klauzuli wykonalności wyrokowi/nakazowi zapłaty z dnia ………w sprawie (tutaj podajemy sygnaturę pisma, wyroku sądu).

Wniosek opłacamy w kasie sądu. O wysokości opłaty zostaniemy poinformowani w sekretariacie sądu. Dokument stwierdzający uiszczoną opłatę dołączamy do wniosku o nadanie klauzuli wykonalności wyrokowi/nakazowi.

Wpis hipoteki przymusowej do księgi wieczystej

Posiadając dokument – tytuł egzekucyjny, opatrzony klauzulą wykonalności – możemy w Sądzie Rejonowym, właściwym dla miejsca położenia nieruchomości dłużnika, złożyć stosowny wniosek o wpis hipoteki przymusowej do księgi wieczystej nieruchomości będącej własnością dłużnika.

Wniosek o wpis hipoteki przymusowej składa się na formularzu KW- WPIS – „Wniosek o wpis w księdze wieczystej”, w części zatytułowanej “Wpis prawa, ograniczenia w rozporządzaniu nieruchomością, roszczenia lub hipoteki”.

Do wniosku o wpis hipoteki przymusowej dołączamy tytuł wykonawczy opatrzony klauzulą wykonalności, opisany wyżej.

Dokument ten przekazujemy do Sądu Rejonowego w oryginale (nie w odpisie, wyciągu, kopii czy kserokopii).

Wniosek o ustanowienie hipoteki przymusowej podlega opłacie w wysokości 200 zł.

Należy pamiętać, aby dane osobowe ujęte we wniosku o wpis hipoteki przymusowej na nieruchomości dłużnika, były zgodne z danymi zawartymi w tytule wykonawczym.

Hipoteka przymusowa zostaje ustanowiona z chwilą jej wpisania do księgi wieczystej.

Przeczytaj także: Wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej – poradnik krok po kroku

Korzyści z ustanowienia hipoteki przymusowej

• Podczas prowadzenia egzekucji z nieruchomości, wierzyciele którzy dokonali ustanowienia hipoteki, są zaspokajani w kolejności wpisów hipotek.
• Wierzytelność hipoteczna jest uwzględniana w planie podziału kwoty uzyskanej ze sprzedaży nieruchomości dłużnika zaraz po kosztach postępowania, należnościach alimentacyjnych oraz pracowniczych.
• W/w kolejność zaspokojenia długów, daje znaczna szansę na odzyskanie długu przez wierzyciela.
• Hipoteka zabezpiecza wierzytelność bez względu na to, czyją stała się własnością, oznacza to, że każdoczesny właściciel nieruchomości obciążonej hipoteką przymusową, staje się dłużnikiem.
• Hipoteka przymusowa nie wygasa z chwilą zbycia nieruchomości przez dłużnika.
• Zdarza się dość często, że dłużnik aby uniknąć spłacenia długu, będzie dążył do zbycia nieruchomości. Nawet, jeżeli mu się to uda, to wierzyciel będzie mógł domagać się spłacenia długu od nowego właściciela.

Czy można sprzedać nieruchomość z hipoteką przymusową?

Nieruchomość obciążona hipoteką przymusową może być przedmiotem sprzedaży, jednakże czy zostanie sprzedana zależy tylko i wyłącznie od kupującego. Konsekwencje nabycia nieruchomości obciążonej hipoteką przymusową mogą być dla nabywcy takiej nieruchomości bardzo bolesne. Zgodnie z obowiązującym prawem nabywca nieruchomości obciążonej hipoteką (umowną czy też przymusową) z chwilą jej nabycia wchodzi w prawa dłużnika, przejmuje na siebie obowiązek spłacenia wierzyciela.

Zmiana właściciela nieruchomości nie ma wpływu na dalsze istnienie hipoteki. Wierzyciel może zaspokoić się bezpośrednio z nieruchomości niezależnie od tego czyją stała się własnością i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości.

Należy nadmienić, że nabycie nieruchomości obciążonej hipoteką przymusową nie jest chronione rękojmią wiary publicznej ksiąg wieczystych.

Dlatego tak ważne jest, aby przed nabyciem nieruchomości dotrzeć do prowadzonej dla tej nieruchomości księgi wieczystej i dokładnie zapoznać się z treścią każdego z czterech działów księgi wieczystej. Wnikliwa analiza wpisów ujawnionych w treści księgi wieczystej pozwoli niejednokrotnie na uniknięcie bardzo przykrych niespodzianek po nabyciu nieruchomości.

Jak wykreślić hipotekę przymusową z księgi wieczystej?

Pomimo, że zgodnie z Art. 94 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, wygaśnięcie wierzytelności zabezpieczonej hipoteką pociąga za sobą wygaśnięcie hipoteki, to jednak proces wykreślenia hipoteki nie przebiega automatycznie, a dla jej fizycznego wykreślenia niezbędne jest wykreślenie hipoteki przymusowej na wniosek zainteresowanego, tj. dłużnika.

Aby mogło dojść do fizycznego wykreślenia hipoteki przymusowej z księgi wieczystej, niezbędne jest złożenie w sądzie, w którym prowadzona jest księga wieczysta dla wskazanej nieruchomości, stosownego wniosku. Z wnioskiem o wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej nieruchomości obciążonej tym prawem występuje dłużnik – właściciel nieruchomości obciążonej, po uzyskaniu zgody wierzyciela.

Wniosek w sprawie wykreślenia hipoteki przymusowej składa się na formularzu KW-WPIS (wykreślenie jest wpisem), który można pozyskać ze strony internetowej Ministerstwa Sprawiedliwości (TUTAJ).

We wniosku KW-WPIS powinny się znaleźć następujące dane:

• numer księgi wieczystej,
• pełne dane osobowe dłużnika,
• stwierdzenie przez dłużnika (w oparciu o zaświadczenie wierzyciela) całkowitej spłaty długu objętego hipoteką,
• zgoda wierzyciela na wykreślenie z księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości należącej do dłużnika długu hipotecznego.

Do wniosku o wykreślenie hipoteki przymusowej należy dołączyć zaświadczenie bądź oświadczenie, w którym wierzyciel (np. bank, ZUS, KRUS, US) stwierdza, że dłużnik z dniem…. dokonał spłaty całkowitego zadłużenia i w związku z powyższym wierzyciel wyraża zgodę na wykreślenie z księgi wieczystej o numerze ……. prowadzonej dla nieruchomości, długu hipotecznego w wysokości …… zł.

Dołączone do wniosku KW-WPIS zaświadczenie – wydane przez wierzyciela, powinno być przedłożone w sądzie w oryginale, a w przypadku zaświadczenia wydanego przez bank, do wniosku o wpis powinien być dołączony dokument – upoważnienie dla podpisującego uwiarygodnione podpisem notariusza.

W zakresie formy dokumentów będących podstawą wykreślenia hipoteki przymusowej zastosowanie ma przepis Art. 31 ustawy u.k.w.h.

W przypadku zbycia/nabycia nieruchomości, wniosek o wykreślenie hipoteki przymusowej może być zawarty w akcie notarialnym – umowie sprzedaży nieruchomości obciążonej hipoteką przymusową.

W obu przypadkach należy liczyć się z koniecznością uiszczenia opłaty sądowej za wykreślenie hipoteki przymusowej. Na dzień dzisiejszy od wniosku o wykreślnie hipoteki z księgi wieczystej pobiera się połowę opłaty należnej od wpisu ograniczonego prawa rzeczowego, tj. 100 zł. (Art. 42 w związku z Art. 46. „Od wniosku o wykreślenie wpisu pobiera się połowę opłaty należnej od wniosku o wpis.”).

Opracowanie na podstawie:

1. Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece.
2. St. Rudnicki, Przepisy o postępowaniu w sprawach wieczystoksięgowych. Komentarz, Wydanie 6.
3. Ustawa z dnia 13 czerwca 1967 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych.

Foto: Fotolia