Komu i w jakich okolicznościach można podawać numer księgi wieczystej? Dlaczego tak dużą wagę przywiązuje się do treści księgi wieczystej? Takie pytanie zadaje sobie zapewne wielu z nas stojąc przed decyzją sprzedaży bądź nabycia nieruchomości. Transakcja nabywania nieruchomości jest tak szczególną, że znajomość treści księgi wieczystej nabywanej nieruchomości jest nie tylko wskazana, ale wręcz obowiązkowa.
Szukasz numeru księgi wieczystej?
Znajdź go na podstawie adresu nieruchomości lub numeru działki:
Wejdź na Ksiegiwieczyste.pl
Sprawdź, jakie to proste!
W prawie polskim księgi wieczyste stanowią jedyny rejestr stanu prawnego nieruchomości o gwarantowanej przez państwo wiarygodności. Zasady prowadzenia tego rejestru ujęte zostały w ustawie z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (u.k.w.h.).
Ustawa o księgach wieczystych i hipotece w wielu swoich postanowieniach nakłania właścicieli nieruchomości do zakładania i prowadzenia ksiąg wieczystych stosując przy tym stosowne zapisy przymuszające do ujawnienia prawa właściciela w księdze wieczystej (Art. 35 u.k.w.h.), czy też przez ujawnienie w księdze wieczystej z urzędu ostrzeżenia o tym, że stan prawny ujawniony w księdze wieczystej stał się niezgodny z rzeczywistym stanem prawnym.
Głównym celem prowadzenia ksiąg wieczystych jest ustalenie stanu prawnego nieruchomości. Ustalenie stanu prawnego nieruchomości zgodnego z rzeczywistym stanem prawnym jest podstawą bezpiecznego obrotu nieruchomościami oraz zabezpieczenia kredytu hipotecznego.
Powszechny dostęp do treści ksiąg wieczystych
Księgi wieczyste, aby mogły spełniać w/w funkcje muszą być powszechnie dostępne, a ich treść powinna być jawna. Zasada jawności ksiąg wieczystych stała się kamieniem węgielnym instytucji ksiąg wieczystych.
Zasadę jawności ksiąg wieczystych wprowadza ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, Art. 2, którego treść brzmi:
”Księgi wieczyste są jawne. Nie można zasłaniać się nieznajomością wpisów w księdze wieczystej ani wniosków, o których uczyniono w niej wzmiankę”.
Jest to tzw. jawność formalna, która przejawia się tym, że każdy ma dostęp do księgi wieczystej, co pozwala mu na zapoznanie się z jej treścią.
Jawność formalna ksiąg wieczystych posiada swoje konsekwencje prawne w zakresie nieznajomości treści księgi wieczystej i skutkuje tym, że w przypadku sprawy sądowej dotyczącej czynności prawnej w zakresie obrotu nieruchomościami, nie można zasłaniać się nieznajomością wpisów i wzmianek w księdze wieczystej. Podniesienie w sprawie sądowej zarzutu nieznajomości wpisów w treści księgi wieczystej bądź nieznajomości wniosków wprowadzonych w postaci wzmianki, będzie prawnie bezskuteczne.
Konsekwencją zasady jawności formalnej ksiąg wieczystych jest jawność materialna. Zgodnie z tą zasadą domniemywa się, że prawo jawne z księgi wieczystej jest wpisane zgodnie z rzeczywisty stanem prawnym, a prawo wykreślone nie istnieje (Art. 3 u.k.w.h.).
Zasada jawności ksiąg wieczystych została zrealizowana przez wdrożenie w życie Art. 25 u.k.w.h., zgodnie z treścią którego Minister Sprawiedliwości otrzymał szczegółowe upoważnienie do wydania rozporządzenie wykonawczego w sprawie wprowadzenia nowego systemu informatycznego obejmującego księgi wieczyste.
Wprowadzony przez Ministra Sprawiedliwości system informatyczny pod adresem Ekw.ms.gov.pl pozwala każdemu, kto zna numer księgi wieczystej, zapoznać się z jej treścią bez konieczności wychodzenia z domu.
Z dniem utworzenia i wprowadzenia w życie systemu informatycznego Ekw.ms.gov.pl obejmującego księgi wieczyste, zasada jawności formalnej ksiąg wieczystych została zrealizowana.
Przeczytaj: Księgi wieczyste po adresie lub numerze działki – jak znaleźć?
Komu i jak udostępniane są księgi wieczyste w celu ich przeglądania
W świetle zasady jawności oraz powszechnej dostępności ksiąg wieczystych nasuwa się pytanie, komu i w jaki sposób mogą być udostępniane księgi wieczyste w celu ich przeglądania.
Przeglądanie ksiąg wieczystych prowadzonych w systemie analogowym odbywa się w sekretariacie wydziału wieczystoksięgowego sądu rejonowego. Każdy, kto zna numer księgi wieczystej, może ją przeglądać w obecności pracownika sądu, natomiast akta księgi wieczystej może przeglądać w obecności pracownika sądu, osoba mająca interes prawny oraz notariusz.
Przeglądanie treści księgi wieczystej w systemie informatycznym odbywa się z poprzez wywołanie na ekran monitora określonej księgi wieczystej po wprowadzeniu znanego numeru księgi wieczystej.
Z uwagi na publiczny charakter ksiąg wieczystych oraz ich fundamentalne znaczenie w obrocie nieruchomościami księgi wieczyste, aby mogły zachowywać swoją moc dowodową, muszą być chronione przed ewentualnym zniszczeniem, uszkodzeniem bądź kradzieżą.
O ile w przeglądaniu ksiąg wieczystych czy robieniu z nich notatek i wypisów nie ma żadnych ograniczeń, to już w przypadku akt ksiąg wieczystych zawierających dokumenty i pisma dotyczące nieruchomości (Art. 28 u.k.w.h.) stanowiące podstawę wpisów, ograniczenia muszą być zastosowane. Stąd każdy, kto chciałby zapoznać się z aktami księgi wieczystej musi wykazać interes prawny w tym zakresie.
Pojęcie interesu prawnego pokrywa się zazwyczaj z pojęciem “zainteresowania w sprawie”, o którym mowa w Art. 510 Kodeksu postępowania cywilnego. W myśl tego przepisu dostęp do akt księgi wieczystej posiadają również osoby, których prawo jest wpisane do księgi wieczystej, mogą to być: wierzyciel właściciela nieruchomości, bank, w którym właściciel stara się o kredyt, jak równie rzeczoznawca majątkowy czy pośrednik w sprzedaży nieruchomości. Osoby te korzystają z tzw. domniemania faktycznego, że posiadają interes prawny w przeglądaniu akt księgi wieczystej nieruchomości.
Zapewne nie będzie miał interesu prawnego ten, kto będzie się domagał udostępnienia dokumentów z akt księgi wieczystej ze zwykłej ciekawości.
Zarówno księgi wieczyste, jak i dokumenty zgromadzone w aktach księgi wieczystej, stanowią podstawę do wydawania odpisów tych dokumentów. Odpisy ksiąg wieczystych według ostatniego stanu wpisów oraz odpisy dokumentów znajdujących się w aktach ksiąg wieczystych wydawane są na żądanie osób zainteresowanych.
Osobą zainteresowaną w żądaniu wydania odpisu księgi wieczystej jest każdy, na czyją rzecz wpisane są prawa, ostrzeżenia, prawa osobiste i roszczenia wzmianki o wniosku i każdy, kto może domagać się ustalenia stanu prawnego z rzeczywistym stanem prawnym.
Przeczytaj: Odpis z księgi wieczystej – jak najszybciej uzyskać?
Komu i w jakich okolicznościach można udostępnić numer księgi wieczystej
Księgi wieczyste są jawne, jednakże, aby zapoznać się z treścią księgi wieczystej prowadzonej dla konkretnej nieruchomości należy poznać jej numer. Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece nie nakłada żadnych ograniczeń w zakresie jawności danych zawartych w księdze wieczystej. Skoro ustawa przewiduje ujawnianie w księdze wieczystej m.in. danych osobowych, wysokości wierzytelności i innych obciążeń to wszystkie te dane są dostępne dla każdego, kto poda numer księgi wieczystej.
Istnieje kilka sytuacji, w których nabywcy, zanim podejmą decyzję o zakupie nieruchomości powinni zapoznać się z treścią księgi wieczystej. Zapewne do takich należy zakup nieruchomości w licytacji komorniczej czy zakup nieruchomości na rynku pierwotnym bądź wtórnym.
W sytuacji sprzedaży nieruchomości, zbywający nieruchomość, jeżeli nie ma nic do ukrycia powinien nabywcy nieruchomości udostępnić numer księgi wieczystej, aby ten mógł zapoznać się z jej treścią.
Informacje zawarte w treści księgi wieczystej pozwolą na zidentyfikowanie prawowitego właściciela nieruchomości, jak również pozwolą na powzięcie wiedzy o tym, czy nieruchomość jest zadłużona, czy na nieruchomości ustanowiono ograniczone prawa rzeczowe bądź ograniczone prawa osobiste. Do w/w informacji można dotrzeć tylko po pozyskaniu numeru księgi wieczystej nieruchomości nabywanej, a następnie po przeanalizowaniu wpisów w niej ujawnionych.
Przeglądając księgę wieczystą należy pamiętać, że zgodnie z Art. 25 – określającym strukturę księgi wieczystej ustawy o księgach wieczystych i hipotece księga wieczysta zawiera cztery działy, z których:
- dział pierwszy obejmuje oznaczenia nieruchomości zgodne z oznaczeniami instytucji prowadzącej kataster nieruchomości oraz wpisy praw związanych z jej własnością;
- dział drugi obejmuje wpisy dotyczące własności i użytkowania wieczystego. W dziale tym wpisuje się nazwiska właścicieli z imienia i nazwiska, jak również podaje się imiona ich rodziców. Dla uwiarygodnienia właścicieli nieruchomości w dziale tym podaje się również numery identyfikacyjne PESEL lub REGON;
- w dziale III przeznaczonym na wpisy ograniczonych praw rzeczowych wpisuje się wszelkie ograniczone prawa rzeczowe ustanowione na nieruchomości za wyjątkiem hipotek. Tak więc mogą tutaj zostać ujawnione takie ograniczone prawa jak: służebność drogi koniecznej, służebność przechodu, prawo dożywocia, służebność mieszkania oraz inne wpisy, np. ostrzeżenie o niezgodności stanu prawnego nieruchomości ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym;
- w dziale IV księgi wieczystej oznaczonym jako Hipoteka, wpisuje się wszelkie hipoteki ustanowione na nieruchomości podając ich rodzaj i charakter oraz określa się wysokość kwoty hipoteki w pieniądzu.
Świadome nabycie nieruchomości powinno być zawsze poprzedzone zapoznaniem się z treścią księgi wieczystej danej nieruchomości. Czynność ta pozwala niejednokrotnie na uniknięcie bardzo przykrych niespodzianek. Bywa bowiem, że nabywając mieszkanie może się okazać, że nabyliśmy to mieszkanie wraz z dożywotnikiem, bądź właściciel (którego dane figurują w księdze wieczystej) na dzień zakupu – sprzedaży nieruchomości już tym właścicielem nie jest (ostrzeżenie).
Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece w żadnym z artykułów nie nakłada żadnych ograniczeń w zakresie jawności danych zawartych w księdze wieczystej. Jawność ksiąg wieczystych stanowi niezbędny warunek realizacji zasady rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych (określonej m.in. w Art. 5 – u.k.w.h.).
Przeczytaj: Jak i gdzie przechowywane są księgi wieczyste?
Podstawa prawna:
Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece.
You may also like
