Ostrzeżenie o niezgodności treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym

Ostrzeżenie dotyczące niezgodności stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym nieruchomości, podobnie jak wzmianka o wniosku (o skardze na orzeczenie referendarza sądowego, o apelacji oraz o skardze kasacyjnej), wyłącza rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych. W księdze wieczystej ostrzeżenie pełni funkcję ostrzegawczą, sygnalizacyjną, co oznacza, że uczestniczący w obrocie nieruchomościami powinni zachować szczególną ostrożność. Ostrzeżenie jest wpisem tymczasowym, wpisuje się je Dziale III księgi wieczystej.

Szukasz numeru księgi wieczystej?
Znajdź go online na podstawie adresu nieruchomości lub numeru działki:
Ksiegiwieczyste.pl
Przekonaj się, jakie to proste!

Księgi wieczyste stanowią swoisty rejestr publiczny, który przedstawia stan prawny nieruchomości. Stan prawny nieruchomości określają prawa i roszczenia ujawnione w Działach II, III i IV księgi wieczystej.

Stanu prawnego nieruchomości nie tworzą wpisy ujawnione w Dziale I-O „Oznaczenie nieruchomości”, takie jak „położenie nieruchomości, oznaczenie nieruchomości poprzez podanie jej numeru działki czy obszaru nieruchomości, ponieważ są to informacje wtórne w stosunku do innych źródeł prawidłowo je określających” (wyr. SA w Warszawie z 13.9.2018r. VII Aga418/18, Legalis).

Stan prawny nieruchomości określają natomiast wpisy ujęte w Dziale I-Sp ”Spis praw związanych z nieruchomością” z uwzględnieniem wpisów dotyczących przyłączenia i odłączenia nieruchomości.

Rzeczywisty stan prawny nieruchomości to stan zgodny z prawem materialnym, czyli stan „rzeczywisty” (St. Rudnicki, „Ustawa o księgach wieczystych i hipotece”).

Niezgodność stanu prawnego ujawnionego w treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym

Celem zakładania i prowadzenia ksiąg wieczystych jest dążenie do zachowania zgodności pomiędzy stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym.

W przypadku, gdy stan prawny nieruchomość ujawniony w treści księgi wieczystej jest niezgodny, różni się od rzeczywistego stanu prawnego, mamy do czynienia z niezgodnością.

Realizacja zasady zgodności treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawny w praktyce jest bardzo trudna. Istnieje bowiem wiele praw dotyczących nieruchomości, które nie muszą być wpisane do księgi wieczystej, bądź powstają niezależnie od działań ludzkich. Do takich praw należą m.in. zmiana właściciela nieruchomości na skutek śmierci właściciela czy wpis jako właściciela nieruchomości tylko jednego z małżonków w przypadku, gdy nieruchomość stanowi przedmiot majątku wspólnego małżonków.

Kto i jak może dokonać wpisu ostrzeżenia o niezgodności stanu prawnego z rzeczywistym stanem prawnym?

Wpisu ostrzeżenia o niezgodności stanu prawnego z rzeczywistym stanem prawnym dokonuje sąd wieczystoksięgowy.

Sąd z urzędu może dokonać wpisu ostrzeżenia o niezgodności stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym w przypadku, gdy do sądu wpłynie zawiadomienie od sądu, organu administracji rządowej i jednostki samorządu terytorialnego o zmianie właściciela nieruchomości.

Sądy oraz organa administracji rządowej i jednostek samorządu terytorialnego oraz notariusze sporządzający akty poświadczenia dziedziczenia mają obowiązek zawiadomić sąd właściwy do prowadzenia księgi wieczystej o każdej zmianie właściciela nieruchomości, dla której prowadzona jest księga wieczysta. W razie otrzymania zawiadomienia sąd z urzędu dokonuje wpisu ostrzeżenia, że stan prawny nieruchomości ujawniony w księdze wieczystej stał się niezgodny z rzeczywistym stanem prawnym. Oczywiście, chodzi tutaj o niezgodność dotyczącą prawa własności (Art. 36 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, dalej: u.k.w.h.).

Opieszałemu właścicielowi nieruchomości, który nie dopełnił obowiązku ujawnienia swego prawa w księdze wieczystej, sąd może wymierzyć grzywnę w wysokości od 500 do 10 000 zł w celu spowodowania ujawnienia prawa własności (Art. 36 u.k.w.h.).

Jednocześnie sąd przesyła do właściciela nieruchomości, który nie dopełnił obowiązku złożenia wniosku o zmianie właściciela, zawiadomienie o wpisie ostrzeżenia zawierające pouczenie o obowiązku złożenia wniosku o ujawnienie własności w terminie miesiąca od daty doręczenia zawiadomienia.

Sąd dokonuje również wpisu ostrzeżenia o niezgodności w razie zwrotu wniosku o wpis, jeżeli z dokumentów dołączonych do wniosku wynika, że nastąpiła zmiana właściciela nieruchomości (Art. 626(8 ), § 4-5 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego, dalej k.p.c.).

Zwrot wniosku może również nastąpić w przypadku nieopłacenia wniosku lub jeżeli wskutek niezachowania warunków formalnych wnioskowi nie można nadać prawidłowego biegu (Art. 130 w związku z Art. 13 § 2 k.p.c.).

Wpis ostrzeżenia z urzędu następuje również wówczas, gdy sąd dostrzeże niezgodność stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. Sytuacja taka może zaistnieć np. gdy dla tej samej nieruchomości lub dla tego samego ograniczonego prawa rzeczowego prowadzone są dwie lub więcej ksiąg wieczystych. W takiej sytuacji sąd dokonuje wpisu ostrzeżenia o niezgodności stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym prawnym we wszystkich prowadzonych dla tej nieruchomości księgach wieczystych.

Przeczytaj: Zmiana właściciela nieruchomości – wpis do księgi wieczystej

Jakie warunki muszą być spełnione, aby ostrzeżenie mogło być wpisane w księdze wieczystej?

Roszczenie o usunięcie niezgodności pomiędzy stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym nieruchomości może być ujawnione przez ostrzeżenie.

Ostrzeżenie może być ujawnione w księdze wieczystej pod warunkiem, że:

• jest wpisane tylko przeciw prawu wpisanemu w księdze wieczystej, nie dotyczy dokumentów ze zbioru dokumentów,
• może być ujawnione także przeciw prawu wpisanemu nieprawomocnie,
• osoba, która domaga się uzgodnienia, nie osiągnęła celu uzgodnienia po przedstawieniu dokumentów.

Roszczenie wpisane przez ostrzeżenie musi być jasne, niebudzące wątpliwości, jeżeli np. dotyczy nieruchomości, to musi z niego jasno wynikać, że dotyczy ono całości bądź części nieruchomości, musi być wpisane na rzecz oznaczonej osoby lub każdoczesnego właściciela nieruchomości.

Osoba składająca wniosek do sądu właściwego dla miejsca położenia nieruchomości o wprowadzenie do księgi wieczystej ostrzeżenia, zgodnie z Art. 10 ust. 2, winna do tego wniosku dołączyć nieprawomocne orzeczenie sądu lub postanowienie o zabezpieczeniu. Do udzielenia zabezpieczenia nie jest wymagane wykazanie, że powód ma interes prawny w udzieleniu zabezpieczenia.

Informacji o ujawnieniu w księdze wieczystej ostrzeżeniu należy szukać w Dziale III księgi wieczystej, a w odniesieniu do hipoteki ostrzeżenie ujawnia się w Dziale IV księgi wieczystej.

Jakie skutki prawne niesie za sobą wprowadzenie do księgi wieczystej ostrzeżenia?

Ostrzeżenie w księdze wieczystej posiada następujące skutki:

• Wyłącza rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych w zakresie określonym we wpisie. Wyłączenie rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych następuje z chwilą złożenia wniosku o wpis, po jego wciągnięciu do dziennika ksiąg wieczystych. Ostrzeżenie działa jedynie w okresie funkcjonowania ostrzeżenia i dotyczy tylko praw objętych ostrzeżeniem.
• Nie obala domniemania prawdziwości ujętego w Art. 3 u.k.w.h. Ujawnienie w księdze wieczystej ostrzeżenia nie ogranicza ani też nie wyłącza rozporządzenia prawem, przeciwko któremu jest wpisane, bowiem w dalszym ciągu istnieje domniemanie zgodności treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym.  Jednakże, na skutek ostrzeżenia ujawnionego w księdze wieczystej nabycie prawa np. prawa własności, przeciwko któremu jest skierowane ostrzeżenie, nie jest chronione rękojmią wiary publicznej ksiąg wieczystych.
• Nie ogranicza rozporządzania prawem zabezpieczonym ostrzeżeniem. W świetle obowiązujących przepisów, notariusz nie może odmówić sporządzenia aktu notarialnego dotyczącego przeniesienia nieruchomości tylko dlatego, że w księdze wieczystej prowadzonej dla tej nieruchomości ujawniono wpis ostrzeżenia. Przy czym obowiązkiem notariusza jest wyczerpujące uświadomienie nabywcy nieruchomości ryzyka związanego z nabyciem nieruchomości pozbawionej osłony zapewnianej przez rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych.
• Nie ma wpływu na bieg egzekucji – ostrzeżenie ujawnione w księdze wieczystej po wszczęciu egzekucji z nieruchomości nie ma wpływu na bieg egzekucji. Wpływ na dalszy bieg egzekucji może mieć natomiast wszczęcie procesu o uzgodnienie stanu prawnego związanego z prawem własności (Dział II księgi wieczystej – „Własność”).

Przeczytaj: Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych

Jak usunąć wpis ostrzeżenia o niezgodności stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym?

Pomimo że ustawodawca nie określił szczegółowego trybu wykreślenie ostrzeżenia dotyczącego niezgodności stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, to zgodnie z literaturą (E. Gniewek, „Księgi wieczyste. Komentarz”) zasadą jest, że wykreślenie ostrzeżenia z księgi wieczystej nie może nastąpić z urzędu.

Aby ostrzeżenie mogło zostać wykreślone z księgi wieczystej, niezbędny jest wniosek o jego wykreślenie, chyba że przepis szczególny przewiduje dokonanie tego wykreślenia z urzędu (Art. 626(8) k.p.c.).

Wniosek o wykreślenie ostrzeżenia z księgi wieczystej może złożyć osoba, której prawa ostrzeżenie dotyczy (uprawniony). Wniosek składa się na urzędowym formularzu KW-WPIS (zob. Wpis do księgi wieczystej – co oznacza i jak go dokonać?).

Na czym polega ostateczne uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym?

Uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym polega na doprowadzeniu do zgodności wpisów ujawnionych w Działach: I-Sp, II, III i IV księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym tej nieruchomości, poprzez następujące działania:

• wpisanie nowego prawa,
• wykreślenie prawa wymienionego w księdze wieczystej i wpisanie nowego prawa, np. wykreślenie osoby niebędącej właścicielem nieruchomości i wpisanie właściciela czy wykreślenie hipoteki wpisanej w niewłaściwej formie i wpisanie hipoteki w formie właściwej,
• sprostowanie treści wpisanego prawa, np. nazwiska właściciela nieruchomości,
• przywrócenie wykreślonego wpisu, np. ustanowionej hipoteki bez ważnej podstawy wpisu,
• wpisanie właściwej kwoty hipoteki.

Przesłanką niezgodności stanu prawnego nieruchomości ujawnionego w treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym jest zawsze obecny i aktualny stan prawny nieruchomości, a nie stan prawny z przeszłości.

Powództwo w sprawie usunięcia niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym może złożyć osoba uprawniona (posiadająca interes prawny) do złożenia wniosku o dokonanie wpisu w księdze.

Sprostowanie treści księgi wieczystej zmierza zawsze do stanu obecnego, a nie do stanu istniejącego w przeszłości.

Sprawy o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym rozpoznaje w pierwszej instancji – niezależnie od wartości przedmiotu sporu, Sąd Rejonowy, właściwy dla miejsca położenia nieruchomości, w postępowaniu procesowym (St. Rudnicki).

Prawomocne orzeczenie sądu cywilnego, nakazujące zmianę wpisu w księdze wieczystej, stanowi podstawę do złożenia wniosku o wpis do sądu wieczystoksięgowego.

Podstawa prawna i inne źródła:

1. Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece.
2. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego.
3. Ustawa z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych.
4. Stanisław Rudnicki, „Ustawa o księgach wieczystych i hipotece. Przepisy o postępowaniu w sprawach wieczystoksięgowych”, Wydanie
5. Edward Gniewek, „Księgi wieczyste. Komentarz”.

Foto: Fotolia