Błędny metraż mieszkania w księdze wieczystej

Księgi wieczyste pełnią rolę rejestracyjną i ewidencyjną. Prowadzi się je w celu ustalenia stanu prawnego nieruchomości, przez co należy rozumieć stan prawny ujawniony w Dziale II, III i IV księgi wieczystej. Wpisy ujawnione w dziale I-O” Oznaczenie nieruchomości „nie tworzą stanu prawnego nieruchomości bowiem dane te są danymi faktycznymi”. Dane ujęte w Dziale I-O „Oznaczenie nieruchomości” przedstawiają opis nieruchomości, który określa cechy fizyczne nieruchomości identyfikujące nieruchomość i umieszczającą ją w przestrzeni.

Szukasz numeru księgi wieczystej?
Znajdź go na podstawie adresu nieruchomości lub numeru działki:
Wejdź na Ksiegiwieczyste.pl
Sprawdź, jakie to proste!

Powierzchnia lokalu w księdze wieczystej – gdzie znaleźć tę informację?

W księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości powierzchnia lokalu znajduj się w Dziale I księgi wieczystej, który składa się z Działu I-O” Oznaczenie nieruchomości” oraz z Działu I-Sp „Spis praw związanych z własnością”.

Informacje dotyczące oznaczenia nieruchomości są wpisywane w Dziale I-O „Oznaczenie nieruchomości” w rubrykach 1.2 – „Numer nieruchomości”, 1.3 – „Położenie”, 1.4 – „Oznaczenie”, 1.5 – „Obszar”, 1.6 – „Zgodność z danymi ewidencji gruntów i budynków”.

W rubryce „Położenie” ujawnia się takie informacje jak: kolejny numer położenia nieruchomości oraz nazwę województwa, powiatu, gminy, miejscowości i dzielnicy, w której położony jest lokal.

Szczegółowy opis lokalu ujawnia się w podrubryce 1.4.4. – ”Lokal”. W poszczególnych polach tej podrubryki ujawnia się informacje takie jak: nazwa ulicy, przy której położony jest budynek, w którym znajduje się wyodrębniony lokal, numer budynku, numer lokalu oraz numer klatki.

W dalszych podpolach podrubryki 1.4.4 można odczytać jakie jest przeznaczenie lokalu. Jeżeli jest to lokal mieszkalny to w polu opis lokalu znajdziemy informacje o ilości i rodzaju izb wchodzących w skład lokalu. Jeżeli w lokalu znajdują się dwa pokoje, kuchnia oraz łazienka to zapis w księdze wieczystej prowadzonej dla tej nieruchomości będzie wyglądał następująco:

• A: rodzaj izby – pokój, B: liczba izb – 2,
• A: rodzaj izby – kuchnia, B: liczba – 1,
• A: rodzaj izby – łazienka, B: liczba – 1.

źródło: https://przegladarka-ekw.ms.gov.pl/

Powierzchnię użytkową w m2 lokalu ujawnia się w polu 1.5.0.1 należącej do 1.5. „Obszar”. Np. obszar lokalu o powierzchni użytkowej 60,80 m2, w księdze wieczystej będzie zapisany w postaci np. 60,8000 m2:

źródło: https://przegladarka-ekw.ms.gov.pl/

Należy mieć na uwadze, że zgodnie z Rozporządzeniem Ministra Sprawiedliwości w sprawie zakładania i prowadzenia ksiąg wieczystych w systemie teleinformatycznym z dnia 15 lutego 2016 r. w polu 1.5.0.1 „Obszar” wykazuje się pole powierzchni użytkowej lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych, albo pole powierzchni użytkowej lokalu, do którego przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych.

Zatem, powierzchnia użytkowa lokalu ujęta w polu ”Obszar” jest sumą powierzchni lokalu i pomieszczeń do niego przynależnych.

Przeczytaj: Pomieszczenie przynależne do lokalu mieszkalnego – co to oznacza?

Dane pochodzące z wypisu z kartoteki lokali

Informacje zawarte w księdze wieczystej prowadzonej dla wyodrębnionego lokalu w określonym budynku zawarte w polach podrubryki 1.4 pochodzą z dokumentu jakim jest „Wypis z kartoteki lokali”. Dokument ten zawiera informacje opisowe o samodzielnych lokalach znajdujących się w jednym budynku. Nie zawiera informacji o podmiotach, które władają tymi lokalami.

Z dokumentu „Wypis z kartoteki lokali” można się dowiedzieć m.in. o tym, jaką powierzchnię użytkową posiada sam lokal, jakie pomieszczenia i o jakich parametrach (w m2) przynależą do lokalu oraz jaki jest rodzaj tych pomieszczeń np. strych, garaż.

Dokument ten jest niezbędny w celu założenia księgi wieczystej dla określonego samodzielnego lokalu oraz przy sprzedaży samodzielnego lokalu.

„Wypis z kartoteki lokali” wydawany jest przez Ośrodek Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej mieszczący się w starostwie bądź urzędzie miasta na prawach powiatu, na wniosek złożony przez właściciela lokalu bądź osoby, która wykaże się interesem prawnym w zakresie żądania wypisu. Wniosek o pozyskanie „Wypisu z kartoteki lokali” składa się na formularzu „Wniosek o wydanie wypisu lub wyrysu z operatu ewidencyjnego”. We wniosku tym, w pozycji nr 8 „Przedmiot wniosku”, należy przekreślić kratkę znajdującą się obok treści: „Wypis z kartoteki lokali”.

Przeczytaj: Nieprawidłowy opis lokalu w księdze wieczystej – jak go zmienić?

Błędnie wpisany metraż lokalu w księdze wieczystej – dlaczego tak się dzieje i jakie to może mieć konsekwencje?

Dane ujęte w Dziale I-O „Oznaczenie nieruchomości” w księdze wieczystej prowadzonej dla określonego lokalu powinny być zgodne z danymi ujawnionymi w rejestrach prowadzonych przez organ prowadzący państwową ewidencję gruntów i budynków. Często jednak na skutek błędu ludzkiego bądź migracji ksiąg wieczystych dane te nie są ze sobą zgodne i zachodzi konieczność ich sprostowania, poprawy.

Zdarza się, że w księdze wieczystej błędy figurują przez lata – i nie powodują żadnych poważnych skutków. Sprawy zaczynają się komplikować wówczas, gdy dane ujawnione w księdze wieczystej mają posłużyć do załatwienia jakiejś ważnej sprawy, np. sprzedaży lokalu mieszkalnego bądź konieczności zaciągnięcia kredytu hipotecznego.

Próba sprzedaży lokalu, dla którego prowadzona jest księga wieczysta obarczona błędem w postaci niewłaściwej powierzchni tego lokalu, może skutkować nie tylko opóźnieniem realizacji tego przedsięwzięcia, ale przede wszystkim utratą wiarygodności osoby sprzedającej lokal.

Dlatego też w przypadku, gdy w księdze wieczystej zauważymy w rubryce 1.5 błędnie wpisany „Obszar” (metraż) – lokalu, niezgodny z danymi ujętymi w rejestrach prowadzonych przez Państwową Ewidencję Gruntów i Budynków, powinniśmy przystąpić do sprostowania tego błędu, zwłaszcza że poprawienie tego błędu nie powinno sprawiać większego problemu.

Powierzchnia lokalu ”Obszar” jest informacją ujętą w Dziale I-O ”Oznaczenie nieruchomości” i pochodzi z danych katastru nieruchomości. W myśl Art. 27 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece ”w razie niezgodności danych katastru nieruchomości z oznaczeniem nieruchomości w księdze wieczystej sąd rejonowy dokonuje – na wniosek właściciela nieruchomości lub wieczystego użytkownika – sprostowania oznaczenia nieruchomości na podstawie danych katastru nieruchomości”.

Sprostowanie to może być również dokonane z urzędu, na skutek bezpośredniego sprostowania danych w bazie danych katastru nieruchomości lub zawiadomienia jednostki prowadzącej kataster nieruchomości.

Sprostowanie oznaczenia nieruchomości przez właściciela lokalu bądź użytkownika wieczystego wymaga złożenia przez te osoby wniosku o sprostowanie danych ujętych w Dziale I-O” Oznaczenie nieruchomości”. Wniosek o sprostowanie oznaczenia w księdze wieczystej składa się na formularzu KW-WPIS umieszczonym do pobrania na stronie internetowej Ministerstwa Sprawiedliwości (TUTAJ). Formularz KW-WPIS można też pobrać ze strony internetowej sądu wieczystoksięgowego bądź poprosić o wydanie formularza w sekretariacie sądu wieczystoksięgowego.

Do czytelnie wypełnianego wniosku KW-WPIS należy dołączyć:

• „Wypis z kartoteki lokali” wydany przez organ prowadzący ewidencję gruntów i budynków właściwy dla miejsca położenia lokalu,
• dowód uiszczenia opłaty sądowej.

Ważne, że w podobny sposób można poprawić wszystkie błędy i nieścisłości znajdujące się w Dziale I-O” Oznaczenie nieruchomości, a więc takie jak: położenie, nazwę urządzenia, nazwę ulicy, przy której położony jest lokal bądź przeznaczenie lokalu oraz jego opis jak i opis pomieszczeń przynależnych.

Czasami błędy w Dziale I-O „Oznaczenie nieruchomości” poprawia z urzędu sąd rejonowy. Poprawa z urzędu następuje wówczas, gdy starosta prowadzący ewidencję gruntów i budynków zawiadomi wydział ksiąg wieczystych właściwego miejscowo sądu o zmianie danych objętych Działem I-O. Sprostowanie oznaczenia nieruchomości następuje w trybie postępowania nieprocesowego.

Jeżeli nie nastąpi sprostowanie błędu z urzędu, obowiązek doprowadzenia zgodności treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym spoczywa na właścicielu nieruchomości.

Mało skomplikowany tryb korekty błędnego wpisu obszaru – metrażu lokalu w księdze wieczystej wynika m.in. z faktu, że informacje prezentowane w Dziale I-O nie podlegają rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych.

Informacja o lokalu oraz o pomieszczeniach przynależnych do lokalu jest szczególnie istotna dla nabywcy lokalu, który nabywa lokal o określonej powierzchni często nie zdając sobie sprawy, że w skład tej powierzchni może wchodzi również powierzchnia pomieszczenia przynależnego.

Przeczytaj również: Ujawnienie zmiany przeznaczenia lokalu w księdze wieczystej

Podstawa prawna i inne źródła:

1. Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, Art. 27 Sprostowanie oznaczenia nieruchomości.
2. Rozporządzenie Ministra Rozwoju z dnia 28 lipca 2020 r. w sprawie wzorów wniosków o udostępnienie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego, licencji i Dokumentu Obliczenia Opłaty, a także sposobu wydawania licencji.
3. Ustawa z dnia 17 maja 1989 r. Prawo geodezyjne i kartograficzne.
4. „Ustawa o księgach wieczystych i hipotece oraz przepisy związane. Komentarz” – Heropolitańska/Tułodziecka, Hryćków-Mycka/Kuglarz

Foto: Pexels.com