{"id":1618,"date":"2026-06-21T17:54:24","date_gmt":"2026-06-21T15:54:24","guid":{"rendered":"http:\/\/ksiegi-wieczyste.org\/?p=1618"},"modified":"2026-06-21T17:54:26","modified_gmt":"2026-06-21T15:54:26","slug":"zakup-nieruchomosci-bez-ksiegi-wieczystej","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/ksiegiwieczyste.pl\/czytaj\/zakup-nieruchomosci-bez-ksiegi-wieczystej\/","title":{"rendered":"Zakup mieszkania bez ksi\u0119gi wieczystej – co nale\u017cy wiedzie\u0107"},"content":{"rendered":"\n

Zdarza si\u0119, \u017ce na rynku nieruchomo\u015bci dost\u0119pne s\u0105 mieszkania bez ksi\u0119gi wieczystej. Taka sytuacja mo\u017ce budzi\u0107 obawy i rodzi\u0107 wiele pyta\u0144 dotycz\u0105cych bezpiecze\u0144stwa transakcji. W tym artykule wyja\u015bniamy, kiedy mieszkanie mo\u017ce nie posiada\u0107 ksi\u0119gi wieczystej, jakie ryzyka wi\u0105\u017c\u0105 si\u0119 z takim stanem oraz jakie dokumenty nale\u017cy sprawdzi\u0107, je\u015bli lokal nie ma za\u0142o\u017conej ksi\u0119gi wieczystej.<\/strong><\/p>\n\n\n\n\n\n\n\n

\n\tSzukasz numeru ksi\u0119gi wieczystej?<\/b>
\n\tZnajd\u017a go na podstawie adresu nieruchomo\u015bci lub numeru dzia\u0142ki:
\n\tWejd\u017a na Ksiegiwieczyste.pl<\/span>
\n\tSprawd\u017a, jakie to proste!<\/b>\n<\/p>\n\n\n\n

W polskim systemie prawnym nie ma obowi\u0105zku zak\u0142adania ksi\u0105g wieczystych dla nieruchomo\u015bci. Jedn\u0105 z zasadniczych przyczyn braku powszechnego zak\u0142adania i prowadzenia ksi\u0105g wieczystych jest to, \u017ce nasze prawo uzale\u017cnia tylko w niekt\u00f3rych przypadkach powstanie, zmian\u0119 i przeniesienie praw rzeczowych od wpisu w ksi\u0119dze wieczystej.<\/p>\n\n\n\n

Istniej\u0105 natomiast pewne uregulowania prawne uj\u0119te w ustawie z dnia 6 lipca 1982 r. o ksi\u0119gach wieczystych i hipotece (dalej u.k.w.h.), kt\u00f3re nak\u0142adaj\u0105 na w\u0142a\u015bciciela nieruchomo\u015bci za\u0142o\u017cenie ksi\u0119gi wieczystej. Jednym z takich postanowie\u0144 jest zapis art. 35 u.k.w.h. nak\u0142adaj\u0105cy na w\u0142a\u015bcicieli nieruchomo\u015bci obowi\u0105zek ujawniania swego prawa w ksi\u0119dze wieczystej:<\/p>\n\n\n\n

\n

\u201eW\u0142a\u015bciciel nieruchomo\u015bci jest obowi\u0105zany do niezw\u0142ocznego z\u0142o\u017cenia wniosku o ujawnienie swego prawa w ksi\u0119dze wieczystej\u201d.<\/p>\n<\/blockquote>\n\n\n\n

W przypadku jednak, gdy w\u0142a\u015bciciel nieruchomo\u015bci nie ujawni swego prawa w ksi\u0119dze wieczystej, s\u0105d mo\u017ce go zdyscyplinowa\u0107 nak\u0142adaj\u0105c na niego grzywn\u0119 w wysoko\u015bci od 500 z\u0142 do 10\u00a0000 z\u0142.<\/p>\n\n\n\n

Poza tym, istniej\u0105 przepisy prawa materialnego ustanawiaj\u0105ce prawotw\u00f3rczy charakter wpis\u00f3w niekt\u00f3rych praw rzeczowych, bez kt\u00f3rych istnienia lub dokonania wpisu w ksi\u0119dze wieczystej prawo nie mo\u017ce powsta\u0107. Do praw takich nale\u017cy m.in. ustanowienie hipoteki.<\/p>\n\n\n\n

Czy ka\u017cde mieszkanie ma za\u0142o\u017con\u0105 ksi\u0119g\u0119 wieczyst\u0105? Jakie s\u0105 powody braku ksi\u0119gi dla lokali mieszkalnych?<\/h2>\n\n\n\n

W\u015br\u00f3d nieruchomo\u015bci uj\u0119tych w rejestrach ewidencji grunt\u00f3w i budynk\u00f3w mog\u0105 wyst\u0119powa\u0107 nieruchomo\u015bci – budynki, lokale, grunty nieposiadaj\u0105ce za\u0142o\u017conej ksi\u0119gi wieczystej.<\/p>\n\n\n\n

Powodem braku za\u0142o\u017conej ksi\u0119gi wieczystej, w szczeg\u00f3lno\u015bci w przypadku lokali mieszkalnych, mo\u017ce by\u0107 np. nieuregulowany stan prawny gruntu, na kt\u00f3rym posadowiono budynek, wsp\u00f3lna ksi\u0119ga wieczysta czy pozaksi\u0119gowy obr\u00f3t nieruchomo\u015bciami b\u0105d\u017a zasz\u0142o\u015bci historyczne.<\/p>\n\n\n\n

Nieuregulowany stan prawny gruntu<\/h3>\n\n\n\n

Jeszcze do dzisiaj istniej\u0105 bloki mieszkalne, w kt\u00f3rych lokale ze wzgl\u0119du na nieuregulowany stan prawny gruntu<\/a>, nie posiadaj\u0105 za\u0142o\u017conej ksi\u0119gi wieczystej.<\/p>\n\n\n\n

Wsp\u00f3lna ksi\u0119ga wieczysta<\/h3>\n\n\n\n

To sytuacja dotycz\u0105ca lokalu znajduj\u0105cego si\u0119 w bloku, nale\u017c\u0105cego do sp\u00f3\u0142dzielni mieszkaniowej i nieposiadaj\u0105cego za\u0142o\u017conej ksi\u0119gi wieczystej.<\/p>\n\n\n\n

Prawo do mieszkania (nie prawo w\u0142asno\u015bci mieszkania) jest zapisane we wsp\u00f3lnej ksi\u0119dze wieczystej prowadzonej dla okre\u015blonego bloku lub budynku wielorodzinnego.<\/p>\n\n\n\n

W przypadku nabycia mieszkania znajduj\u0105cego si\u0119 w takiej nieruchomo\u015bci, notariusz na podstawie obowi\u0105zuj\u0105cych przepis\u00f3w, sporz\u0105dzaj\u0105c akt notarialny kupna-sprzeda\u017cy nieruchomo\u015bci, powinien zawrze\u0107 w tym akcie wniosek do s\u0105du rejonowego, w\u0142a\u015bciwego dla miejsca prowadzenia ksi\u0119gi wieczystej macierzystej, o za\u0142o\u017cenie ksi\u0119gi wieczystej<\/a> dla wyodr\u0119bnionego lokalu i wpis w Dziale II ksi\u0119gi wieczystej prawa w\u0142asno\u015bci.<\/p>\n\n\n\n

Zasz\u0142o\u015bci historyczne<\/h3>\n\n\n\n

Inn\u0105 przyczyn\u0105 braku ksi\u0119gi wieczystej lokalu s\u0105 zasz\u0142o\u015bci historyczne b\u0105d\u017a utrata mocy prawnej ksi\u0105g gruntowych, hipotecznych. Dotyczy to w szczeg\u00f3lno\u015bci istniej\u0105cych dawnych ksi\u0105g wieczystych, kt\u00f3re istnia\u0142y w chwili wej\u015bcia w \u017cycie prawa o ksi\u0119gach wieczystych z 1946 r. Nast\u0119pnie jednak znaczna cz\u0119\u015b\u0107 tych ksi\u0105g wieczystych utraci\u0142a swoj\u0105 moc na podstawie odr\u0119bnych przepis\u00f3w, zachowuj\u0105c jedynie znaczenie dokument\u00f3w. Wi\u0119kszo\u015b\u0107 z tych dokument\u00f3w zosta\u0142a przekazana do archiw\u00f3w pa\u0144stwowych.<\/p>\n\n\n\n

Pozaksi\u0119gowy obr\u00f3t nieruchomo\u015bciami – dziedziczenie, zasiedzenie, uw\u0142aszczenie<\/h3>\n\n\n\n

Co prawda, pozaksi\u0119gowy obr\u00f3t nieruchomo\u015bciami by\u0142 znikomy, a \u015brodki przynaglaj\u0105ce do za\u0142o\u017cenia ksi\u0119gi wieczystej (art. 35 u.k.w.h. w dawnej tre\u015bci) niewystarczaj\u0105co efektywne, to jednak na rynku nieruchomo\u015bci mo\u017cna jeszcze znale\u017a\u0107 nieruchomo\u015bci, kt\u00f3re nie posiadaj\u0105 za\u0142o\u017conych ksi\u0105g wieczystych.<\/p>\n\n\n\n

Najcz\u0119\u015bciej przyczyn\u0105 braku ksi\u0119gi wieczystej by\u0142 tzw. pozaksi\u0119gowy obr\u00f3t nieruchomo\u015bciami, w wyniku kt\u00f3rego informacja o zmianie prawa w\u0142asno\u015bci nigdy nie dotar\u0142a do s\u0105du wieczystoksi\u0119gowego.<\/p>\n\n\n\n

Brak za\u0142o\u017conych ksi\u0105g wieczystych nie dotyczy nieruchomo\u015bci b\u0119d\u0105cych w\u0142asno\u015bci\u0105 Skarbu Pa\u0144stwa, kt\u00f3re swego czasu zosta\u0142y obj\u0119te obowi\u0105zkiem za\u0142o\u017cenia ksi\u0105g wieczystych dla wszystkich posiadanych nieruchomo\u015bci.<\/p>\n\n\n\n

Przeczytaj: Zakup dzia\u0142ki bez ksi\u0119gi wieczystej – co nale\u017cy sprawdzi\u0107?<\/a><\/p>\n\n\n\n

Jakie dokumenty sprawdzi\u0107, je\u015bli mieszkanie nie ma za\u0142o\u017conej ksi\u0119gi wieczystej?<\/h2>\n\n\n\n

Nabycie lokalu, mieszkania bez za\u0142o\u017conej ksi\u0119gi wieczystej mo\u017ce by\u0107 zawsze obarczone ryzykiem. Mo\u017ce si\u0119 bowiem okaza\u0107, \u017ce mieszkanie – lokal nie posiada uregulowanego stanu prawnego. Np. w\u0142asno\u015b\u0107 mieszkania nale\u017cy do kilku spadkobierc\u00f3w, kt\u00f3rzy prowadz\u0105 ze sob\u0105 spory, b\u0105d\u017a mieszkanie – lokal znajduje si\u0119 w bloku mieszkalnym, kt\u00f3ry zosta\u0142 wzniesiony przez dewelopera na gruncie o nieuregulowanym stanie prawnym.<\/p>\n\n\n\n

Je\u017celi z r\u00f3\u017cnych wzgl\u0119d\u00f3w nie chcemy zrezygnowa\u0107 z nabycia mieszkania nieposiadaj\u0105cego za\u0142o\u017conej ksi\u0119gi wieczystej, to dla bezpiecze\u0144stwa transakcji nabycia nieruchomo\u015bci powinni\u015bmy d\u0105\u017cy\u0107 do sprawdzenia dokument\u00f3w, kt\u00f3re \u015bwiadcz\u0105 o stanie prawnym nieruchomo\u015bci oraz mog\u0105 stanowi\u0107 dowody wskazuj\u0105ce, \u017ce osoba podaj\u0105ca si\u0119 za w\u0142a\u015bciciela nieruchomo\u015bci faktycznie ni\u0105 jest. <\/strong>Do dokument\u00f3w tych nale\u017c\u0105:<\/p>\n\n\n\n