Zaświadczenie o samodzielności lokalu – jak uzyskać?

Ustanowienie odrębnej własności lokalu wymaga uzyskania od właściwego organu – starosty, prezydenta miasta na prawach powiatu, zaświadczenia o samodzielności lokalu. W artykule wyjaśniamy, kiedy potrzebne jest takie zaświadczenie, kto może o nie wystąpić oraz gdzie złożyć wniosek. Omawiamy również, jakie dokumenty należy dołączyć, ile kosztuje jego wydanie i jak długo trwa cała procedura. Dzięki temu krok po kroku dowiesz się, jak uzyskać zaświadczenie o samodzielności lokalu bez niepotrzebnych problemów.

Szukasz numeru księgi wieczystej?
Znajdź go na podstawie adresu nieruchomości lub numeru działki:
Wejdź na Ksiegiwieczyste.pl
Sprawdź, jakie to proste!

Zaświadczenie o samodzielności lokalu jest to dokument urzędowy wydawany przez dany organ na wniosek osoby uprawnionej.

Starosta może wydać zaświadczenie o ustanowieniu odrębnej własności samodzielnego lokalu, jeżeli jest to zgodne z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego,

• albo z treścią decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu,
• [albo uchwały o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej] oraz zgodnie z pozwoleniem na budowę,
• albo skutecznie dokonanym zgłoszeniem, i zgodnie z pozwoleniem na użytkowanie,
• albo skutecznie dokonanym zawiadomieniem o zakończeniu budowy.

Zaświadczenia o samodzielności lokalu nie są wymagane w przypadku lokali posadowionych w budynkach istniejących przed dniem 1 stycznia 1995 r. lub wybudowanych na podstawie pozwolenia na budowę wydanego przed tą datą.

Samodzielny lokal mieszkalny – jakie musi spełniać wymogi?

Definicję samodzielnego lokalu mieszkalnego określa ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, opublikowana 27 lipca 1994 r. w Dzienniku Ustaw (Dz.U. z 1994 r. nr 85, poz. 388). Ustawa o własności lokali weszła w życie 1 stycznia 1995 r.

W myśl ustawy o własności lokali, Art. 2, samodzielnym lokalem mieszkalnym jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Przepis ten stosuje się odpowiednio również do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne.

Do lokalu mogą przynależeć jako jego części składowe, zwane „pomieszczeniami przynależnymi” pomieszczenia, choćby nawet do niego bezpośrednio nie przylegały lub były położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal, a w szczególności: piwnica, strych, komórka czy garaż.

Przeczytaj: Pomieszczenie przynależne do lokalu mieszkalnego – co to oznacza?

Kiedy potrzebne jest zaświadczenie o samodzielności lokalu?

Zaświadczenie o samodzielności lokalu jest niezbędne w następujących przypadkach:

1. Założenie księgi wieczystej dla wyodrębnionych lokali.
2. Sprzedaży bądź darowizna części majątku.
3. Podział majątku wspólnego.
   

1. Podział budynku przez dewelopera lub właściciela budynku wielorodzinnego na samodzielne lokale w celu ustanowienie dla lokali odrębnej własności pozwalającej na sprzedaż lokali

Zaświadczenie o samodzielności lokalu jest niezbędne w celu ustanowienia dla danego lokalu prawa odrębnej własności (z którym wiąże się współwłasność nieruchomości wspólnej). W praktyce czynność wydzielenia nieruchomości lokalowej i ustalenia dla tej nieruchomości prawa odrębnej własności dokonywana jest przez dewelopera lub spółdzielnię przy sprzedaży lokalu nowemu nabywcy, w nowo wybudowanym budynku, bądź przy sprzedaży przez spółdzielnię lub gminę mieszkań dotychczasowym najemcom lokali.

2. Założenie księgi wieczystej dla wyodrębnionych lokali

Zaświadczenie o samodzielności lokalu jest podstawą do założenia księgi wieczystej dla wyodrębnionej nieruchomości. Zaświadczenie o samodzielności lokalu stanowi załącznik do wniosku KW-ZAL składnego do wydziału ksiąg wieczystych właściwego sądu rejonowego o założenie księgi wieczystej dla samodzielnego lokalu wydzielonego z nieruchomości głównej (gruntowej bądź budynkowej).

3. Sprzedaż bądź darowizna części majątku

Zaświadczenie o samodzielności lokalu, a tym samym wyodrębnienie lokalu, jest niezbędne w przypadku sprzedaży lub darowizny części budynku jako osobnego lokalu. Nie można sprzedać części domu bez wydzielenia jego części i uzyskania zaświadczenia o samodzielności lokalu. Również, jeżeli chcemy np. przekazać część budynku w formie darowizny musimy tę część wyodrębnić, a to wymaga uzyskania zaświadczenia o samodzielności lokalu.

4. Podział majątku wspólnego

Podział majątku wspólnego, w skład którego wchodzi budynek, który ma być podzielony między strony jako odrębne lokale wymaga uzyskania dla tych lokali zaświadczeń o samodzielności lokalu.

Kto i gdzie może złożyć wniosek o uzyskanie zaświadczenia o samodzielności lokalu?

Zaświadczenie o samodzielności lokalu wydaje starosta powiatowy lub prezydent miasta na prawach powiatu.

Wniosek o wydanie zaświadczenia o samodzielności lokalu należy złożyć we właściwym starostwie w wydziale architektury i budownictwa (w obszarze którego jest położona nieruchomość lokalowa).

Wniosek o ustanowienie samodzielności lokalu może złożyć osoba posiadająca interes prawny w tym zakresie, np. osoba, która chce wydzielić z nieruchomości głównej lokal mieszkalny i ustanowić dla tej nieruchomości prawo odrębnej własności lokalu.

Wniosek o wydanie zaświadczenia o samodzielności lokalu – wymagane dokumenty.

Zgodnie z przepisami Kodeksu postępowania administracyjnego (dalej KPA), Art. 217, zaświadczenie o samodzielności lokalu wydawane jest na wniosek osoby posiadającej interes prawny w tym zakresie.

Organ wydający zaświadczenie o samodzielności lokalu (starosta, prezydent miasta na prawach powiatu) może:

• wydać zaświadczenie zgodnie ze złożonym wnioskiem – w tym przypadku nie przysługuje (od zaświadczenia) jakakolwiek droga odwoławcza dla osoby, która nie zgadzałaby się z treścią tego zaświadczenia, można jedynie zwrócić się o usunięcie drobnych błędów pisarskich w trybie KPA,
• odmówić wydania zaświadczenia – odmowa następuje w drodze postanowienia, na które służy zażalenie (Art. 219 KPA).

Do wniosku o ustanowienie odrębnej własności lokalu wnioskodawca powinien dołączyć:

• decyzję o pozwoleniu na użytkowanie budynku, w którym znajduje się lokal,
• rzut kondygnacji budynku z zaznaczeniem lokalu i ewentualnych pomieszczeń przynależnych (mogą to być oddzielne rzuty),
• w razie, gdy pomieszczenia przynależne znajdują się poza budynkiem głównym wskazane jest dołączenie do wniosku wyrysu z operatu ewidencyjnego tego budynku,
• oświadczenie, że po zakończeniu budowy nie zostały wprowadzone żadne zmiany,
• inne dokumenty, w zależności od potrzeb i wymagań poszczególnych urzędów, jak np.: pełnomocnictwo, pismo o nadaniu numerów porządkowych dla budynku, wypis i wyrys z rejestru gruntów, wyciągi z dokumentacji technicznej.

Pomimo, że ustawodawca nie stawia dodatkowych wymogów w zakresie dokumentów dołączanych do wniosku, wskazanym jest, aby rzuty kondygnacji budynku z zaznaczonym lokalem i pomieszczeniami przynależnymi były podpisane przez osobę posiadającą uprawnienia budowlane lub rzeczoznawcę majątkowego zgodnie z Art. 174 ust. 3a pkt 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 r., a tym samym potwierdzone, że dany lokal jest samodzielnym lokalem. Podpisu takiego wymagają urzędy.

Zaświadczenie o samodzielności lokalu – cechy dokumentu

Zaświadczenie o samodzielności lokalu zwykle ma formę arkusza A4.

W nagłówku zaświadczenia podana jest informacja o organie wydającym zaświadczenie, numerze pisma oraz miejscowości i dacie wydania zaświadczenia. Również w nagłówku po słowie „Zaświadczenie” podany jest numer zaświadczenia.

W dalszej części zaświadczenia organ wydający zaświadczenie podaje podstawę prawną z powołaniem się na przepisy oraz wniosek i załączone do wniosku dokumenty.

Po stwierdzeniu przez organ wydający zaświadczenie „zaświadczam, że” organ określa lokal, dla którego wydawane jest zaświadczenie, tj. określa jego adres i numer lokalu, oznaczenia z ewidencji gruntów i budynków oraz wyszczególnia pomieszczenia wchodzące w skład lokalu, po czym stwierdza, że lokal „jest samodzielnym lokalem”:

• „mieszkalnym”

lub

• „przeznaczonym na cele inne niż mieszkalne”,

w zależności od rodzaju lokalu, dla którego złożono wniosek.

Poniżej ww. treści organ umieszcza informację o opłatach, osobach, które otrzymują egzemplarze zaświadczeń (zwykle wnioskodawca i organ administracji wydający zaświadczenie) oraz podpis osoby działającej w imieniu organu wydającego zaświadczenie.

Ile kosztuje wydanie zaświadczenia o samodzielności lokalu?

Wydanie zaświadczenia o samodzielności lokalu to koszt – opłata skarbowa w wysokości 17 zł za każdy egzemplarz zaświadczenia. Stawkę tę określa ustawa z dnia 16 listopada z dnia 2006 r. o opłacie skarbowej.

W przypadku załatwiania sprawy przez pełnomocnika, wnioskodawca musi liczyć się z dodatkową opłatą w wysokości 17 zł za każdy egzemplarz zaświadczenia, chyba że do pobrania zaświadczenia upoważniony jest małżonek, rodzeństwo, wstępny lub zstępny, wówczas możliwe są zwolnienia.

Opłatę za wydanie zaświadczenia można uiścić:

• w kasie właściwego urzędu, a dokument opłaty dołączyć do składanego wniosku,
• wnieść na rachunek bankowy organu wydającego zaświadczenie, umieszczając w treści przelewu informację jakiej sprawy dotyczy opłata.

Jak długo trwa wydanie zaświadczenia o samodzielności lokalu?

Zgodnie z ustawą Kodeks postępowania administracyjnego, Art. 217: „Zaświadczenie o samodzielności lokalu” powinno być wydane bez zbędnej zwłoki w terminie do 7 dni od dnia złożenia wniosku”.

W przypadku konieczności przeprowadzenia przez organ dodatkowych czynności wyjaśniających, termin wydania zaświadczenia może się wydłużyć.

Podstawa prawna:

1. Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali.
2. Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. – Kodeks postępowania administracyjnego.
3. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.
4. Ustawa z dnia 16 listopada 2006 r. o opłacie skarbowej.

---