{"id":4147,"date":"2026-02-28T20:43:33","date_gmt":"2026-02-28T19:43:33","guid":{"rendered":"https:\/\/ksiegiwieczyste.pl\/czytaj\/?p=4147"},"modified":"2026-02-28T20:43:35","modified_gmt":"2026-02-28T19:43:35","slug":"jak-sprzedac-mieszkanie-spoldzielcze-wlasnosciowe","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/ksiegiwieczyste.pl\/czytaj\/jak-sprzedac-mieszkanie-spoldzielcze-wlasnosciowe\/","title":{"rendered":"Jak sprzeda\u0107 mieszkanie sp\u00f3\u0142dzielcze w\u0142asno\u015bciowe?"},"content":{"rendered":"\n

Sp\u00f3\u0142dzielcze w\u0142asno\u015bciowe prawo do lokalu jest jednym z ograniczonych praw rzeczowych. Prawo to jest prawem zbywalnym, co oznacza, \u017ce mo\u017cna je sprzeda\u0107, darowa\u0107 oraz otrzyma\u0107 w spadku. Sp\u00f3\u0142dzielcze w\u0142asno\u015bciowe prawo do lokalu mo\u017cna te\u017c wynaj\u0105\u0107. Prawo to mo\u017ce podlega\u0107 egzekucji komorniczej, ale nie mo\u017cna go obci\u0105\u017cy\u0107 prawem do\u017cywocia.<\/strong> W niniejszym artykule wyja\u015bniamy, jak mo\u017cna sprzeda\u0107 mieszkanie sp\u00f3\u0142dzielcze.<\/strong><\/p>\n\n\n\n\n\n\n\n

\n\tSzukasz numeru ksi\u0119gi wieczystej?<\/b>
\n\tZnajd\u017a go na podstawie adresu nieruchomo\u015bci lub numeru dzia\u0142ki:
\n\tWejd\u017a na Ksiegiwieczyste.pl<\/span>
\n\tSprawd\u017a, jakie to proste!<\/b>\n<\/p>\n\n\n\n

Dla sp\u00f3\u0142dzielczego w\u0142asno\u015bciowego prawa do lokalu mieszkalnego mo\u017ce by\u0107 za\u0142o\u017cona ksi\u0119ga wieczysta (Art. 24 ustawy o ksi\u0119gach wieczystych i hipotece nie nak\u0142ada takiego obowi\u0105zku) w celu ustalenia stanu prawnego okre\u015blonego lokalu.<\/p>\n\n\n\n

Je\u017celi osoba \u2013 w\u0142a\u015bciciel sp\u00f3\u0142dzielczego w\u0142asno\u015bciowego praw do lokalu \u2013 nie sk\u0142ada wniosku o za\u0142o\u017cenie ksi\u0119gi wieczystej a jedynie \u017c\u0105da ujawnienia swego prawa w ksi\u0119dze wieczystej prowadzonej dla nieruchomo\u015bci, w kt\u00f3rej znajduje si\u0119 lokal, to prawo to ujawnia si\u0119 w Dziale III ksi\u0119gi wieczystej prowadzonej dla tej nieruchomo\u015bci.<\/p>\n\n\n\n

Sp\u00f3\u0142dzielcze w\u0142asno\u015bciowe prawo do lokalu charakteryzuje si\u0119 tym, \u017ce w\u0142a\u015bcicielem lokalu, jak i ca\u0142ego budynku, w kt\u00f3rym po\u0142o\u017cony jest dany lokal, jest sp\u00f3\u0142dzielnia mieszkaniowa, a posiadaj\u0105cy mieszkanie posiada prawo korzystania z lokalu oraz rozporz\u0105dzania nim (poza pewnymi wyj\u0105tkami).<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Mieszkanie o statusie sp\u00f3\u0142dzielczego w\u0142asno\u015bciowego prawa do lokalu mieszkalnego mo\u017ce by\u0107 obci\u0105\u017cone hipotek\u0105 zabezpieczaj\u0105c\u0105 d\u0142ugi sp\u00f3\u0142dzielni.<\/p>\n\n\n\n

Sp\u00f3\u0142dzielcze w\u0142asno\u015bciowe prawo do lokalu reguluje Ustawa o sp\u00f3\u0142dzielniach mieszkaniowych.<\/p>\n\n\n\n

Przeczytaj: Sp\u00f3\u0142dzielcze w\u0142asno\u015bciowe prawo do lokalu mieszkalnego a prawo odr\u0119bnej w\u0142asno\u015bci<\/a><\/p>\n\n\n\n

Sprzeda\u017c sp\u00f3\u0142dzielczego w\u0142asno\u015bciowego prawa do lokalu mieszkalnego bez ksi\u0119gi wieczystej<\/h2>\n\n\n\n

Na wst\u0119pie niniejszego rozdzia\u0142u chcemy przypomnie\u0107, czym jest ksi\u0119ga wieczysta i dlaczego warto j\u0105 prowadzi\u0107.<\/p>\n\n\n\n

Ksi\u0119ga wieczysta to rodzaj publicznego rejestru sk\u0142adaj\u0105cy si\u0119 z czterech dzia\u0142\u00f3w i ok\u0142adki. W poszczeg\u00f3lnych dzia\u0142ach ksi\u0119gi wieczystej ujawnia si\u0119 szczeg\u00f3\u0142owe informacje na temat konkretnej nieruchomo\u015bci. Z wpis\u00f3w ujawnionych w ksi\u0119dze wieczystej mo\u017cna si\u0119 dowiedzie\u0107 m.in., jakie jest przeznaczenie danej nieruchomo\u015bci, jak\u0105 powierzchni\u0119 u\u017cytkow\u0105 posiada np. mieszkanie oraz kto jest jego w\u0142a\u015bcicielem, jak r\u00f3wnie\u017c o tym, czy dana nieruchomo\u015b\u0107 jest obci\u0105\u017cona np. hipotek\u0105 b\u0105d\u017a innym ograniczonym prawem rzeczowym. Wpisy do ksi\u0119gi wieczystej dokonywane s\u0105 przez s\u0105d wieczystoksi\u0119gowy na podstawie odpowiednich dokument\u00f3w takich, jak akty notarialne, decyzje administracyjne, orzeczenia s\u0105dowe oraz inne dokumenty posiadaj\u0105ce cechy dokument\u00f3w urz\u0119dowych.<\/p>\n\n\n\n

Jednak nie zawsze nieruchomo\u015b\u0107 b\u0105d\u017a sp\u00f3\u0142dzielcze w\u0142asno\u015bciowe prawo do lokalu posiada za\u0142o\u017con\u0105 ksi\u0119g\u0119 wieczyst\u0105. <\/strong>Pomimo, \u017ce od wielu ju\u017c lat istnieje mo\u017cliwo\u015b\u0107 za\u0142o\u017cenia i prowadzenia ksi\u0119gi wieczystej dla nieruchomo\u015bci oraz sp\u00f3\u0142dzielczego w\u0142asno\u015bciowego prawa do lokalu, na rynku nieruchomo\u015bci wci\u0105\u017c pojawiaj\u0105 si\u0119 lokale nieposiadaj\u0105ce za\u0142o\u017conej ksi\u0119gi wieczystej.<\/p>\n\n\n\n

\n

Powodem braku ksi\u0119gi wieczystej dla sp\u00f3\u0142dzielczego w\u0142asno\u015bciowego prawa do lokalu mieszkalnego bywa najcz\u0119\u015bciej nieuregulowany stan prawny nieruchomo\u015bci lokalowej b\u0105d\u017a nieuregulowany stan prawny budynku (bloku), w kt\u00f3rym po\u0142o\u017cony jest loka mieszkalny.<\/p>\n<\/blockquote>\n\n\n\n

Tutaj nale\u017cy przypomnie\u0107, czym jest nieruchomo\u015b\u0107 o nieuregulowanym stanie prawnym.<\/strong> Ot\u00f3\u017c zgodnie z ustaw\u0105 o gospodarce nieruchomo\u015bciami przez nieruchomo\u015b\u0107 o nieuregulowanym stanie prawnym nale\u017cy rozumie\u0107 nieruchomo\u015b\u0107, dla kt\u00f3rej ze wzgl\u0119du na brak ksi\u0119gi wieczystej, zbioru dokument\u00f3w albo innych dokument\u00f3w nie mo\u017cna ustali\u0107 os\u00f3b, kt\u00f3rym przys\u0142uguj\u0105 do niej prawa rzeczowe (zob. Mieszkania sp\u00f3\u0142dzielcze na gruncie o nieuregulowanym stanie prawnym<\/a>).<\/p>\n\n\n\n

O nieuregulowanym stanie prawnym nieruchomo\u015bci m\u00f3wimy r\u00f3wnie\u017c w\u00f3wczas, je\u017celi w\u0142a\u015bciciel lub u\u017cytkownik wieczysty nieruchomo\u015bci nie \u017cyje i nie przeprowadzono lub nie zosta\u0142o zako\u0144czone post\u0119powanie spadkowe (Ustawa o gospodarce nieruchomo\u015bciami, Art. 113, Dz.U.2023.344). Dokumentem, kt\u00f3ry okre\u015bla stan prawny nieruchomo\u015bci jest ksi\u0119ga wieczysta.<\/p>\n\n\n\n

Zasad\u0105 jest, \u017ce transakcj\u0119 nabycia nieruchomo\u015bci zawsze poprzedza dok\u0142adne zapoznanie si\u0119 z tre\u015bci\u0105 wpis\u00f3w oraz wzmianek ujawnionych w ksi\u0119dze wieczystej. Zapoznanie si\u0119 kupuj\u0105cego ze stanem prawnym nieruchomo\u015bci wynikaj\u0105cym z tre\u015bci wpis\u00f3w ujawnionych w ksi\u0119dze wieczystej daje kupuj\u0105cemu poczucie bezpiecze\u0144stwa, a w przypadku niejasno\u015bci pozwala na ich wyja\u015bnienia. Inaczej jest w przypadku braku ksi\u0119gi wieczystej. Potencjalny nabywca lokalu bez prowadzonej ksi\u0119gi wieczystej nie ma mo\u017cliwo\u015bci sprawdzenia stanu prawnego lokalu, m.in. w\u0142asno\u015bci, udzia\u0142\u00f3w w nieruchomo\u015bci, czy ci\u0105\u017c\u0105cych na nieruchomo\u015bci ograniczonych praw rzeczowych, np. hipoteki.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Transakcja kupna-sprzeda\u017cy takiej nieruchomo\u015bci mo\u017ce by\u0107 ryzykowna. Cz\u0119sto w przypadku niejasno\u015bci dotycz\u0105cej np. prawa w\u0142asno\u015bci do nieruchomo\u015bci, bezpieczniej jest wycofa\u0107 si\u0119 z transakcji nabycia nieruchomo\u015bci bez ksi\u0119gi wieczystej, ani\u017celi p\u00f3\u017aniej ponosi\u0107 konsekwencje zakupu.<\/p>\n\n\n\n

Skoro, zatem dla lokalu o statusie sp\u00f3\u0142dzielczego w\u0142asno\u015bciowego prawa do lokalu nie prowadzi si\u0119 ksi\u0119gi wieczystej to nasuwa si\u0119 pytanie, czy na rynku nieruchomo\u015bci mo\u017cna taki lokal sprzeda\u0107? Okazuje si\u0119, \u017ce tak. Proces nabycia \u2013 sprzeda\u017cy sp\u00f3\u0142dzielczego w\u0142asno\u015bciowego prawa do lokalu bez ksi\u0119gi wieczystej powinien by\u0107 zawsze wspomagany przez prawnika.<\/p>\n\n\n\n

Przeczytaj: Ksi\u0119ga wieczysta dla sp\u00f3\u0142dzielczego w\u0142asno\u015bciowego prawa do lokalu – jak za\u0142o\u017cy\u0107?<\/a><\/p>\n\n\n\n

Dokumenty potrzebne do sprzeda\u017cy lokalu o statusie sp\u00f3\u0142dzielczego w\u0142asno\u015bciowego prawa do lokalu<\/h2>\n\n\n\n

Przeniesienie prawa w\u0142asno\u015bci, w tym przypadku sp\u00f3\u0142dzielczego w\u0142asno\u015bciowego prawa do lokalu mieszkalnego, wymaga sporz\u0105dzenia aktu notarialnego (Art. 172 ust. 4 w zw. z Art. 52 ustawy o sp\u00f3\u0142dzielniach mieszkaniowych).<\/p>\n\n\n\n

Sporz\u0105dzenie aktu notarialnego przez notariusza wymaga przed\u0142o\u017cenia w kancelarii notarialnej nast\u0119puj\u0105cych dokument\u00f3w:<\/p>\n\n\n\n

    \n
  • aktu notarialnego \u2013 je\u015bli sprzedaj\u0105cy ma prawo w\u0142asno\u015bci,<\/li>\n\n\n\n
  • decyzji administracyjnej, kt\u00f3ra to prawo przyznaje,<\/li>\n\n\n\n
  • postanowienia s\u0105du lub notariusza o przej\u0119ciu mieszkania na drodze spadku lub darowizny,<\/li>\n\n\n\n
  • za\u015bwiadczenia sp\u00f3\u0142dzielni mieszkaniowej o wydaniu sp\u00f3\u0142dzielczego w\u0142asno\u015bciowego prawa do lokalu,<\/li>\n\n\n\n
  • za\u015bwiadczenia sp\u00f3\u0142dzielni mieszkaniowej o niezaleganiu w op\u0142atach za czynsz oraz fundusz remontowy,<\/li>\n\n\n\n
  • za\u015bwiadczenia sprzedaj\u0105cego o zameldowaniu,<\/li>\n\n\n\n
  • o\u015bwiadczenia sprzedaj\u0105cego o niezaleganiu w p\u0142atno\u015bciach za media (pr\u0105d, gaz, woda, RTV itp.),<\/li>\n\n\n\n
  • wypis z kartoteki lokali.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n

    Notariusz sporz\u0105dzaj\u0105c akt notarialny sprzeda\u017cy nieruchomo\u015bci powinien zadba\u0107, aby w akcie tym znalaz\u0142o si\u0119 o\u015bwiadczenie zbywaj\u0105cego, \u017ce lokal nie posiada \u017cadnych ukrytych wad jak r\u00f3wnie\u017c, \u017ce nie jest zad\u0142u\u017cony i przeciwko w\u0142a\u015bcicielowi lokalu nie s\u0105 prowadzone \u017cadne post\u0119powania komornicze.<\/p>\n\n\n\n

    W przypadku po\u015bwiadczenia nieprawdy, nabywca nieruchomo\u015bci b\u0119dzie m\u00f3g\u0142 dochodzi\u0107 swoich praw w s\u0105dzie.<\/p>\n\n\n\n

    Nabycie nieruchomo\u015bci bez ksi\u0119gi wieczystej zawsze jest obarczone pewnym ryzykiem. Jednak\u017ce w przypadku sp\u00f3\u0142dzielczego w\u0142asno\u015bciowego prawa do lokalu mieszkalnego bez ksi\u0119gi wieczystej sytuacja jest na tyle korzystna, \u017ce nad kwesti\u0105 w\u0142asno\u015bci, zad\u0142u\u017cenia wobec sp\u00f3\u0142dzielni, dostawc\u00f3w medi\u00f3w b\u0105d\u017a innych obci\u0105\u017ce\u0144 czuwa sp\u00f3\u0142dzielnia mieszkaniowa.<\/p>\n\n\n\n

    Cz\u0119sto zdarza si\u0119, \u017ce nabywaj\u0105c lokal o statusie sp\u00f3\u0142dzielczego w\u0142asno\u015bciowego prawa do lokalu ju\u017c w trakcie sporz\u0105dzania aktu notarialnego dotycz\u0105cego sprzeda\u017cy, notariusz umieszcza w tym akcie wniosek o za\u0142o\u017cenie ksi\u0119gi wieczystej.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

    Jednak, aby mog\u0142o doj\u015b\u0107 do za\u0142o\u017cenia ksi\u0119gi wieczystej poprzez z\u0142o\u017cenie wniosku w akcie notarialnym, sp\u00f3\u0142dzielnia mieszkaniowa musi udowodni\u0107, \u017ce jest w\u0142a\u015bcicielem gruntu b\u0105d\u017a u\u017cytkownikiem wieczystym, na kt\u00f3rym pobudowa\u0142a blok mieszkalny, w kt\u00f3rym znajduje si\u0119 przedmiotowy lokal, a sprzedaj\u0105cy wyka\u017ce, \u017ce jest w\u0142a\u015bcicielem tego lokalu.<\/p>\n\n\n\n

    Je\u017celi natomiast sp\u00f3\u0142dzielnia nie jest w\u0142a\u015bcicielem ani te\u017c u\u017cytkownikiem wieczystym gruntu, na kt\u00f3rym pobudowa\u0142a blok mieszkalny nie istnieje sp\u00f3\u0142dzielcze w\u0142asno\u015bciowe prawo do lokalu mieszkalnego, a jedynie ekspektatywa tego prawa.<\/p>\n\n\n\n

    Bior\u0105c powy\u017csze pod uwag\u0119 nale\u017cy stwierdzi\u0107, \u017ce sprzeda\u017c sp\u00f3\u0142dzielczego w\u0142asno\u015bciowego prawa do lokalu bez ksi\u0119gi wieczystej jest mo\u017cliwa. Z uwagi na brak ksi\u0119gi wieczystej potencjalnym nabywc\u0105 mieszkania bez ksi\u0119gi wieczystej bywa najcz\u0119\u015bciej tylko nabywca, kt\u00f3ry dysponuje got\u00f3wk\u0105, bowiem brak ksi\u0119gi wieczystej wyklucza mo\u017cliwo\u015b\u0107 uzyskania kredytu hipotecznego.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

    Je\u017celi natomiast sytuacja prawna pozwala na za\u0142o\u017cenie ksi\u0119gi wieczystej dla sp\u00f3\u0142dzielczego w\u0142asno\u015bciowego prawa do lokalu nic nie szkodzi na przeszkodzie, aby nabywca lokalu z\u0142o\u017cy\u0142 do banku wniosek o uzyskanie kredytu hipotecznego. Warunkiem uzyskania kredytu hipotecznego jest posiadanie nieruchomo\u015bci, dla kt\u00f3rej w s\u0105dzie rejonowym w\u0142a\u015bciwym dla po\u0142o\u017cenia nieruchomo\u015bci, jest prowadzona ksi\u0119ga wieczysta, bowiem do powstania hipoteki niezb\u0119dny jest wpis w ksi\u0119dze wieczystej (Art. 67 ustawy z dnia 6 lipca 1982r. o ksi\u0119gach wieczystych i hipotece).<\/p>\n\n\n\n

    Obecnie na rynku nieruchomo\u015bci transakcje nabycia sp\u00f3\u0142dzielczego w\u0142asno\u015bciowego prawa do lokalu dotycz\u0105 nieruchomo\u015bci z rynku wt\u00f3rnego. Od 2007 r. nie mo\u017cna ju\u017c ustanawia\u0107 sp\u00f3\u0142dzielczego w\u0142asno\u015bciowego prawa do lokalu na nowych nieruchomo\u015bciach.<\/p>\n\n\n\n

    Podstawa prawna:<\/p>\n\n\n\n

      \n
    1. Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o ksi\u0119gach wieczystych i hipotece.<\/li>\n\n\n\n
    2. Ustawa z dnia 15 grudnia 2000 r. o sp\u00f3\u0142dzielniach mieszkaniowych, Art. 17(2), Zbywalno\u015b\u0107 sp\u00f3\u0142dzielczego w\u0142asno\u015bciowego prawa do lokalu.<\/li>\n<\/ol>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

      Sp\u00f3\u0142dzielcze w\u0142asno\u015bciowe prawo do lokalu jest jednym z ograniczonych praw rzeczowych. Prawo to jest prawem zbywalnym, co oznacza, \u017ce mo\u017cna je sprzeda\u0107, darowa\u0107 oraz otrzyma\u0107 w spadku. Sp\u00f3\u0142dzielcze w\u0142asno\u015bciowe prawo do lokalu mo\u017cna te\u017c wynaj\u0105\u0107. Prawo to mo\u017ce podlega\u0107 egzekucji […]<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":4149,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[7],"tags":[26],"class_list":["post-4147","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-porady","tag-rynek-nieruchomosci"],"aioseo_notices":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/ksiegiwieczyste.pl\/czytaj\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/4147","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/ksiegiwieczyste.pl\/czytaj\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/ksiegiwieczyste.pl\/czytaj\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/ksiegiwieczyste.pl\/czytaj\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/ksiegiwieczyste.pl\/czytaj\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=4147"}],"version-history":[{"count":2,"href":"https:\/\/ksiegiwieczyste.pl\/czytaj\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/4147\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":4194,"href":"https:\/\/ksiegiwieczyste.pl\/czytaj\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/4147\/revisions\/4194"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/ksiegiwieczyste.pl\/czytaj\/wp-json\/wp\/v2\/media\/4149"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/ksiegiwieczyste.pl\/czytaj\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=4147"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/ksiegiwieczyste.pl\/czytaj\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=4147"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/ksiegiwieczyste.pl\/czytaj\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=4147"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}