{"id":1755,"date":"2018-04-08T11:35:37","date_gmt":"2018-04-08T09:35:37","guid":{"rendered":"http:\/\/ksiegi-wieczyste.org\/?p=1755"},"modified":"2026-02-10T12:08:35","modified_gmt":"2026-02-10T11:08:35","slug":"jak-sprawdzic-stan-prawny-nieruchomosci-przed-jej-zakupem","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/ksiegiwieczyste.pl\/czytaj\/jak-sprawdzic-stan-prawny-nieruchomosci-przed-jej-zakupem\/","title":{"rendered":"Jak sprawdzi\u0107 stan prawny nieruchomo\u015bci (przed jej zakupem)?"},"content":{"rendered":"\n

Stan prawny nieruchomo\u015bci to stan zgodny ze stanem materialnym, czyli stan \u201eprawdziwy\u201d. Nabywanie nieruchomo\u015bci lokalowej czy budynkowej wi\u0105\u017ce si\u0119 zawsze z wydaniem sporej kwoty pieni\u0119\u017cnej, niejednokrotnie kwota ta to oszcz\u0119dno\u015bci ca\u0142ego \u017cycia. Maj\u0105c powy\u017csze na uwadze chcieliby\u015bmy, aby nabycie nieruchomo\u015bci nie by\u0142o obarczone \u017cadnym ryzykiem. Aby jednak ju\u017c po nabyciu nieruchomo\u015bci ustrzec si\u0119 od wszelkich nieprzyjemnych \u201eniespodzianek\u201d, dobrze jest zapozna\u0107 si\u0119 z kilkoma dokumentami okre\u015blaj\u0105cymi stan prawny nieruchomo\u015bci.<\/strong><\/p>\n\n\n\n\n\n\n\n

\n\tSzukasz numeru ksi\u0119gi wieczystej?<\/b>
\n\tZnajd\u017a go na podstawie adresu nieruchomo\u015bci lub numeru dzia\u0142ki:
\n\tWejd\u017a na Ksiegiwieczyste.pl<\/span>
\n\tSprawd\u017a, jakie to proste!<\/b>\n<\/p>\n\n\n\n

Jakie dokumenty i informacje sprawdzi\u0107 przed nabyciem nieruchomo\u015bci?<\/h2>\n\n\n\n

Ksi\u0119ga wieczysta<\/h3>\n\n\n\n

Podstawowym dokumentem prowadzonym w celu ustalenia stanu prawnego nieruchomo\u015bci jest ksi\u0119ga wieczysta.<\/p>\n\n\n\n

Zgodnie z Ustaw\u0105 z dnia 6 lipca 1982 r. o ksi\u0119gach wieczystych:<\/p>\n\n\n\n

\n

\u201eKsi\u0119gi wieczyste s\u0105 jawne. Nie mo\u017cna zas\u0142ania\u0107 si\u0119 nieznajomo\u015bci\u0105 wpis\u00f3w w ksi\u0119dze wieczystej ani wniosk\u00f3w, o kt\u00f3rych uczyniono w niej wzmiank\u0119.\u201d<\/p>\n<\/blockquote>\n\n\n\n

Oznacza to, \u017ce ka\u017cdy, kto zna numer ksi\u0119gi wieczystej mo\u017ce t\u0119 ksi\u0119g\u0119 przegl\u0105da\u0107<\/strong>, zapozna\u0107 si\u0119 z jej tre\u015bci\u0105, a w sytuacjach procesowych nie mo\u017ce zas\u0142ania\u0107 si\u0119 nieznajomo\u015bci\u0105 tre\u015bci ksi\u0119gi wieczystej.<\/p>\n\n\n\n

Aby zapozna\u0107 si\u0119 z tre\u015bci\u0105 ksi\u0119gi wieczystej mo\u017cemy, przed nabyciem nieruchomo\u015bci, poprosi\u0107 jej w\u0142a\u015bciciela o podanie numeru ksi\u0119gi wieczystej zbywanej nieruchomo\u015bci<\/strong>. Mo\u017cemy te\u017c sami pokusi\u0107 si\u0119 o odnalezienie numeru ksi\u0119gi wieczystej, jednak\u017ce czynno\u015b\u0107 ta mo\u017ce troch\u0119 potrwa\u0107.<\/p>\n\n\n\n

Sprzedaj\u0105cy, je\u017celi nie ma nic do ukrycia, zapewne przeka\u017ce nam numer ksi\u0119gi wieczystej prowadzonej dla nieruchomo\u015bci, kt\u00f3r\u0105 zamierza zby\u0107.<\/p>\n\n\n\n

Posiadaj\u0105c numer ksi\u0119gi wieczystej mo\u017cemy poprzez stron\u0119 internetow\u0105 Ministerstwa Sprawiedliwo\u015bci https:\/\/ekw.ms.gov.pl\/<\/a> odnale\u017a\u0107 prowadzon\u0105 dla nieruchomo\u015bci ksi\u0119g\u0119 wieczyst\u0105, jak r\u00f3wnie\u017c przegl\u0105da\u0107 j\u0105.<\/p>\n\n\n\n

Ksi\u0119ga wieczysta jest dokumentem zbudowanym z czterech cz\u0119\u015bci.<\/p>\n\n\n\n

W cz\u0119\u015bci pierwszej ksi\u0119gi wieczystej \u201eOznaczenie nieruchomo\u015bci\u201d i \u201eSpis praw zwi\u0105zanych z w\u0142asno\u015bci\u0105\u201d powinni\u015bmy zwr\u00f3ci\u0107 uwag\u0119 na zgodno\u015b\u0107 danych ksi\u0119gi z danymi ujawnionymi w katastrze nieruchomo\u015bci<\/a><\/strong>.<\/p>\n\n\n\n

Z dzia\u0142u II ksi\u0119gi wieczystej \u201eW\u0142asno\u015b\u0107\u201d dowiemy si\u0119, kto jest w\u0142a\u015bcicielem nieruchomo\u015bci, kt\u00f3r\u0105 chcemy naby\u0107. W dziale tym musimy szczeg\u00f3lnie zwr\u00f3ci\u0107 uwag\u0119, czy osoba, od kt\u00f3rej chcemy naby\u0107 nieruchomo\u015b\u0107 jest jej jedynym w\u0142a\u015bcicielem<\/strong>, mo\u017ce si\u0119, bowiem zdarzy\u0107, \u017ce, \u017ce w ksi\u0119dze wieczystej opr\u00f3cz osoby nam znanej s\u0105 wpisani wsp\u00f3\u0142w\u0142a\u015bciciele. Bywa r\u00f3wnie\u017c, \u017ce w ksi\u0119dze wieczystej, jako w\u0142a\u015bciciel figuruje jeszcze osoba, kt\u00f3ra jest spadkodawc\u0105.<\/p>\n\n\n\n

W dziale III ksi\u0119gi wieczystej powinni\u015bmy zwr\u00f3ci\u0107 uwag\u0119 na istniej\u0105ce wpisy dotycz\u0105ce wszelkich praw, roszcze\u0144 i ogranicze\u0144 ci\u0105\u017c\u0105cych na nieruchomo\u015bci<\/strong>. Do najcz\u0119\u015bciej spotykanych ogranicze\u0144, z jakimi mo\u017cemy si\u0119 spotka\u0107 w ksi\u0119dze wieczystej jest s\u0142u\u017cebno\u015b\u0107 przesy\u0142u b\u0105d\u017a s\u0142u\u017cebno\u015b\u0107 przechodu, s\u0142u\u017cebno\u015b\u0107 drogi koniecznej czy prawo do\u017cywocia. Znamienne przy tym jest to, \u017ce zgodnie z Ustaw\u0105 z dnia 6 lipca 1982 r. o ksi\u0119gach wieczystych i hipotece przeciwko prawom do\u017cywocia, s\u0142u\u017cebno\u015bci drogi koniecznej, s\u0142u\u017cebno\u015bci ustanowionej na podstawie decyzji w\u0142a\u015bciwego organu administracji pa\u0144stwowej czy s\u0142u\u017cebno\u015bci przesy\u0142u, r\u0119kojmia wiary publicznej ksi\u0105g wieczystych nie dzia\u0142a<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n

W dziale IV ksi\u0119gi wieczystej – \u201eHipoteka\u201d, mo\u017cemy natkn\u0105\u0107 si\u0119 na ewentualne wpisy o ustanowionej hipotece na nieruchomo\u015bci<\/strong>, jak r\u00f3wnie\u017c roszczenia o ustanowienie hipoteki przymusowej<\/strong>. Podstawowy cel hipoteki polega na tym, \u017ce wierzyciel, kt\u00f3rego wierzytelno\u015b\u0107 jest zabezpieczona hipotek\u0105 mo\u017ce dochodzi\u0107 zaspokojenia z nieruchomo\u015bci bez wzgl\u0119du na to, czyj\u0105 sta\u0142a si\u0119 w\u0142asno\u015bci\u0105, i z pierwsze\u0144stwem przed wierzycielami osobistymi w\u0142a\u015bciciela nieruchomo\u015bci. Tak wi\u0119c, je\u017celi d\u0142u\u017cnik, jakim mo\u017ce okaza\u0107 si\u0119 zbywca nieruchomo\u015bci, nie uregulowa\u0142 w por\u0119 swoich d\u0142ug\u00f3w, a my nabyli\u015bmy od niego nieruchomo\u015b\u0107, to wierzyciel – np. bank, b\u0119dzie dochodzi\u0142 swoich praw w\u0142a\u015bnie od nas.<\/p>\n\n\n\n

Przeczytaj: Co sprawdzi\u0107 w ksi\u0119dze wieczystej przed zakupem dzia\u0142ki?<\/a><\/p>\n\n\n\n

Wypis z rejestru grunt\u00f3w i wyrys z mapy ewidencyjnej<\/h3>\n\n\n\n

Innym dokumentem, z kt\u00f3rym powinni\u015bmy si\u0119 zapozna\u0107 jeszcze przed nabyciem nieruchomo\u015bci jest wypis z rejestru grunt\u00f3w i wyrys z mapy ewidencyjnej.<\/p>\n\n\n\n

Co prawda, w oparciu o tre\u015b\u0107 wymienionych dokument\u00f3w zak\u0142adana jest ksi\u0119ga wieczysta, jednak\u017ce zdarzaj\u0105 si\u0119 sytuacje, \u017ce dane zawarte w ksi\u0119dze wieczystej r\u00f3\u017cni\u0105 si\u0119 od danych uj\u0119tych w katastrze<\/strong>. Z wyrysu z mapy ewidencyjnej dowiemy si\u0119, gdzie le\u017cy \u201enasza\u201d nieruchomo\u015b\u0107, jakie posiada oznaczenie ewidencyjne, jak r\u00f3wnie\u017c jak\u0105 posiada powierzchni\u0119.<\/p>\n\n\n\n

O tym, jak uzyska\u0107 te dokumenty napisali\u015bmy w artykule „Jak uzyska\u0107 wypis z rejestru grunt\u00f3w i wyrys z mapy ewidencyjnej?<\/a>„.<\/p>\n\n\n\n

Za\u015bwiadczenia od sp\u00f3\u0142dzielni mieszkaniowej – ewentualne zad\u0142u\u017cenie<\/h3>\n\n\n\n

W przypadku nabywania mieszkania na rynku wt\u00f3rnym musimy sprawdzi\u0107 czy mieszkanie nie jest zad\u0142u\u017cone.<\/p>\n\n\n\n

Wa\u017cn\u0105 czynno\u015bci\u0105 przed nabyciem nieruchomo\u015bci jest sprawdzenie czy zbywaj\u0105cy nieruchomo\u015b\u0107 nie posiada zaleg\u0142o\u015bci p\u0142atniczych wobec dostawc\u00f3w energii, gazu, wody czy innych medi\u00f3w<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n

W przypadku, gdy przedmiotem zakupu jest sp\u00f3\u0142dzielcze w\u0142asno\u015bciowe prawo do lokalu bez za\u0142o\u017conej ksi\u0119gi wieczystej<\/strong>, nabywca takiego lokalu powinien \u017c\u0105da\u0107 od zbywaj\u0105cego mieszkanie za\u015bwiadczenia z w\u0142a\u015bciwej sp\u00f3\u0142dzielni mieszkaniowej, w kt\u00f3rym zawarte b\u0119d\u0105 dane na temat w\u0142a\u015bcicieli nieruchomo\u015bci, po\u0142o\u017cenia i powierzchnia nieruchomo\u015bci, stan techniczny nieruchomo\u015bci jak r\u00f3wnie\u017c informacje o ewentualnym zad\u0142u\u017ceniu.<\/p>\n\n\n\n

Do dobrych praktyk sp\u00f3\u0142dzielni nale\u017cy to, \u017ce tego typu za\u015bwiadczenia wydawane s\u0105 dopiero w\u00f3wczas, gdy wnioskodawca ui\u015bci wszystkie zobowi\u0105zania wobec sp\u00f3\u0142dzielni.<\/p>\n\n\n\n

Zbywaj\u0105cy nieruchomo\u015b\u0107 powinien przedstawi\u0107 nabywcy dokumenty, z kt\u00f3rych b\u0119dzie wynika\u0142o, \u017ce:<\/p>\n\n\n\n