Błędna powierzchnia działki w księdze wieczystej – jak ją sprostować?
KsiegiWieczyste.pl
Opublikowano 17 listopada 2025
Informacja o powierzchni działki ma kluczowe znaczenie przy zakupie, sprzedaży czy podziale nieruchomości. Zdarza się jednak, że w księdze wieczystej widnieje błędna powierzchnia działki, co może prowadzić do nieporozumień, a nawet problemów prawnych. W tym artykule wyjaśniamy, jakie są najczęstsze przyczyny niezgodności między księgą wieczystą a ewidencją gruntów oraz jak ustalić prawidłową powierzchnię działki. Podpowiadamy również, w jaki sposób sprostować taki błąd, aby dane w księdze wieczystej były zgodne ze stanem faktycznym.
Szukasz numeru księgi wieczystej?
Znajdź go na podstawie adresu nieruchomości lub numeru działki:
Wejdź na Ksiegiwieczyste.pl
Sprawdź, jakie to proste!
Powierzchnia działki w księdze wieczystej – gdzie znajduje się wpis?
Jedną z podstawowych jednostek podziału kraju jest działka ewidencyjna. Działka ewidencyjna stanowi obszar gruntu położony w granicach jednego obrębu ewidencyjnego, jednorodny pod względem prawnym, wydzielony z otoczenia za pomocą granic działek ewidencyjnych.
Działka ewidencyjna może być przedmiotem obrotu, a więc można ją nabyć bądź sprzedać.
Działka ewidencyjna lub zespół działek stanowi nieruchomość gruntową, dla której w celu ustalenia stanu prawnego zakłada się i prowadzi księgę wieczystą.
Podstawowym wpisem w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości gruntowej, w skład której wchodzi działka ewidencyjna bądź zespół działek, jest „Obszar”, który wyraża się w hektarach.
W księdze wieczystej prowadzonej w systemie teleinformatycznym obszar działki – jej powierzchnię bądź sumę działek stanowiących nieruchomość gruntową znajdujemy w dziale I-O ”Oznaczenie nieruchomości” w rubryce 1.5 – „Obszar”, który obejmuje jedno pole oznaczone: 1.5.1:
W polu tym ujawnia się odpowiednio obszar nieruchomości gruntowej stanowiącej sumę pól powierzchni działek ewidencyjnych albo pole powierzchni użytkowej lokali stanowiącego odrębną nieruchomość wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych, albo pole powierzchni użytkowej lokali, do którego przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokali, wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych.
Podstawą oznaczenia działki ewidencyjnej w księdze wieczystej są dane zawarte w Państwowej Ewidencji Gruntów i Budynków.
Oznaczenie powierzchni działki w księdze wieczystej wykazuje się w hektarach z precyzją zapisu do 0,0001 ha. Wypełnienie pola 1.5.1 ”Obszar” z wykorzystaniem jednostki miary jaką jest metr kwadratowy, stanowi praktykę niezgodną z przepisami.
Dopuszcza się wykazanie w ewidencji gruntów, a tym samym i w księdze wieczystej powierzchni działki do 0,01 ha, ale tylko wówczas, gdy w chwili założenia ewidencji powierzchnia działki nie została obliczona z precyzją zapisu do 0,0001 ha. (Rozporządzenie Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z dnia 29 marca 2001 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków).
Nieprawidłowa powierzchnia działki w księdze wieczystej – przyczyny i konsekwencje
Bywa, że powierzchnia działki ujawniona w księdze wieczystej różni się od powierzchni działki ujawnionej w ewidencji gruntów i budynków.
Najczęstszą przyczyną nieprawidłowej powierzchni działki w księdze wieczystej jest:
- uchybienie przy dokonywaniu wpisu, np. wpisanie powierzchni działki 1,0028 ha zamiast 1,0082 ha (tzw. „czeski błąd”),
- pozaksięgowe zmiany stanu powierzchni nieruchomości, które nastąpiły poza księgą wieczystą np. przeprowadzono nowy pomiar działki, w wyniku którego powierzchnia działki uległa zmianie, a wynik nowego pomiaru działki nie został wprowadzony do księgi wieczystej,
- niezaktualizowania danych po ostatnim podziale działki przez poprzedniego właściciela,
- sprzedaż części działki wydzielonej z działki macierzystej i brak korekty działki w księdze wieczystej po dokonaniu tej sprzedaży.
Inną bardzo powszechną przyczyną niezgodności powierzchni działki ujawnionej w treści księgi wieczystej z danymi z ewidencji gruntów mogło być bezpośrednie przeniesie treści księgi wieczystej prowadzonej w formie papierowej, gdzie powierzchnia działki była podawana w hektarach (ha), arach (a) i metrach kwadratowych (m²), do struktury księgi wieczystej prowadzonej w systemie informatycznym, w której wymagane jest podanie powierzchni działki w ha z dokładnością do jednego metra kwadratowego.
Zapis powierzchni w arach może świadczyć o tym, że właściciel działki nie zaktualizował jej powierzchni w oparciu o dane ewidencji gruntów i budynków z dokładnością do metra kwadratowego, czyli według obecnych wymogów do czwartego miejsca po przecinku.
W myśl obowiązujących przepisów obecnie obowiązującą jednostką określającą powierzchnię gruntu jest hektar, tj. 1,0000 ha z dokładnością do czwartego miejsca po przecinku, a nie ar, który był jednostką powierzchni gruntu w ubiegłych latach, gdzie podatki zwłaszcza od gruntów rolnych były naliczane od powierzchni w arach, a nie w metrach kwadratowych. Również obrót gruntami odbywał się w arach. Pozostawienie w księdze wieczystej powierzchni działki w arach np. 0,25 ha świadczy o braku kontroli i aktualizacji powierzchni działki.
O braku aktualizacji danych działki świadczy również brak wypełnionych rubryk w zakresie oznaczenia działki ewidencyjnej takich jak: identyfikator, numer, nazwa i numer obrębu ewidencyjnego, w którym działka jest położona.
W przypadku ewentualnego zamiaru nabycia działki i ujawnienia niezgodności bądź braku danych takich jak: identyfikator, numer, nazwa i numer obrębu ewidencyjnego, w którym działka jest położona, niezbędne jest sprawdzenie aktualnego wypisu z ewidencji gruntów i budynków oraz wyrysu z mapy ewidencyjnej i porównanie zawartych tam danych z danymi ujawnionymi w księdze wieczystej prowadzonej dla nabywanej nieruchomości.
Niezgodność powierzchni działki ujawnionej w księdze wieczystej z powierzchnią działki określoną w operacie ewidencyjnym staje się istotną przeszkodą w procesie kupna-sprzedaży danej działki. Często samo sprostowanie niezgodności powierzchni działki w księdze wieczystej w oparciu o dokumenty pochodzące z ewidencji gruntów i budynków nie jest wystarczające do przekonania potencjalnego nabywcy działki o tym, że wykazana powierzchnia działki jest prawidłowa.
Bywa, że w sytuacji niezgodności powierzchni działki ujawnionej w księdze wieczystej z powierzchnią działki ujętą w operacie ewidencji gruntów i budynków konieczny będzie pomiar geodezyjny działki i okazanie jej granic w terenie.
Przeczytaj: Numer działki a identyfikator działki – co oznaczają i jak je znaleźć?
Gdzie szukać informacji o prawidłowej powierzchni działki?
Prawidłowa powierzchnia działki to powierzchnia wykazana w operacie ewidencyjnym prowadzonym przez starostę (Art. 24 ustawy Prawo geodezyjne i kartograficzne).
Jak stanowi zapis Art .26 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (dalej: u.k.w.h.):
„Podstawą oznaczenia nieruchomości w księdze wieczystej są dane katastru nieruchomości”.
(do czasu przekształcenia ewidencji gruntów i budynków w kataster nieruchomości użycie pojęcia „kataster nieruchomości” oznacza „ewidencję gruntów i budynków”).
Tak więc, powierzchnię każdej działki, jej położenie, przebieg granic, rodzaj użytku gruntowego oraz klasy gleboznawczej i oznaczenie księgi wieczystej lub zbioru dokumentów określa ewidencja gruntów i budynków.
Informacje zawarte w operacie ewidencyjnym są dostępne dla każdego. Dlatego też, aby sprawdzić poprawność powierzchni działki ujawnionej w treści księgi wieczystej, należy w starostwie właściwym dla miejsca położenia działki pozyskać dokumenty: „Wypis z rejestru gruntów” oraz „Wyrys z mapy ewidencyjnej”, a następnie porównać zawarte w tych dokumentach dane z danymi ujawnionymi w treści księgi wieczystej.
Niezgodność danych ujętych w/w dokumentach z danymi ujawnionymi w księdze wieczystej stanowi podstawę do skorygowania powierzchni ujawnionej w księdze wieczystej.
Przeczytaj: Wypis i wyrys z rejestru gruntów – jak uzyskać?
Wniosek o sprostowanie powierzchni działki w księdze wieczystej
Niezgodność powierzchni działki ujawnionej w treści księgi wieczystej z powierzchnią działki wskazaną w operacie ewidencyjnym („Wypis z rejestru gruntów i budynków”, „Wyrys z mapy ewidencyjnej”) powinna być niezwłocznie skorygowana. Wskazuje na to przepis Art. 27 ustawy u.k.w.h., w myśl którego:
„W razie niezgodności danych katastru nieruchomości z oznaczeniem nieruchomości w księdze wieczystej, sąd rejonowy dokonuje na wniosek właściciela nieruchomości lub wieczystego użytkownika – sprostowania oznaczenia nieruchomości na podstawie danych katastru nieruchomości”.
Aby móc sprostować powstałą niezgodność, należy w sądzie rejonowym właściwym dla miejsca prowadzenia księgi wieczystej danej działki, złożyć wniosek o sprostowanie ujawnionej niezgodności. Wniosek w tym zakresie może złożyć właściciel nieruchomości bądź wieczysty użytkownik.
Wniosek do sądu rejonowego należy złożyć na formularzu KW-WPIS.
Do wniosku należy dołączyć aktualne dokumenty: „Wypis z rejestru gruntów” oraz „Wyrys z mapy ewidencyjnej”. Dokumenty te powinny być opatrzone klauzulą o treści: „Dokument
niniejszy jest przeznaczony do dokonywania wpisu w księdze wieczystej” (§ 52. 7. Rozporządzenie Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z dnia 29 marca 2001 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków).
Wniosek do sądu należy opłacić korzystając z jednej z form płatności, tj.:
- dokonać przelewu na rachunek bankowy sądu rejonowego, w którym prowadzona jest księga i do którego składany jest wniosek,
- wpłacić należność w kasie sądu.
Dokumenty świadczące o dokonaniu wpłaty należy dołączyć do składanego wniosku KW-WPIS. Sąd rozpoznając wniosek o zmianę oznaczenia nieruchomości w zakresie powierzchni działki, sprawdza powierzchnię działki oraz jej kontury ujawnione w księdze wieczystej z danymi ujawnionymi w „Wypisie z rejestru gruntów” oraz „Wyrysie z mapy ewidencyjnej”.
Niezgodność powierzchni działki ujawnionej w ewidencji gruntów i budynków (EGiB) ze stanem faktycznym
Zdarza się, że powierzchnia działki ujawniona w ewidencji gruntów i budynków nie jest zgodna z powierzchnią tej działki na gruncie. Do ujawnienia rozbieżności w tym zakresie dochodzi najczęściej w sytuacji kupna-sprzedaży nieruchomości, kiedy to potencjalny nabywca działki dokonując oględzin działki pod względem przebiegu jej granic oraz zgodności tego przebiegu z wyrysem z mapy ewidencyjnej dostrzeże niepokojące niezgodności.
Ujawnienie różnicy przebiegu granic w terenie z przebiegiem granic na mapie może świadczyć o błędzie w pomiarze powierzchni działki ujawnionej w ewidencji gruntów i budynków. W takim przypadku niezbędnym będzie przeprowadzenie nowego pomiaru geodezyjnego.
Nowy pomiar geodezyjny posłuży do wprowadzenia zmian w ewidencji gruntów i budynków oraz w księdze wieczystej.
W praktyce niezbyt często dochodzi do ujawnienia niezgodności pomiędzy powierzchnią działki ujawnioną w ewidencji gruntów i budynków a rzeczywistą powierzchnią działki na gruncie.
Najczęstszą przyczyną różnic pomiędzy powierzchnią działki ujawnionej w ewidencji gruntów i budynków (EGiB) ze stanem faktycznym są błędy w pomiarach działki, historyczne zmiany granic działki, a także zwykłe błędy ludzkie powstałe w trakcie wpisów danych do rejestrów.
Niezgodność powierzchni działki na gruncie z powierzchnią działki ujawnioną w ewidencji gruntów i budynków stanowi istotną przeszkodę prawną przy sprzedaży nieruchomości (również wynajmie czy dzierżawy). Istotne jest, aby z chwilą zauważenia tego typu różnic niezwłocznie przystąpić do ich sprostowania poprzez dokonanie nowego pomiaru geodezyjnego działki i zaktualizowanie wpisów w odpowiednich rejestrach.
Powyższe działania zapewnią zgodność danych na gruncie z danymi wykazanymi w ewidencji gruntów i budynków oraz z danymi ujawnionymi w księdze wieczystej, jak również pozwolą uniknąć przyszłych problemów prawnych w zakresie obrotu nieruchomościami.
Przeczytaj również: Błędny metraż mieszkania w księdze wieczystej
Podstawa prawna:
- Rozporządzenie Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z dnia 29 marca 2001 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków.
- Ustawa z dnia 17 maja 1989 r. – Prawo geodezyjne i kartograficzne.
- Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, Art. 27 Sprostowanie oznaczenia nieruchomości.
Foto: Pexels.com
