{"id":1213,"date":"2025-06-18T16:58:31","date_gmt":"2025-06-18T14:58:31","guid":{"rendered":"https:\/\/ksiegi-wieczyste.org\/?p=1213"},"modified":"2026-03-26T16:07:32","modified_gmt":"2026-03-26T15:07:32","slug":"ostrzezenie-o-niezgodnosci-tresci-ksiegi-wieczystej-z-rzeczywistym-stanem-prawnym","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/ksiegiwieczyste.pl\/czytaj\/ostrzezenie-o-niezgodnosci-tresci-ksiegi-wieczystej-z-rzeczywistym-stanem-prawnym\/","title":{"rendered":"Ostrze\u017cenie o niezgodno\u015bci tre\u015bci ksi\u0119gi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym"},"content":{"rendered":"

Ostrze\u017cenie dotycz\u0105ce niezgodno\u015bci stanu prawnego ujawnionego w ksi\u0119dze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym nieruchomo\u015bci, podobnie jak wzmianka o wniosku (o skardze na orzeczenie referendarza s\u0105dowego, o apelacji oraz o skardze kasacyjnej), wy\u0142\u0105cza r\u0119kojmi\u0119 wiary publicznej ksi\u0105g wieczystych.\u00a0W ksi\u0119dze wieczystej ostrze\u017cenie pe\u0142ni funkcj\u0119 ostrzegawcz\u0105, sygnalizacyjn\u0105, co oznacza, \u017ce uczestnicz\u0105cy w obrocie nieruchomo\u015bciami powinni zachowa\u0107 szczeg\u00f3ln\u0105 ostro\u017cno\u015b\u0107.\u00a0Ostrze\u017cenie jest wpisem tymczasowym, wpisuje si\u0119 je Dziale III ksi\u0119gi wieczystej.<\/strong><\/p>\n

<\/p>\n

Szukasz numeru ksi\u0119gi wieczystej?<\/b>
\nZnajd\u017a go online na podstawie adresu nieruchomo\u015bci lub numeru dzia\u0142ki:
\nKsiegiwieczyste.pl<\/a>
\nPrzekonaj si\u0119, jakie to proste!<\/b><\/p>\n

Ksi\u0119gi wieczyste stanowi\u0105 swoisty rejestr publiczny, kt\u00f3ry przedstawia stan prawny nieruchomo\u015bci.\u00a0Stan prawny nieruchomo\u015bci okre\u015blaj\u0105 prawa i roszczenia ujawnione w Dzia\u0142ach II, III i IV ksi\u0119gi wieczystej.<\/p>\n

Stanu prawnego nieruchomo\u015bci nie tworz\u0105 wpisy ujawnione w Dziale I-O \u201eOznaczenie nieruchomo\u015bci\u201d, takie jak \u201epo\u0142o\u017cenie nieruchomo\u015bci, oznaczenie nieruchomo\u015bci poprzez podanie jej numeru dzia\u0142ki czy obszaru nieruchomo\u015bci, poniewa\u017c s\u0105 to informacje wt\u00f3rne w stosunku do innych \u017ar\u00f3de\u0142 prawid\u0142owo je okre\u015blaj\u0105cych”<\/em> (wyr. SA w Warszawie z 13.9.2018r. VII Aga418\/18, Legalis).<\/p>\n

Stan prawny nieruchomo\u015bci okre\u015blaj\u0105 natomiast wpisy uj\u0119te w Dziale I-Sp \u201dSpis praw zwi\u0105zanych z nieruchomo\u015bci\u0105\u201d z uwzgl\u0119dnieniem wpis\u00f3w dotycz\u0105cych przy\u0142\u0105czenia i od\u0142\u0105czenia nieruchomo\u015bci.<\/p>\n

Rzeczywisty stan prawny nieruchomo\u015bci to stan zgodny z prawem materialnym, czyli stan \u201erzeczywisty\u201d<\/em> (St. Rudnicki, „Ustawa o ksi\u0119gach wieczystych i hipotece”).<\/p>\n

Niezgodno\u015b\u0107 stanu prawnego ujawnionego w tre\u015bci ksi\u0119gi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym<\/h2>\n

Celem zak\u0142adania i prowadzenia ksi\u0105g wieczystych jest d\u0105\u017cenie do zachowania zgodno\u015bci pomi\u0119dzy stanem prawnym nieruchomo\u015bci ujawnionym w ksi\u0119dze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym.<\/p>\n

W przypadku, gdy stan prawny nieruchomo\u015b\u0107 ujawniony w tre\u015bci ksi\u0119gi wieczystej jest niezgodny, r\u00f3\u017cni si\u0119 od rzeczywistego stanu prawnego, mamy do czynienia z niezgodno\u015bci\u0105.<\/p>\n

Realizacja zasady zgodno\u015bci tre\u015bci ksi\u0119gi wieczystej z rzeczywistym stanem prawny w praktyce jest bardzo trudna. Istnieje bowiem wiele praw dotycz\u0105cych nieruchomo\u015bci, kt\u00f3re nie musz\u0105 by\u0107 wpisane do ksi\u0119gi wieczystej, b\u0105d\u017a powstaj\u0105 niezale\u017cnie od dzia\u0142a\u0144 ludzkich.\u00a0<\/strong>Do takich praw nale\u017c\u0105 m.in. zmiana w\u0142a\u015bciciela nieruchomo\u015bci na skutek \u015bmierci w\u0142a\u015bciciela czy wpis jako w\u0142a\u015bciciela nieruchomo\u015bci tylko jednego z ma\u0142\u017conk\u00f3w w przypadku, gdy nieruchomo\u015b\u0107 stanowi przedmiot maj\u0105tku wsp\u00f3lnego ma\u0142\u017conk\u00f3w.<\/p>\n

Kto i jak mo\u017ce dokona\u0107 wpisu ostrze\u017cenia o niezgodno\u015bci stanu prawnego z rzeczywistym stanem prawnym?<\/h2>\n

Wpisu ostrze\u017cenia o niezgodno\u015bci stanu prawnego z rzeczywistym stanem prawnym dokonuje s\u0105d wieczystoksi\u0119gowy.<\/p>\n

S\u0105d z urz\u0119du mo\u017ce dokona\u0107 wpisu ostrze\u017cenia o niezgodno\u015bci stanu prawnego ujawnionego w ksi\u0119dze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym w przypadku, gdy do s\u0105du wp\u0142ynie zawiadomienie od s\u0105du, organu administracji rz\u0105dowej i jednostki samorz\u0105du terytorialnego o zmianie w\u0142a\u015bciciela nieruchomo\u015bci.<\/strong><\/p>\n

S\u0105dy oraz organa administracji rz\u0105dowej i jednostek samorz\u0105du terytorialnego oraz notariusze sporz\u0105dzaj\u0105cy akty po\u015bwiadczenia dziedziczenia maj\u0105 obowi\u0105zek zawiadomi\u0107 s\u0105d w\u0142a\u015bciwy do prowadzenia ksi\u0119gi wieczystej o ka\u017cdej zmianie w\u0142a\u015bciciela nieruchomo\u015bci, dla kt\u00f3rej prowadzona jest ksi\u0119ga wieczysta. W razie otrzymania zawiadomienia s\u0105d z urz\u0119du dokonuje wpisu ostrze\u017cenia, \u017ce stan prawny nieruchomo\u015bci ujawniony w ksi\u0119dze wieczystej sta\u0142 si\u0119 niezgodny z rzeczywistym stanem prawnym. Oczywi\u015bcie, chodzi tutaj o niezgodno\u015b\u0107 dotycz\u0105c\u0105 prawa w\u0142asno\u015bci (Art. 36 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o ksi\u0119gach wieczystych i hipotece, dalej: u.k.w.h.).<\/p>\n

Opiesza\u0142emu w\u0142a\u015bcicielowi nieruchomo\u015bci, kt\u00f3ry nie dope\u0142ni\u0142 obowi\u0105zku ujawnienia swego prawa w ksi\u0119dze wieczystej, s\u0105d mo\u017ce wymierzy\u0107 grzywn\u0119 w wysoko\u015bci od 500 do 10\u00a0000 z\u0142 w celu spowodowania ujawnienia prawa w\u0142asno\u015bci (Art. 36 u.k.w.h.).<\/p>\n

Jednocze\u015bnie s\u0105d przesy\u0142a do w\u0142a\u015bciciela nieruchomo\u015bci, kt\u00f3ry nie dope\u0142ni\u0142 obowi\u0105zku z\u0142o\u017cenia wniosku o zmianie w\u0142a\u015bciciela, zawiadomienie o wpisie ostrze\u017cenia zawieraj\u0105ce pouczenie o obowi\u0105zku z\u0142o\u017cenia wniosku o ujawnienie w\u0142asno\u015bci w terminie miesi\u0105ca od daty dor\u0119czenia zawiadomienia.<\/p>\n

S\u0105d dokonuje r\u00f3wnie\u017c wpisu ostrze\u017cenia o niezgodno\u015bci w razie zwrotu wniosku o wpis, je\u017celi z dokument\u00f3w do\u0142\u0105czonych do wniosku wynika, \u017ce nast\u0105pi\u0142a zmiana w\u0142a\u015bciciela nieruchomo\u015bci (Art. 626(8 ), \u00a7 4-5 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks post\u0119powania cywilnego, dalej k.p.c.<\/span>).<\/p>\n

Zwrot wniosku mo\u017ce r\u00f3wnie\u017c nast\u0105pi\u0107 w przypadku nieop\u0142acenia wniosku lub je\u017celi wskutek niezachowania warunk\u00f3w formalnych wnioskowi nie mo\u017cna nada\u0107 prawid\u0142owego biegu (Art. 130 w zwi\u0105zku z Art. 13 \u00a7 2 k.p.c.).<\/p>\n

Wpis ostrze\u017cenia z urz\u0119du nast\u0119puje r\u00f3wnie\u017c w\u00f3wczas, gdy s\u0105d dostrze\u017ce niezgodno\u015b\u0107 stanu prawnego ujawnionego w ksi\u0119dze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. Sytuacja taka mo\u017ce zaistnie\u0107 np. gdy dla tej samej nieruchomo\u015bci lub dla tego samego ograniczonego prawa rzeczowego prowadzone s\u0105 dwie lub wi\u0119cej ksi\u0105g wieczystych.<\/strong> W takiej sytuacji s\u0105d dokonuje wpisu ostrze\u017cenia o niezgodno\u015bci stanu prawnego ujawnionego w ksi\u0119dze wieczystej z rzeczywistym prawnym we wszystkich prowadzonych dla tej nieruchomo\u015bci ksi\u0119gach wieczystych.<\/p>\n

Przeczytaj: Zmiana w\u0142a\u015bciciela nieruchomo\u015bci – wpis do ksi\u0119gi wieczystej<\/a><\/p>\n

Jakie warunki musz\u0105 by\u0107 spe\u0142nione, aby ostrze\u017cenie\u00a0mog\u0142o by\u0107 wpisane w ksi\u0119dze wieczystej?<\/h2>\n

Roszczenie o usuni\u0119cie niezgodno\u015bci pomi\u0119dzy stanem prawnym nieruchomo\u015bci ujawnionym w ksi\u0119dze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym nieruchomo\u015bci mo\u017ce by\u0107 ujawnione przez ostrze\u017cenie.<\/p>\n

Ostrze\u017cenie mo\u017ce by\u0107 ujawnione w ksi\u0119dze wieczystej pod warunkiem, \u017ce:<\/strong><\/p>\n