{"id":4109,"date":"2026-02-28T20:35:09","date_gmt":"2026-02-28T19:35:09","guid":{"rendered":"https:\/\/ksiegiwieczyste.pl\/czytaj\/?p=4109"},"modified":"2026-02-28T20:35:10","modified_gmt":"2026-02-28T19:35:10","slug":"umowa-darowizny-czy-umowa-dozywocia-ktore-rozwiazanie-wybrac","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/ksiegiwieczyste.pl\/czytaj\/umowa-darowizny-czy-umowa-dozywocia-ktore-rozwiazanie-wybrac\/","title":{"rendered":"Umowa darowizny czy umowa do\u017cywocia \u2013 kt\u00f3re rozwi\u0105zanie wybra\u0107?"},"content":{"rendered":"\n

Zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego przeniesienie w\u0142asno\u015bci nieruchomo\u015bci na osob\u0119 blisk\u0105 mo\u017ce nast\u0105pi\u0107 na podstawie dw\u00f3ch rozwi\u0105za\u0144 prawnych: darowizny albo umowy o do\u017cywocie. W praktyce wiele os\u00f3b zastanawia si\u0119, co b\u0119dzie korzystniejsze – umowa darowizny czy umowa do\u017cywocia. R\u00f3\u017cnice mi\u0119dzy tymi formami wynikaj\u0105 z ich konstrukcji prawnej, a skutki wyboru konkretnego rozwi\u0105zania mog\u0105 ujawni\u0107 si\u0119 m.in. w sytuacji dochodzenia zachowku przez spadkobierc\u00f3w.<\/strong><\/p>\n\n\n\n\n\n\n\n

\n\tSzukasz numeru ksi\u0119gi wieczystej?<\/b>
\n\tZnajd\u017a go na podstawie adresu nieruchomo\u015bci lub numeru dzia\u0142ki:
\n\tWejd\u017a na Ksiegiwieczyste.pl<\/span>
\n\tSprawd\u017a, jakie to proste!<\/b>\n<\/p>\n\n\n\n

Darowizna \u2013 najwa\u017cniejsze informacje<\/h2>\n\n\n\n

W my\u015bl Art. 888 \u00a7 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (k.c.) przez umow\u0119 darowizny darczy\u0144ca zobowi\u0105zuje si\u0119 do bezp\u0142atnego \u015bwiadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swego maj\u0105tku. Innymi s\u0142owy darowizna to spos\u00f3b na rozdysponowanie maj\u0105tku przez darczy\u0144c\u0119 jeszcze za jego \u017cycia.<\/p>\n\n\n\n

Darowizna \u2013 o\u015bwiadczenie darczy\u0144cy o darowaniu \u015bwiadczenia, powinna by\u0107 z\u0142o\u017cona w formie aktu notarialnego. Jednak\u017ce umowa darowizny zawarta bez zachowania tej formy staje si\u0119 wa\u017cna, je\u017celi przyrzeczone \u015bwiadczenie zosta\u0142o spe\u0142nione.<\/p>\n\n\n\n

Po podpisaniu aktu notarialnego (o\u015bwiadczenia o przekazaniu i przyj\u0119ciu darowizny) obdarowany ma obowi\u0105zek zg\u0142osi\u0107 przyj\u0119cie darowizny do w\u0142a\u015bciwego urz\u0119du skarbowego. Zg\u0142oszenie powinno nast\u0105pi\u0107 w okresie 6 miesi\u0119cy od dnia podpisania o\u015bwiadczenia o otrzymaniu darowizny.<\/p>\n\n\n\n

Obdarowany przyjmuj\u0105c darowizn\u0119 nieruchomo\u015bci mo\u017ce w celu zabezpieczenia darczy\u0144cy ustanowi\u0107 na rzecz darczy\u0144cy s\u0142u\u017cebno\u015b\u0107 osobist\u0105 mieszkania.<\/p>\n\n\n\n

Prawo s\u0142u\u017cebno\u015bci osobistej mieszkania (nie myli\u0107 z do\u017cywociem) polega na tym, \u017ce darczy\u0144ca mo\u017ce korzysta\u0107 w oznaczonej cz\u0119\u015bci z mieszkania bez konieczno\u015bci uiszczania czynszu. Prawo s\u0142u\u017cebno\u015bci osobistej mieszkania pozwala r\u00f3wnie\u017c darczy\u0144cy na swobodne korzystanie z kuchni, \u0142azienki a tak\u017ce innych pomieszcze\u0144 przynale\u017cnych do mieszkania, kt\u00f3re darowa\u0142.<\/p>\n\n\n\n

Prawo s\u0142u\u017cebno\u015bci mieszkania w odr\u00f3\u017cnieniu od prawa do\u017cywocia nie zobowi\u0105zuje obdarowanego do obowi\u0105zku utrzymania s\u0142u\u017cebnika, zapewnienia mu wy\u017cywienia, opieki lekarskiej w razie choroby a w razie \u015bmierci \u2013 godnego poch\u00f3wku.<\/p>\n\n\n\n

Darczy\u0144ca mo\u017ce odwo\u0142a\u0107 darowizn\u0119 zar\u00f3wno t\u0119 wykonan\u0105 jak i niewykonan\u0105. Szczeg\u00f3\u0142owe powody odwo\u0142ania darowizny okre\u015bla ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny.<\/p>\n\n\n\n

Przeczytaj: Umowa darowizny nieruchomo\u015bci – notariusz, podatki i inne koszty<\/a><\/p>\n\n\n\n

Umowa do\u017cywocia \u2013 najwa\u017cniejsze informacje<\/h2>\n\n\n\n

Umowa do\u017cywocia, kt\u00f3rej definicja zosta\u0142a okre\u015blona w ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, Art. 908, \u00a7 1, polega na tym, \u017ce nabywca nieruchomo\u015bci w zamian za przeniesienie prawa w\u0142asno\u015bci nieruchomo\u015bci zobowi\u0105zuje si\u0119 do zapewnienia zbywcy do\u017cywotniego utrzymania.<\/p>\n\n\n\n

W ramach utrzymania, nabywca nieruchomo\u015bci w braku odmiennej umowy powinien przyj\u0105\u0107 zbywc\u0119 (do\u017cywotnika) jako domownika, dostarcza\u0107 mu wy\u017cywienia, ubrania, mieszkania, \u015bwiat\u0142a i opa\u0142u, zapewni\u0107 mu odpowiedni\u0105 pomoc i piel\u0119gnowanie w chorobie, a w przypadku \u015bmierci do\u017cywotnika sprawi\u0107 mu pogrzeb odpowiadaj\u0105cy zwyczajom miejscowym.<\/p>\n\n\n\n

Je\u017celi z jakichkolwiek powod\u00f3w wytworz\u0105 si\u0119 mi\u0119dzy do\u017cywotnikiem a zobowi\u0105zanym takie stosunki, \u017ce nie mo\u017cna wymaga\u0107 od stron, \u017ceby pozostawa\u0142y nadal w bezpo\u015bredniej ze sob\u0105 styczno\u015bci, s\u0105d na \u017c\u0105danie jednej z nich zamieni wszystkie lub niekt\u00f3re uprawnienia obj\u0119te tre\u015bci\u0105 prawa do\u017cywocia na do\u017cywotni\u0105 rent\u0119 odpowiadaj\u0105c\u0105 warto\u015bci tych uprawnie\u0144.<\/p>\n\n\n\n

W wypadkach wyj\u0105tkowych s\u0105d mo\u017ce na \u017c\u0105danie zobowi\u0105zanego lub do\u017cywotnika, je\u017celi do\u017cywotnik jest zbywc\u0105 nieruchomo\u015bci, rozwi\u0105za\u0107 umow\u0119 o do\u017cywocie (Art. 913, \u00a7 1, 2, k.c.).<\/p>\n\n\n\n

W przypadku, gdy zobowi\u0105zany z tytu\u0142u umowy o do\u017cywocie zby\u0142 otrzyman\u0105 nieruchomo\u015b\u0107, do\u017cywotnik mo\u017ce \u017c\u0105da\u0107 zamiany prawa do\u017cywocia na do\u017cywotni\u0105 rent\u0119 odpowiadaj\u0105c\u0105 warto\u015bci tego prawa.<\/p>\n\n\n\n

Umowa o do\u017cywocie z racji wyst\u0119powania zobowi\u0105zania stron do przeniesienia nieruchomo\u015bci w zamian za do\u017cywotnie utrzymanie do\u017cywotnika jest traktowana jako umowa wzajemna, dwustronnie zobowi\u0105zuj\u0105ca i odp\u0142atna. Oznacza to, \u017ce strony umowy darowizny przekazuj\u0105 sobie pewne \u015bwiadczenia, kt\u00f3re maj\u0105 okre\u015blon\u0105 warto\u015b\u0107. Po stronie do\u017cywotnika warto\u015bci\u0105 b\u0119dzie jego dom, mieszkanie, a po stronie nabywcy nieruchomo\u015bci warto\u015bci\u0105 niewymiern\u0105 b\u0119dzie \u015bwiadczenie do\u017cywotniego utrzymania zbywcy (do\u017cywotnika).<\/p>\n\n\n\n

Przeczytaj: Umowa o do\u017cywocie – notariusz, podatki i inne koszty<\/a><\/p>\n\n\n\n

Podatki i op\u0142aty zwi\u0105zane z zawarciem umowy do\u017cywocia oraz umowy darowizny<\/h2>\n\n\n\n

Zgodnie z ustaw\u0105 z dnia 9 wrze\u015bnia 2000 r. Art. 1 ust. 1 pkt. 1 lit. a\u2013k ustawy o podatku od czynno\u015bci cywilnoprawnych, umowa do\u017cywocia oraz umowa darowizny podlegaj\u0105 podatkowi od czynno\u015bci cywilnoprawnych.<\/p>\n\n\n\n

Obowi\u0105zek podatkowy w zakresie podatku od czynno\u015bci cywilnoprawnych powstaje z chwil\u0105 podpisania aktu notarialnego. Podatnikami podatku od czynno\u015bci cywilnoprawnych s\u0105:<\/p>\n\n\n\n

przy umowie darowizny \u2013 obdarowany,
przy umowie do\u017cywocia \u2013 nabywca w\u0142asno\u015bci nieruchomo\u015bci.
W praktyce, podatek od czynno\u015bci cywilnoprawnych pobierany jest przez notariusza po podpisaniu przez strony umowy aktu notarialnego. Notariusz, jako p\u0142atnik, ma obowi\u0105zek przekazania pobranego podatku na rachunek w\u0142a\u015bciwego urz\u0119du skarbowego.<\/p>\n\n\n\n

Podstaw\u0119 opodatkowania stanowi, przy:<\/p>\n\n\n\n

darowi\u017anie \u2013 warto\u015b\u0107 d\u0142ug\u00f3w i ci\u0119\u017car\u00f3w albo zobowi\u0105za\u0144, kt\u00f3re przejmuje obdarowany (np. warto\u015b\u0107 kredytu),
przy do\u017cywociu \u2013 warto\u015b\u0107 rynkowa nieruchomo\u015bci.
Warto\u015b\u0107 rynkow\u0105 przedmiotu czynno\u015bci cywilnoprawnych okre\u015bla si\u0119 na podstawie przeci\u0119tnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzgl\u0119dnieniem ich miejsca po\u0142o\u017cenia, stanu i stopnia zu\u017cycia, oraz w obrocie prawami maj\u0105tkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynno\u015bci, bez odliczania d\u0142ug\u00f3w i ci\u0119\u017car\u00f3w (Art. 6 ustawy z dnia o podatku od czynno\u015bci cywilnoprawnych, Dz.U.2020.).<\/p>\n\n\n\n

Zazwyczaj warto\u015b\u0107 rynkow\u0105 nieruchomo\u015bci, w zale\u017cno\u015bci od umowy, okre\u015bla darczy\u0144ca b\u0105d\u017a zbywca nieruchomo\u015bci. Je\u017celi darczy\u0144ca, zbywca nieruchomo\u015bci (podatnik) nie okre\u015bli warto\u015bci nieruchomo\u015bci (mieszkania, domu) lub warto\u015b\u0107 okre\u015blona przez niego nie odpowiada, wed\u0142ug oceny organu podatkowego, warto\u015bci rynkowej, organ ten wezwie podatnika do jej okre\u015blenia, podwy\u017cszenia lub obni\u017cenia \u2013 w terminie nie kr\u00f3tszym ni\u017c 14 dni od dnia dor\u0119czenia wezwania i poda jednocze\u015bnie warto\u015b\u0107 wed\u0142ug w\u0142asnej, wst\u0119pnej oceny.<\/p>\n\n\n\n

Je\u017celi podatnik, pomimo wezwania, nie okre\u015bli\u0142 warto\u015bci lub poda\u0142 warto\u015b\u0107, kt\u00f3ra nie odpowiada warto\u015bci rynkowej, organ podatkowy okre\u015bli j\u0105 z uwzgl\u0119dnieniem opinii bieg\u0142ego lub przed\u0142o\u017conej przez podatnika wyceny rzeczoznawcy. Je\u017celi warto\u015b\u0107 okre\u015blona z uwzgl\u0119dnieniem opinii bieg\u0142ego powo\u0142anego przez organ podatkowy r\u00f3\u017cni si\u0119 o wi\u0119cej ni\u017c 33% od warto\u015bci podanej przez podatnika \u2013 koszty opinii ponosi podatnik.<\/p>\n\n\n\n

Zachowek a darowizna<\/h2>\n\n\n\n

Wiele os\u00f3b, a zw\u0142aszcza rodzice, przekazuj\u0105 \u2013 daruj\u0105 swoim dzieciom nieruchomo\u015bci w postaci mieszkania czy ruchomo\u015bci, takie jak np. samoch\u00f3d. Dzieje si\u0119 tak dlatego, \u017ce rodzice my\u015bl\u0105c o swoich dzieciach ju\u017c teraz chc\u0105, aby by\u0142y \u201ena swoim\u201d, wi\u0119c daruj\u0105 im swoje \u201ecztery k\u0105ty\u201d, a sami zadowalaj\u0105 si\u0119 kupuj\u0105c zazwyczaj mieszkanie o mniejszej kubaturze i ni\u017cszym standardzie. Dlaczego bowiem dzieci maj\u0105 czeka\u0107 a\u017c kiedy\u015b dostan\u0105 w spadku po rodzicach wymarzone mieszkanie skoro ju\u017c teraz potrzebuj\u0105 w\u0142asnego lokum?<\/p>\n\n\n\n

Tego typu dzia\u0142anie ma swoje konsekwencje w przysz\u0142o\u015bci, albowiem darowizna przekazana za \u017cycia wchodzi w tzw. mas\u0119 spadkow\u0105 i jest uwzgl\u0119dniana przy obliczaniu wysoko\u015bci spadku. Zgodnie z przepisami prawa, darowizna, kt\u00f3ra zosta\u0142 przekazana za \u017cycia zmar\u0142ego, z braku testamentu wchodzi do masy spadkowej. Oznacza to, \u017ce warto\u015b\u0107 darowizny doliczana jest do pozosta\u0142ego maj\u0105tku, a nast\u0119pnie tak wyliczony spadek dzieli si\u0119 pomi\u0119dzy spadkobierc\u00f3w. Udzia\u0142 w spadku osoby \u2013 spadkobiercy, kt\u00f3ra wcze\u015bniej otrzyma\u0142a darowizn\u0119 jest pomniejszany o warto\u015b\u0107 tej darowizny.<\/p>\n\n\n\n

Zasad\u0105 jest, \u017ce do masy spadkowej wliczane s\u0105 wszelkie darowizny przekazane spadkobiercom i osobom uprawnionym, a w pozosta\u0142ych przypadkach liczone s\u0105 warto\u015bci darowizn udzielone w okresie do 10 lat wstecz.<\/p>\n\n\n\n

Natomiast, je\u017celi spadkodawca jeszcze za \u017cycia obdarowa\u0142 ca\u0142ym swoim maj\u0105tkiem jednego ze swych zst\u0119pnych, to z chwil\u0105 \u015bmierci darczy\u0144cy inni spadkobiercy mog\u0105 dochodzi\u0107 od obdarowanego zachowku.<\/p>\n\n\n\n

W my\u015bl ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny Art. 1000. \u00a7 1, je\u017celi uprawniony nie mo\u017ce otrzyma\u0107 nale\u017cnego mu zachowku od spadkobiercy lub osoby, na kt\u00f3rej rzecz zosta\u0142 uczyniony zapis windykacyjny, mo\u017ce on \u017c\u0105da\u0107 od osoby, kt\u00f3ra otrzyma\u0142a od spadkodawcy darowizn\u0119 doliczon\u0105 do spadku, sumy pieni\u0119\u017cnej potrzebnej do uzupe\u0142nienia zachowku.<\/p>\n\n\n\n

W oparciu o istniej\u0105ce przepisy prawa nale\u017cy uzna\u0107, \u017ce osoba obdarowana przez spadkodawc\u0119 b\u0119dzie zobowi\u0105zana do wyp\u0142aty zachowku w wyniku umowa darowizny, jako umowa polegaj\u0105ca na nieodp\u0142atnym przekazaniu cz\u0119\u015bci majtku (niekiedy ca\u0142ego).<\/p>\n\n\n\n

W \u015bwietle powy\u017cszych ustale\u0144 oraz w oparciu o interpretacje przepis\u00f3w prawa nale\u017cy uzna\u0107, \u017ce umowa do\u017cywocia nie chroni nabywcy maj\u0105tku przed zachowkiem.<\/p>\n\n\n\n

Zachowek a do\u017cywocie<\/h2>\n\n\n\n

Jak wynika z definicji okre\u015blonej w ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny umowa do\u017cywocia jest umow\u0105 wzajemn\u0105, dwustronnie zobowi\u0105zuj\u0105c\u0105 i odp\u0142atn\u0105.<\/p>\n\n\n\n

O odp\u0142atno\u015bci umowy \u015bwiadczy chocia\u017cby to, \u017ce do\u017cywotnik w\u0142a\u015bciciel nieruchomo\u015bci (kt\u00f3rej warto\u015b\u0107 mo\u017cna w ka\u017cdej chwili okre\u015bli\u0107) przekazuje t\u0119 nieruchomo\u015b\u0107 osobie bliskiej b\u0105d\u017a obcej w zamian za do\u017cywotnie utrzymanie. Oznacza to, \u017ce strony umowy darowizny przekazuj\u0105 sobie pewne \u015bwiadczenia, kt\u00f3re maja okre\u015blon\u0105 warto\u015b\u0107.<\/p>\n\n\n\n

Jak wskazuje Naczelny S\u0105d Administracyjny w wyroku z 14 marca 2013 roku (II FSK 1398\/11):<\/p>\n\n\n\n

\u201eW przypadku umowy o do\u017cywocie zbywca nieruchomo\u015bci (do\u017cywotnik) w zamian za przekazanie tej nieruchomo\u015bci otrzymuje od nabywcy pewne \u015bwiadczenie, kt\u00f3re s\u0142u\u017cy zaspokojeniu jego potrzeb \u201ew taki spos\u00f3b, aby nie musia\u0142 on przyczynia\u0107 si\u0119 do zdobywania \u015brodk\u00f3w na zaspokojenie niezb\u0119dnych wymaga\u0144 \u017cyciowych\u201d.<\/p>\n\n\n\n

W \u015bwietle powy\u017cszych ustale\u0144 nale\u017cy stwierdzi\u0107, \u017ce je\u017celi mamy mo\u017cliwo\u015b\u0107 wyboru czy przyj\u0105\u0107 darowizn\u0119 ustanowion\u0105 w umowie darowizny czy umow\u0119 o do\u017cywocie, zawsze nale\u017cy mie\u0107 na uwadze p\u00f3\u017aniejsze konsekwencje zawarcia powy\u017cszych um\u00f3w.<\/p>\n\n\n\n

Zawarcie umowy do\u017cywocia zwalnia nabywc\u0119 nieruchomo\u015bci od p\u0142acenia zachowku, natomiast w przypadku zawarcia umowy darowizny, uprawniony z tytu\u0142u spadku zawsze b\u0119dzie m\u00f3g\u0142 \u017c\u0105da\u0107 od osoby, kt\u00f3ra otrzyma\u0142a od spadkobiercy darowizn\u0119, sumy pieni\u0119\u017cnej potrzebnej do uzupe\u0142nienia zachowku.<\/p>\n\n\n\n

Podstawa prawna:
Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, Ksi\u0119ga trzecia.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego przeniesienie w\u0142asno\u015bci nieruchomo\u015bci na osob\u0119 blisk\u0105 mo\u017ce nast\u0105pi\u0107 na podstawie dw\u00f3ch rozwi\u0105za\u0144 prawnych: darowizny albo umowy o do\u017cywocie. W praktyce wiele os\u00f3b zastanawia si\u0119, co b\u0119dzie korzystniejsze – umowa darowizny czy umowa do\u017cywocia. R\u00f3\u017cnice mi\u0119dzy […]<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":4111,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[7],"tags":[50,72],"class_list":["post-4109","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-porady","tag-darowizna","tag-prawo-dozywocia"],"aioseo_notices":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/ksiegiwieczyste.pl\/czytaj\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/4109","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/ksiegiwieczyste.pl\/czytaj\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/ksiegiwieczyste.pl\/czytaj\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/ksiegiwieczyste.pl\/czytaj\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/ksiegiwieczyste.pl\/czytaj\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=4109"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/ksiegiwieczyste.pl\/czytaj\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/4109\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":4112,"href":"https:\/\/ksiegiwieczyste.pl\/czytaj\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/4109\/revisions\/4112"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/ksiegiwieczyste.pl\/czytaj\/wp-json\/wp\/v2\/media\/4111"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/ksiegiwieczyste.pl\/czytaj\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=4109"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/ksiegiwieczyste.pl\/czytaj\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=4109"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/ksiegiwieczyste.pl\/czytaj\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=4109"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}