{"id":1155,"date":"2025-01-28T15:00:02","date_gmt":"2025-01-28T14:00:02","guid":{"rendered":"https:\/\/ksiegi-wieczyste.org\/?p=1155"},"modified":"2026-02-05T12:04:59","modified_gmt":"2026-02-05T11:04:59","slug":"co-sprawdzic-w-ksiedze-wieczystej-przed-kupnem-mieszkania","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/ksiegiwieczyste.pl\/czytaj\/co-sprawdzic-w-ksiedze-wieczystej-przed-kupnem-mieszkania\/","title":{"rendered":"Co sprawdzi\u0107 w ksi\u0119dze wieczystej przed kupnem mieszkania?"},"content":{"rendered":"<p><strong>Zakup mieszkania wi\u0105\u017ce si\u0119 nie tylko z wydatkowaniem znacznej sumy pieni\u0119dzy, ale r\u00f3wnie\u017c z obaw\u0105, czy nabywana nieruchomo\u015b\u0107 nie przysporzy nam wi\u0119cej k\u0142opot\u00f3w ni\u017c rado\u015bci.\u00a0Aby nie nara\u017ca\u0107 si\u0119 na rozwi\u0105zywanie problem\u00f3w zwi\u0105zanych z nabytym mieszkaniem i m\u00f3c cieszy\u0107 z posiadania swoich \u201eczterech k\u0105t\u00f3w\u201d, nale\u017cy obowi\u0105zkowo przed dokonaniem transakcji zakupu sprawdzi\u0107 stan prawny mieszkania. <\/strong><\/p>\n<p><!--more--><\/p>\n<p class=\"pro-tip2\" style=\"text-align: center;\"><b>Szukasz numeru ksi\u0119gi wieczystej?<\/b><br \/>\nZnajd\u017a go online na podstawie adresu nieruchomo\u015bci lub numeru dzia\u0142ki:<br \/>\n<a href=\"https:\/\/ksiegiwieczyste.pl?ref=partner_4311\" rel=\"nofollow noopener\">Ksiegiwieczyste.pl<\/a><br \/>\n<b>Przekonaj si\u0119, jakie to proste!<\/b><\/p>\n<p>Stan prawny lokalu okre\u015blaj\u0105 takie dokumenty jak:<\/p>\n<ul>\n<li>ksi\u0119ga wieczysta prowadzona dla danego lokalu,<\/li>\n<li>za\u015bwiadczenie o przynale\u017cno\u015bci nieruchomo\u015bci do obszaru rewitalizacji,<\/li>\n<li>za\u015bwiadczenie o braku zobowi\u0105za\u0144 czynszowych wydane przez sp\u00f3\u0142dzielni\u0119 b\u0105d\u017a wsp\u00f3lnot\u0119 mieszkaniow\u0105,<\/li>\n<li>za\u015bwiadczenie o niezaleganiu w op\u0142atach podatku od nieruchomo\u015bci,<\/li>\n<li>za\u015bwiadczenie o tym, \u017ce w lokalu nie jest zameldowana \u017cadna osoba postronna,<\/li>\n<li>za\u015bwiadczenia o nie zaleganiu w op\u0142atach za media (np. woda, pr\u0105d, gaz, tv i inne),<\/li>\n<li>\u015bwiadectwo charakterystyki energetycznej.<\/li>\n<\/ul>\n<h2>Jak sprawdzi\u0107 stan prawny mieszkania?<\/h2>\n<p><strong>Podstawowym dokumentem, kt\u00f3ry pozwoli sprawdzi\u0107 wszelkie niezb\u0119dne informacje zwi\u0105zane ze stanem prawnym mieszkania, jest ksi\u0119ga wieczysta.<\/strong><\/p>\n<p>Ujawnienie stanu prawnego nieruchomo\u015bci w ksi\u0119dze wieczystej nast\u0119puje poprzez wpisanie w niej prawa w\u0142asno\u015bci, u\u017cytkowania wieczystego i ograniczonych praw rzeczowych, praw osobistych i roszcze\u0144. Stan prawny nieruchomo\u015bci &#8211; mieszkania okre\u015blaj\u0105 r\u00f3wnie\u017c wpisy wykre\u015blone.<\/p>\n<p>Ujawnienie w ksi\u0119dze wieczystej stanu prawnego nieruchomo\u015bci stanowi podstawow\u0105 funkcj\u0119 ksi\u0105g wieczystych, kt\u00f3ra zapewnia bezpiecze\u0144stwo obrotu nieruchomo\u015bciami, a tak\u017ce kredytu hipotecznego oraz ochrony ujawnionych w niej praw rzeczowych.<\/p>\n<p>Ksi\u0119gi wieczyste prowadzone s\u0105 przez s\u0105dy rejonowe w\u0142a\u015bciwe dla miejsca po\u0142o\u017cenia nieruchomo\u015bci.\u00a0<strong>Od 2010 r. ksi\u0119gi wieczyste prowadzone s\u0105 w systemie elektronicznym (zob. <a href=\"https:\/\/ksiegi-wieczyste.org\/elektroniczna-ksiega-wieczysta-kilka-faktow\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Elektroniczne ksi\u0119gi wieczyste &#8211; kilka fakt\u00f3w<\/a>).<\/strong><\/p>\n<p>Ksi\u0119gi wieczyste prowadzone s\u0105 odr\u0119bnie dla nieruchomo\u015bci gruntowych, budynkowych i lokalowych oraz dla sp\u00f3\u0142dzielczego w\u0142asno\u015bciowego prawa do lokalu.<\/p>\n<p>Ksi\u0119gi wieczyste s\u0105 zak\u0142adane na wniosek w\u0142a\u015bciciela nieruchomo\u015bci lub osoby, kt\u00f3rej przys\u0142uguje ograniczone prawo rzeczowe na nieruchomo\u015bci.<\/p>\n<p>Przy ka\u017cdej ksi\u0119dze wieczystej prowadzi si\u0119 akta ksi\u0119gi wieczystej. Do akt za\u0142\u0105cza si\u0119 w porz\u0105dku chronologicznym wszelkie dokumenty stanowi\u0105ce podstaw\u0119 wpisu oraz inne pisma dotycz\u0105ce danej ksi\u0119gi wieczystej.<\/p>\n<p>Przepisy o prawach jawnych z ksi\u0119gi wieczystej oraz ustr\u00f3j ksi\u0105g wieczystych, zak\u0142adanie ksi\u0105g wieczystych, jak i post\u0119powanie wieczystoksi\u0119gowe okre\u015bla ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o ksi\u0119gach wieczystych i hipotece (dalej: u.k.w.h.).<\/p>\n<p><strong>Podstawowymi cechami ksi\u0105g wieczystych s\u0105:<\/strong><\/p>\n<ol style=\"list-style-type: lower-alpha;\">\n<li>(w zasadzie) obligatoryjno\u015b\u0107 ich prowadzenia,<\/li>\n<li>zak\u0142adanie i prowadzenie ksi\u0105g wieczystych dla nieruchomo\u015bci a nie dla w\u0142a\u015bciciela (wyj\u0105tek stanowi prowadzenie ksi\u0119gi wieczystej dla sp\u00f3\u0142dzielczego w\u0142asno\u015bciowego prawa do lokalu mieszkalnego),<\/li>\n<li>dla ka\u017cdej nieruchomo\u015bci prowadzi si\u0119 odr\u0119bn\u0105 ksi\u0119g\u0119 wieczyst\u0105,<\/li>\n<li>ksi\u0119gi wieczyste s\u0105 jawne (cech\u0119 jawno\u015bci ksi\u0105g wieczystych okre\u015bla Art. 2 u.k.w.h., kt\u00f3ry m\u00f3wi, \u017ce ksi\u0119gi wieczyste s\u0105 jawne, a skoro tak to nie mo\u017cna zas\u0142ania\u0107 si\u0119 nieznajomo\u015bci\u0105 wpis\u00f3w w ksi\u0119dze wieczystej ani wniosk\u00f3w, o kt\u00f3rych uczyniono w niej wzmiank\u0119),<\/li>\n<li>ksi\u0119gi wieczyste pe\u0142ni\u0105 funkcj\u0119 informacyjn\u0105 oraz materialno-prawn\u0105.<\/li>\n<\/ol>\n<p>Jawno\u015b\u0107 materialna wyra\u017ca si\u0119 tym, \u017ce domniemywa si\u0119, \u017ce prawo jawne z ksi\u0119gi wieczystej jest wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym. Domniemywa si\u0119, \u017ce prawo wykre\u015blone nie istnieje (Art. 3 u.k.w.h.).<\/p>\n<h2>Jak odnale\u017a\u0107 ksi\u0119g\u0119 wieczyst\u0105 mieszkania, kt\u00f3re chcemy kupi\u0107?<\/h2>\n<p><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" class=\"alignleft wp-image-3603\" src=\"https:\/\/ksiegiwieczyste.pl\/czytaj\/wp-content\/uploads\/2017\/03\/ksiega_wieczysta_co_sprawdzic_przed_kupnem_mieszkania-683x1024.jpg\" alt=\"Ksi\u0119ga wieczysta - co sprawdzi\u0107 przed zakupem mieszkania\" width=\"300\" height=\"450\" \/><\/p>\n<p><strong>Aby m\u00f3c zapozna\u0107 si\u0119 z tre\u015bci\u0105 wpis\u00f3w ujawnionych w ksi\u0119dze wieczystej prowadzonej dla \u201eupatrzonego\u201d mieszkania, musimy pozna\u0107 numer ksi\u0119gi wieczystej prowadzonej dla tej nieruchomo\u015bci.<\/strong><\/p>\n<p>Zgodnie z rozporz\u0105dzeniem Ministra Sprawiedliwo\u015bci w sprawie zak\u0142adaniu i prowadzenia ksi\u0105g wieczystych w systemie informatycznym numer ksi\u0119gi wieczystej sk\u0142ada si\u0119 z czteroznakowego kodu wydzia\u0142u ksi\u0105g wieczystych s\u0105du rejonowego, w kt\u00f3rym ksi\u0119ga zosta\u0142a za\u0142o\u017cona, numeru wed\u0142ug repertorium ksi\u0105g wieczystych oraz cyfry kontrolnej. Poszczeg\u00f3lne elementy numeru ksi\u0119gi wieczystej oddzielone s\u0105 znakiem \u201d \/\u201d. Wi\u0119cej o budowie numeru KW dowiesz si\u0119 z artyku\u0142u: <a href=\"https:\/\/ksiegi-wieczyste.org\/numer-ksiegi-wieczystej\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Numer ksi\u0119gi wieczystej &#8211; jak ustali\u0107?<\/a><\/p>\n<p><strong>Numer ksi\u0119gi wieczystej dla interesuj\u0105cego nas mieszkania mo\u017cemy odnale\u017a\u0107 w nast\u0119puj\u0105cy spos\u00f3b:<\/strong><\/p>\n<ol style=\"list-style-type: lower-alpha;\">\n<li>poprosi\u0107 zbywaj\u0105cego mieszkanie o udost\u0119pnienie numeru ksi\u0119gi wieczystej,<\/li>\n<li>uda\u0107 si\u0119 do s\u0105du wieczystoksi\u0119gowego i poprosi\u0107 o udost\u0119pnienie numeru ksi\u0119gi wieczystej, b\u0105d\u017a z\u0142o\u017cy\u0107 wniosek do s\u0105du w formie pisemnej za po\u015brednictwem poczty,<\/li>\n<li>z\u0142o\u017cy\u0107 wniosek w starostwie w\u0142a\u015bciwym dla miejsca po\u0142o\u017cenia lokalu o wypis z kartoteki lokali b\u0105d\u017a wypis z rejestru budynk\u00f3w,<\/li>\n<li>samemu wyszuka\u0107 numer ksi\u0119gi wieczystej korzystaj\u0105c z udost\u0119pnionych w Internecie portali.<\/li>\n<\/ol>\n<p><strong>Ad a. W przypadku, gdy znamy osob\u0119 sprzedaj\u0105c\u0105 lokal mieszkalny, mo\u017cemy poprosi\u0107 j\u0105 o przekazanie nam numeru ksi\u0119gi wieczystej prowadzonej dla tego lokalu.<\/strong><\/p>\n<p>Je\u017celi sprzedaj\u0105cy nieruchomo\u015b\u0107 odm\u00f3wi udost\u0119pnienia numeru ksi\u0119gi wieczystej, to mo\u017ce by\u0107 to znakiem, \u017ce w zakresie sprzedawanej nieruchomo\u015bci, zbywaj\u0105cy lokal ma co\u015b do ukrycia. Odmowa podania numeru ksi\u0119gi wieczystej danego lokalu mo\u017ce r\u00f3wnie\u017c oznacza\u0107, \u017ce stan prawny nieruchomo\u015bci nie jest zgodny z rzeczywistym stanem prawnym, np. ujawnione wpisy w ksi\u0119dze wieczystej nie odpowiadaj\u0105 rzeczywistemu stanowi prawnemu, np. osoba zbywaj\u0105ca mieszkanie nie jest wpisana w <a href=\"https:\/\/ksiegi-wieczyste.org\/jak-czytac-ksiege-wieczysta-dzial-ii\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Dziale II ksi\u0119gi wieczystej<\/a> jako w\u0142a\u015bciciel.<\/p>\n<p>W takim przypadku lepiej odst\u0105pi\u0107 od zakupu mieszkania bowiem transakcja nabycia mo\u017ce okaza\u0107 si\u0119 zbyt ryzykowna. Wykazane niezgodno\u015bci mog\u0105 wynika\u0107 ze zwyk\u0142ego zaniedbania prawowitego w\u0142a\u015bciciela nieruchomo\u015bci polegaj\u0105cego na braku uzgodnieniu stanu prawnego ksi\u0119gi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. Np. osoba podaj\u0105ca si\u0119 za w\u0142a\u015bciciela naby\u0142a nieruchomo\u015b\u0107 w drodze spadku b\u0105d\u017a darowizny i do tej pory nie z\u0142o\u017cy\u0142a wniosku do s\u0105du wieczystoksi\u0119gowego o wpis nowego w\u0142a\u015bciciela. Tego typu niezgodno\u015bci mo\u017cna wyja\u015bni\u0107 jeszcze przed nabyciem nieruchomo\u015bci b\u0105d\u017a na etapie sporz\u0105dzania aktu notarialnego.<\/p>\n<p>Ad b. Innym sposobem na poznanie numeru ksi\u0119gi wieczystej interesuj\u0105cego nas mieszkania jest <strong>udanie si\u0119 do s\u0105du rejonowego, w kt\u00f3rym prowadzona jest ksi\u0119ga wieczysta, i z\u0142o\u017cenie tam wniosku o udost\u0119pnienie numeru ksi\u0119gi wieczystej dla wskazanej nieruchomo\u015bci.<\/strong><\/p>\n<p>Je\u017celi nie wiemy, kt\u00f3ry s\u0105d wieczystoksi\u0119gowy prowadzi ksi\u0119g\u0119 wieczyst\u0105 dla okre\u015blonej nieruchomo\u015bci, to znaj\u0105c adres administracyjny tej nieruchomo\u015bci, mo\u017cemy skorzysta\u0107 z Rozporz\u0105dzenia Ministra Sprawiedliwo\u015bci w sprawie okre\u015blenia s\u0105d\u00f3w rejonowych prowadz\u0105cych ksi\u0119gi wieczyste oraz obszar\u00f3w ich w\u0142a\u015bciwo\u015bci miejscowej i ustali\u0107 adres s\u0105du. Nast\u0119pnie w tym s\u0105dzie, w wydziale wieczystoksi\u0119gowym, z\u0142o\u017cy\u0107 wniosek o udost\u0119pnienie numeru ksi\u0119gi wieczystej prowadzonej dla interesuj\u0105cej nas nieruchomo\u015bci. Mo\u017cemy to zrobi\u0107 osobi\u015bcie udaj\u0105c si\u0119 do s\u0105du b\u0105d\u017a przes\u0142a\u0107 wniosek poczt\u0105 tradycyjn\u0105.<\/p>\n<p><strong>Decyzj\u0119 w sprawie udost\u0119pnienia numeru ksi\u0119gi wieczystej podejmuje przewodnicz\u0105cy wydzia\u0142u s\u0105du po dokonaniu oceny czy \u017c\u0105danie udost\u0119pnienia numeru ksi\u0119gi wieczystej jest oparte o <a href=\"https:\/\/ksiegi-wieczyste.org\/wglad-do-akt-ksiag-wieczystych-czym-jest-interes-prawny\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">interes prawny<\/a>.\u00a0<\/strong>Uzasadnienie wniosku poprzez wskazanie interesu prawnego do nieruchomo\u015bci mo\u017ce by\u0107 trudne, ale nie niemo\u017cliwe. Z interpretacji przepis\u00f3w prawa wiadomo, \u017ce dowodem w sprawie \u017c\u0105dania udost\u0119pnienia numeru ksi\u0119gi wieczystej mo\u017ce by\u0107 proces nabywania nieruchomo\u015bci po\u015bwiadczony np. zawart\u0105 umow\u0105 przedwst\u0119pn\u0105.<\/p>\n<p>Ad c. Kolejnym sposobem na pozyskanie numeru ksi\u0119gi wieczystej dla nieruchomo\u015bci &#8211; lokalu, kt\u00f3ry chcieliby\u015bmy naby\u0107, jest <strong>pozyskanie wypisu z kartoteki (lub z rejestru) lokali b\u0105d\u017a wypisu z rejestru budynk\u00f3w<\/strong>, w kt\u00f3rych tre\u015bci ujawnia si\u0119 numer ksi\u0119gi wieczystej.<\/p>\n<p>Dokumenty te wydawane s\u0105 przez starost\u0119 w\u0142a\u015bciwego dla miejsca po\u0142o\u017cenia nieruchomo\u015bci na wniosek zainteresowanego.\u00a0Zgodnie z obowi\u0105zuj\u0105cymi przepisami, wnioskodawca, aby pozyska\u0107 kompletny dokument obejmuj\u0105cy wszystkie informacje w zakresie nieruchomo\u015bci, a wi\u0119c i numer ksi\u0119gi wieczystej, musi udowodni\u0107 interes prawny w zakresie swego \u017c\u0105dania.<\/p>\n<p><strong>Ad d. Je\u017celi wszystkie sposoby pozyskania numeru ksi\u0119gi wieczystej zawiod\u0105, w\u00f3wczas mo\u017cna skorzysta\u0107 z jednej z dost\u0119pnych w Internecie przegl\u0105darek ksi\u0105g wieczystych (np. <a href=\"https:\/\/ksiegiwieczyste.pl?ref=partner_4311\" target=\"_blank\" rel=\"nofollow noopener\">https:\/\/ksiegiwieczyste.pl<\/a>), umo\u017cliwiaj\u0105cych wyszukanie numeru ksi\u0119gi wieczystej m.in. po adresie nieruchomo\u015bci.<\/strong><\/p>\n<p>B\u0119d\u0105c w posiadaniu numeru ksi\u0119gi wieczystej lokalu, kt\u00f3ry zamierzamy naby\u0107, mo\u017cemy skorzysta\u0107 z przegl\u0105darki ksi\u0105g wieczystych uruchomionej przez Ministerstwo Sprawiedliwo\u015bci (<a href=\"https:\/\/ekw.ms.gov.pl\/\" target=\"_blank\" rel=\"nofollow noopener\">https:\/\/ekw.ms.gov.pl\/<\/a>) i tam, po wprowadzeniu znanego numeru ksi\u0119gi wieczystej pobra\u0107 interesuj\u0105cy nas dokument i zapozna\u0107 si\u0119 z tre\u015bci\u0105 ujawnionych tam wpis\u00f3w.<\/p>\n<p style=\"text-align: center;\">Przeczytaj: <a href=\"https:\/\/ksiegi-wieczyste.org\/jak-znalezc-numer-ksiegi-wieczystej-po-adresie-lub-numerze-dzialki\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Ksi\u0119gi wieczyste po adresie lub numerze dzia\u0142ki &#8211; jak znale\u017a\u0107?<\/a><\/p>\n<h2>Na co zwr\u00f3ci\u0107 uwag\u0119 czytaj\u0105c ksi\u0119g\u0119 wieczyst\u0105 przed zakupem mieszkania?<\/h2>\n<p>Ksi\u0119ga wieczysta prowadzona w systemie informatycznym swoj\u0105 struktur\u0105 przypomina ksi\u0119g\u0119 wieczyst\u0105 prowadzon\u0105 w systemie papierowym, nie zawiera ona jednak \u0142am\u00f3w, kt\u00f3re zosta\u0142y zast\u0105pione podzia\u0142em na rubryki i pola.<\/p>\n<p>Ksi\u0119ga wieczysta prowadzona w systemie informatycznym sk\u0142ada si\u0119 z czterech dzia\u0142\u00f3w, tj.:<\/p>\n<ol>\n<li>Dzia\u0142 I sk\u0142ada si\u0119 z dzia\u0142u: I-O \u201eOznaczenie nieruchomo\u015bci\u201d i dzia\u0142u I-Sp \u201eSpis praw zwi\u0105zanych z w\u0142asno\u015bci\u0105\u201d.<\/li>\n<li>Dzia\u0142 II &#8211; \u201eW\u0142asno\u015b\u0107\u201d.<\/li>\n<li>Dzia\u0142 III &#8211; \u201ePrawa, roszczenia i ograniczenia\u201d.<\/li>\n<li>Dzia\u0142 IV &#8211; \u201eHipoteka\u201d.<\/li>\n<\/ol>\n<p>Podzia\u0142 ksi\u0119gi wieczystej na dzia\u0142y ma charakter czysto porz\u0105dkowy.<\/p>\n<p>Omy\u0142kowy wpis w niew\u0142a\u015bciwym dziale nie stanowi niezgodno\u015bci stanu prawnego ujawnionego w ksi\u0119dze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. Wpis taki podlega sprostowaniu z urz\u0119du (Art. 626 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. &#8211; Kodeks post\u0119powania cywilnego).<\/p>\n<p>Stan prawny mieszkania stanowi\u0105cego nieruchomo\u015b\u0107 lokalow\u0105 okre\u015blaj\u0105 wpisy danych ujawnione we wszystkich czterech dzia\u0142ach ksi\u0119gi wieczystej.<\/p>\n<h3>Dzia\u0142\u00a0 I-O \u201eOznaczenie nieruchomo\u015bci\u201d i I-Sp \u201eSpis praw zwi\u0105zanych z w\u0142asno\u015bci\u0105\u201d<\/h3>\n<p>Analizuj\u0105c wpisy ujawnione w Dziale I-O \u201eOznaczenie nieruchomo\u015bci&#8221; nale\u017cy zwr\u00f3ci\u0107 uwag\u0119 na zgodno\u015b\u0107 wpis\u00f3w ujawnionych w ksi\u0119dze wieczystej z dokumentem wydanym przez starost\u0119, jakim jest \u201e<a href=\"https:\/\/ksiegi-wieczyste.org\/wypis-z-kartoteki-lokali-czym-jest-i-jak-uzyskac\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Wypis z kartoteki lokali<\/a>&#8221; b\u0105d\u017a \u201eWypis z rejestru lokali\u201d. W dziale tym powinny znale\u017a\u0107 si\u0119 informacje o po\u0142o\u017ceniu lokalu ze wskazaniem wojew\u00f3dztwa, powiatu i gminy, miejscowo\u015bci, a nawet dzielnicy, w kt\u00f3rej znajduje si\u0119 dana nieruchomo\u015b\u0107.<\/p>\n<p>Wa\u017cn\u0105 informacj\u0119 uj\u0119t\u0105 w Dziale I-O \u201eOznaczenie nieruchomo\u015bci\u201d stanowi opis lokalu umieszczony w podrubrykach 1.4.4 &#8211; \u201eLokal\u201d oraz w rubryce \u201eObszar\u201d.\u00a0Powinni\u015bmy zwr\u00f3ci\u0107 uwag\u0119 na zgodno\u015b\u0107 wpis\u00f3w w zakresie numeru budynku, numeru lokalu oraz podanej w tre\u015bci ksi\u0119gi wieczystej ilo\u015bci izb.<\/p>\n<p><strong>Istotn\u0105 informacj\u0105 jest r\u00f3wnie\u017c wpis dotycz\u0105cy przeznaczenia lokalu.\u00a0Je\u017celi kupujemy mieszkanie, to w punkcie 5 podrubryki 1.4.4 powinien widnie\u0107 wpis \u201dlokal mieszkalny\u201d.<\/strong><\/p>\n<p>Sprawdzamy r\u00f3wnie\u017c, czy ksi\u0119ga wieczysta zawiera wpisy o pomieszczeniach przynale\u017cnych do mieszkania, kt\u00f3re r\u00f3wnie\u017c chcemy kupi\u0107 (np. miejsce postojowe czy kom\u00f3rka lokatorska).<\/p>\n<p>Zgodno\u015b\u0107 wpis\u00f3w ujawnionych w Dziale I-O \u201eOznaczenie nieruchomo\u015bci\u201d ksi\u0119gi wieczystej z danymi ujawnionymi w ewidencji grunt\u00f3w i budynk\u00f3w oznacza si\u0119 w rubryce 1.6 \u201ezgodno\u015b\u0107 z danymi z ewidencji grunt\u00f3w i budynk\u00f3w\u201d.\u00a0W przypadku braku r\u00f3\u017cnic, w rubryce 1.6 powinno by\u0107 napisane \u201eTAK\u201d.<\/p>\n<p>Nale\u017cy mie\u0107 na wzgl\u0119dzie, \u017ce podstaw\u0105 oznaczenia lokalu w ksi\u0119dze wieczystej jest za\u015bwiadczenie o po\u0142o\u017ceniu i powierzchni lokalu, wydane przez sp\u00f3\u0142dzielni\u0119 mieszkaniow\u0105, a domu jednorodzinnego &#8211; za\u015bwiadczenie wydane przez sp\u00f3\u0142dzielni\u0119 oraz dane katastru nieruchomo\u015bci.<\/p>\n<p>W Dziale I-Sp \u201eSpis praw zwi\u0105zanych z nieruchomo\u015bci\u0105\u201d mog\u0105 by\u0107 ujawnione prawa przys\u0142uguj\u0105ce w\u0142a\u015bcicielowi (ka\u017cdoczesnemu w\u0142a\u015bcicielowi), a wi\u0119c tak\u017ce nabywcy tego lokalu.\u00a0Te same prawa jako obci\u0105\u017cenia cudzych nieruchomo\u015bci podlegaj\u0105 ujawnieniu w Dziale III ksi\u0119gi wieczystej prowadzonej dla ujawnienia stanu prawnego nieruchomo\u015bci obci\u0105\u017conej.<\/p>\n<p>W strukturze Dzia\u0142u I-Sp ujawnia si\u0119 przede wszystkim rodzaj prawa, tre\u015b\u0107 prawa oraz podaje si\u0119 ksi\u0119g\u0119 powi\u0105zan\u0105.<\/p>\n<p>W przypadku lokalu mieszkalnego w podrubryce \u201eRodzaj prawa\u201d mo\u017cna natkn\u0105\u0107 si\u0119 na informacj\u0119 o udziale w\u0142a\u015bcicieli odr\u0119bnych lokali w nieruchomo\u015bci wsp\u00f3lnej oraz wskazanie ksi\u0119gi prowadzonej dla \u201enieruchomo\u015bci macierzystej\u201d, a wi\u0119c tej, z kt\u00f3rej ustanowiono odr\u0119bn\u0105 w\u0142asno\u015b\u0107 lokali.<\/p>\n<h3>Dzia\u0142 II &#8211; \u201eW\u0142asno\u015b\u0107\u201d, kt\u00f3ry obejmuje wpisy dotycz\u0105ce w\u0142asno\u015bci oraz u\u017cytkowania wieczystego<\/h3>\n<p><strong>W Dziale II \u201eW\u0142asno\u015b\u0107\u201d nale\u017cy zwr\u00f3ci\u0107 uwag\u0119 na zgodno\u015b\u0107 danych osoby sprzedaj\u0105cej mieszkanie (podaj\u0105cej si\u0119 za w\u0142a\u015bciciela) z danymi uj\u0119tymi w tre\u015bci ksi\u0119gi wieczystej oraz na informacj\u0119 okre\u015blaj\u0105c\u0105 wsp\u00f3\u0142w\u0142asno\u015b\u0107.<\/strong><\/p>\n<p>Ujawnienie w ksi\u0119dze wieczystej prawa w\u0142asno\u015bci osoby zbywaj\u0105cej nieruchomo\u015b\u0107 to wskazanie jej imienia (pierwszego i drugiego), nazwiska (w przypadku nazwiska z\u0142o\u017conego, w ksi\u0119dze powinny by\u0107 wpisane oba jego cz\u0142ony). W dalszej cz\u0119\u015bci powinno by\u0107 wpisane imi\u0119 ojca i imi\u0119 matki oraz numer ewidencyjny PESEL.<\/p>\n<p>Istotn\u0105 informacj\u0105 dla nabywcy nieruchomo\u015bci jest ujawnienie wsp\u00f3\u0142w\u0142asno\u015bci w cz\u0119\u015bciach u\u0142amkowych oraz ujawnienie wsp\u00f3\u0142w\u0142asno\u015bci \u0142\u0105cznej. Informacje te ujawnia si\u0119 w przypadku, gdy nieruchomo\u015b\u0107 stanowi w\u0142asno\u015b\u0107 kilku os\u00f3b.<\/p>\n<p><strong>Je\u017celi prawo w\u0142asno\u015bci przys\u0142uguje kilku osobom wsp\u00f3lnie, w ksi\u0119dze wieczystej wymienia si\u0119 ka\u017cdego ze wsp\u00f3\u0142w\u0142a\u015bcicieli.<\/strong> W przypadku takiego zapisu musimy pami\u0119ta\u0107, \u017ce sprzedaj\u0105cy powinien dysponowa\u0107 dokumentem, z kt\u00f3rego b\u0119dzie wynika\u0142o, \u017ce posiada on prawo do reprezentowania w procesie sprzeda\u017cy pozosta\u0142ych wsp\u00f3\u0142w\u0142a\u015bcicieli nieruchomo\u015bci.<\/p>\n<p>W przypadku, gdy we w\u0142a\u015bciwym polu ksi\u0119gi wieczystej udzia\u0142y nie s\u0105 oznaczone, to nale\u017cy zwr\u00f3ci\u0107 uwag\u0119 czy w polu 2.2.1.3 jest wpisany rodzaj wsp\u00f3lno\u015bci, kt\u00f3r\u0105 jest najcz\u0119\u015bciej wsp\u00f3lno\u015b\u0107 maj\u0105tkowa ma\u0142\u017ce\u0144ska b\u0105d\u017a wsp\u00f3lno\u015b\u0107 maj\u0105tku wsp\u00f3lnik\u00f3w sp\u00f3\u0142ki cywilnej.\u00a0I tutaj podobnie, je\u017celi wyst\u0119puj\u0105 wpisy ujawniaj\u0105ce wsp\u00f3\u0142w\u0142asno\u015b\u0107 \u0142\u0105czn\u0105, to sprzedaj\u0105cy nie mo\u017ce wyst\u0119powa\u0107 jednoosobowo.<\/p>\n<h3>Dzia\u0142 III &#8211; \u201ePrawa, roszczenia i ograniczenia\u201d<\/h3>\n<p><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" class=\"wp-image-3604 alignright\" src=\"https:\/\/ksiegiwieczyste.pl\/czytaj\/wp-content\/uploads\/2017\/03\/ksiega_wieczysta_mieszkania_na_co_uwazac_przed_zakupem-684x1024.jpg\" alt=\"Ksi\u0119ga wieczysta mieszkania - na co uwa\u017ca\u0107 przed zakupem - analiza wpis\u00f3w\" width=\"300\" height=\"449\" \/><\/p>\n<p>Zgodnie z Art. 25 ustawy o ksi\u0119gach wieczystych i hipotece, Dzia\u0142 III ksi\u0119gi wieczystej &#8211; pod nazw\u0105 \u201ePrawa, roszczenia i ograniczenia\u201d przeznaczony jest na wpisy dotycz\u0105ce ograniczonych praw rzeczowych, z wyj\u0105tkiem hipoteki, na wpisy ogranicze\u0144 w rozporz\u0105dzaniu nieruchomo\u015bci\u0105 lub u\u017cytkowaniem wieczystym oraz na wpisy innych praw i roszcze\u0144 dotycz\u0105cych hipotek.<\/p>\n<p><strong>Umieszczone w tym dziale informacje dotycz\u0105 ewentualnych praw i roszcze\u0144 przys\u0142uguj\u0105cych osobom trzecim wobec mieszkania.<\/strong> Lista mo\u017cliwych wpis\u00f3w, na kt\u00f3re mo\u017cemy si\u0119 tutaj natkn\u0105\u0107, jest bardzo d\u0142uga. Dlatego analizuj\u0105c ten dzia\u0142 nale\u017cy zachowa\u0107 szczeg\u00f3ln\u0105 czujno\u015b\u0107.<\/p>\n<p>W Dziale III ksi\u0119gi wieczystej mog\u0105 wi\u0119c by\u0107 ujawnione okre\u015blone ograniczone prawa rzeczowe obci\u0105\u017caj\u0105ce nieruchomo\u015b\u0107, chocia\u017cby takie jak: u\u017cytkowanie czy s\u0142u\u017cebno\u015b\u0107 gruntowa, osobista czy przesy\u0142u.<\/p>\n<p>Co wa\u017cne, je\u017celi lokal posiada status sp\u00f3\u0142dzielczego w\u0142asno\u015bciowego prawa do lokalu, to nie mo\u017cna go obci\u0105\u017ca\u0107 u\u017cytkowaniem czy s\u0142u\u017cebno\u015bci\u0105 a tak\u017ce do\u017cywociem.<\/p>\n<p>W przypadkach przewidzianych w przepisach ustawowych w ksi\u0119dze wieczystej w Dziale III, poza prawami rzeczowymi, mog\u0105 by\u0107 tak\u017ce ujawnione prawa osobiste i roszczenia, takie jak:<\/p>\n<ul>\n<li>prawo najmu lub dzier\u017cawy, prawo odkupu lub pierwokupu, prawo do\u017cywocia,<\/li>\n<li>roszczenie o przeniesienie w\u0142asno\u015bci nieruchomo\u015bci lub u\u017cytkowania wieczystego,<\/li>\n<li>roszczenie wynikaj\u0105ce z okre\u015blenia zarz\u0105du lub sposobu korzystania z nieruchomo\u015bci przez wsp\u00f3\u0142w\u0142a\u015bcicieli lub wieczystych u\u017cytkownik\u00f3w,<\/li>\n<li>roszczenie wsp\u00f3\u0142w\u0142a\u015bcicieli wy\u0142\u0105czaj\u0105ce uprawnienia do zniesienia wsp\u00f3\u0142w\u0142asno\u015bci,<\/li>\n<li>wierzytelno\u015bci banku hipotecznego zabezpieczone hipotek\u0105 oraz informacje, \u017ce zosta\u0142y one wpisane do rejestru zabezpiecze\u0144 list\u00f3w zastawnych,<\/li>\n<li>prawo do korzystania z budynku lub pomieszczenia mieszkalnego w oznaczonym czasie w ka\u017cdym roku, o kt\u00f3rym mowa w ustawie z dnia 13 lipca 2000 r. o ochronie nabywc\u00f3w prawa korzystania z budynku lub pomieszczenia mieszkalnego w oznaczonym czasie w ka\u017cdym roku oraz o zmianie ustaw &#8211; kodeks cywilny, kodeks wykrocze\u0144 i ustawy o ksi\u0119gach wieczystych i hipotece.<\/li>\n<\/ul>\n<p>W Dziale III ksi\u0119gi wieczystej dokonuje si\u0119 wpis\u00f3w ostrze\u017ce\u0144 kierowanych z urz\u0119du przez s\u0105d wieczystoksi\u0119gowy np. ostrze\u017cenia o niezgodno\u015bci stanu prawnego ujawnionego w tre\u015bci ksi\u0119gi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym.<\/p>\n<p>W Dziale III ksi\u0119gi wieczystej podlegaj\u0105 r\u00f3wnie\u017c ujawnieniu ograniczenia w rozporz\u0105dzaniu nieruchomo\u015bci\u0105 wynikaj\u0105ce z r\u00f3\u017cnych zdarze\u0144 prawnych, ustaw czy orzecze\u0144 s\u0105dowych.\u00a0<strong>Mo\u017cemy tutaj spotka\u0107 ograniczenia chocia\u017cby takie jak: zakaz zbywania nieruchomo\u015bci na mocy postanowienia s\u0105du o zabezpieczeniu roszczenia pieni\u0119\u017cnego, wpis o wszcz\u0119ciu egzekucji z nieruchomo\u015bci czy ujawnienie og\u0142oszenia upad\u0142o\u015bci b\u0105d\u017a wpis roszczenia o op\u0142at\u0119 przekszta\u0142ceniow\u0105.<\/strong><\/p>\n<p>Ujawnienie w Dziale III ksi\u0119gi wieczystej prowadzonej dla okre\u015blonej nieruchomo\u015bci, w tym przypadku lokalu mieszkalnego powoduje, \u017ce ich nabycie przez czynno\u015b\u0107 prawn\u0105 os\u0142ania r\u0119kojmia wiary publicznej ksi\u0105g wieczystych (za wyj\u0105tkiem prawa do\u017cywocia), a ponadto uzyskuj\u0105 one skuteczno\u015b\u0107 wzgl\u0119dem praw nabytych przez czynno\u015b\u0107 prawn\u0105 po ich ujawnieniu.<\/p>\n<p>Ujawnienie roszczenia w ksi\u0119dze wieczystej sprawia, \u017ce osoba, kt\u00f3ra nab\u0119dzie prawo w\u0142asno\u015bci do nieruchomo\u015bci lub u\u017cytkowanie wieczyste, czyni to z ograniczeniem wynikaj\u0105cym z tre\u015bci wpisanego roszczenia.<\/p>\n<h3>Dzia\u0142 IV &#8211; \u201eHipoteka\u201d<\/h3>\n<p>Pomimo, \u017ce hipoteka znajduje si\u0119 w katalogu ograniczonych praw rzeczowych i powinna by\u0107 wpisana w Dziale III ksi\u0119gi wieczystej, to jednak z uwagi na jej donios\u0142\u0105 funkcj\u0119 ekonomiczn\u0105 zabezpieczaj\u0105c\u0105 wierzytelno\u015b\u0107 oraz rozbudowan\u0105 struktur\u0119 wpis\u00f3w, postanowiono, \u017ce w ksi\u0119dze wieczystej wpisy dotycz\u0105ce hipoteki powinny znale\u017a\u0107 si\u0119 w odr\u0119bnym dziale.<\/p>\n<p><strong>Przy zakupie nieruchomo\u015bci &#8211; lokalu nale\u017cy pami\u0119ta\u0107, \u017ce je\u017celi nieruchomo\u015b\u0107 jest obci\u0105\u017cona hipotek\u0105, to nabywca z chwil\u0105 zakupu nieruchomo\u015bci wst\u0119puje w prawa i obowi\u0105zki zbywcy, staje si\u0119 d\u0142u\u017cnikiem hipotecznym, bowiem hipoteka obci\u0105\u017ca nieruchomo\u015b\u0107, a nie jej w\u0142a\u015bciciela.<\/strong><\/p>\n<p>Dla wierzyciela (np. banku) nie ma wi\u0119kszego znaczenia, kto jest w\u0142a\u015bcicielem mieszkania i tak mo\u017ce si\u0119 domaga\u0107 od niego zaspokojenia swoich roszcze\u0144. Dlatego przed nabyciem lokalu obci\u0105\u017conego hipotek\u0105 nale\u017cy zadba\u0107 o to, aby z chwil\u0105 sporz\u0105dzania aktu notarialnego nieruchomo\u015b\u0107 by\u0142a wolna od wszelkich wpis\u00f3w w Dziale IV &#8211; Hipoteka. Dla nabywcy nieruchomo\u015bci, idealn\u0105 sytuacj\u0105 jest, gdy w Dziale IV znajduje si\u0119 informacja \u201cBrak wpis\u00f3w\u201d.<\/p>\n<p>Informacje ujawnione w Dziale IV ksi\u0119gi wieczystej &#8211; \u201eHipoteka\u201d podzielono na elementy ujawniaj\u0105ce powstanie hipoteki, takie jak:<\/p>\n<ol style=\"list-style-type: lower-alpha;\">\n<li>tre\u015b\u0107 wpisu,<\/li>\n<li>okre\u015blenie rodzaju hipoteki,<\/li>\n<li>sumy oraz waluty hipoteki,<\/li>\n<li>oznaczenie wierzytelno\u015bci i stosunku prawnego, z kt\u00f3rego wynika wierzytelno\u015b\u0107,<\/li>\n<li>ujawnienie hipoteki \u0142\u0105cznej,<\/li>\n<li>spos\u00f3b ujawnienia hipoteki obci\u0105\u017caj\u0105cej udzia\u0142 we wsp\u00f3\u0142w\u0142asno\u015bci,<\/li>\n<li>spos\u00f3b ujawnienia hipoteki obci\u0105\u017caj\u0105cej wierzytelno\u015b\u0107 zabezpieczon\u0105 hipotek\u0105,<\/li>\n<li>ujawnienie pierwsze\u0144stwa.<\/li>\n<\/ol>\n<p><strong>Analizuj\u0105c tre\u015b\u0107 wpis\u00f3w ujawnionych w Dziale IV &#8211; &#8222;Hipoteka&#8221;, nale\u017cy szczeg\u00f3lnie zwr\u00f3ci\u0107 uwag\u0119 na wpisy uj\u0119te w polu \u201einne informacje\u201d.<\/strong>\u00a0W polu tym mo\u017ce by\u0107 bowiem ujawniony wpis:<\/p>\n<ul>\n<li>numer KW prowadzonej przez inny wydzia\u0142 ksi\u0105g wieczystych dla nieruchomo\u015bci wsp\u00f3\u0142obci\u0105\u017conej hipotek\u0105 \u0142\u0105czn\u0105 oraz nazwa i siedziba s\u0105du prowadz\u0105cego t\u0119 ksi\u0119g\u0119 wieczyst\u0105,<\/li>\n<li>informacja o zaj\u0119ciu wierzytelno\u015bci obci\u0105\u017conej hipotek\u0105,<\/li>\n<li>informacja o wpisaniu hipoteki do rejestru zabezpieczenia hipotecznych list\u00f3w zastawnych czy sposobie podzia\u0142u hipoteki w razie podzia\u0142u nieruchomo\u015bci polegaj\u0105cego na ustanowieniu odr\u0119bnej w\u0142asno\u015bci lokalu.<\/li>\n<\/ul>\n<p>W Dziale IV ksi\u0119gi wieczystej mo\u017cemy te\u017c spotka\u0107 wpis roszczenia o ustanowienie hipoteki. Je\u017celi w dziale tym nie zosta\u0142a ustanowiona hipoteka, to wpis roszczenia ma na celu zabezpieczenie dokonania ewentualnego wpisu hipoteki w przysz\u0142o\u015bci.\u00a0W praktyce, wpis tego typu roszczenia dokonuje si\u0119 przy wierzytelno\u015bciach kr\u00f3tkoterminowych, przy bardzo dobrej sytuacji finansowej d\u0142u\u017cnika b\u0105d\u017a w sytuacji, gdy w danej chwili hipoteka nie mo\u017ce by\u0107 ustanowiona.\u00a0Wpis w Dziale IV roszczenia o ustanowienie hipoteki nie daje wierzycielowi \u017cadnego prawa do nieruchomo\u015bci.<\/p>\n<p style=\"text-align: center;\">Przeczytaj: <a href=\"https:\/\/ksiegi-wieczyste.org\/jak-sprawdzic-kto-jest-wlascicielem-mieszkania\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Jak sprawdzi\u0107, kto jest w\u0142a\u015bcicielem mieszkania?<\/a><\/p>\n<h2>Wzmianki w ksi\u0119dze wieczystej mieszkania<\/h2>\n<p>Analizuj\u0105c wpisy ujawnione w tre\u015bci ksi\u0119gi wieczystej nale\u017cy zwr\u00f3ci\u0107 uwag\u0119 nie tylko na wpisy w poszczeg\u00f3lnych czterech dzia\u0142ach ksi\u0119gi wieczystej, ale r\u00f3wnie\u017c na rubryk\u0119 okre\u015blon\u0105 nazw\u0105 \u201eWzmianka\u201d.<\/p>\n<p>W ksi\u0119gach wieczystych prowadzonych w systemie teleinformatycznym wzmianka o wniosku zamieszczana jest w odpowiednim dziale ksi\u0119gi wieczystej automatycznie, tj. z chwil\u0105 umieszczenia wzmianki w systemie.<\/p>\n<p>Wzmianka sk\u0142ada si\u0119 z numeru kolejnego dziennika KW, kt\u00f3rym oznaczony zosta\u0142 wniosek, z dodaniem dw\u00f3ch ko\u0144cowych cyfr danego roku.<\/p>\n<p><strong>W my\u015bl Art. 6267. \u00a7 2 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks post\u0119powania cywilnego, wzmianka o wniosku nie jest wpisem, stanowi ona informacj\u0119 ostrzegaj\u0105c\u0105 o z\u0142o\u017ceniu do s\u0105du wniosku, kt\u00f3ry po jego rozpatrzeniu mo\u017ce zmieni\u0107 tre\u015b\u0107 ksi\u0119gi wieczystej w zakresie obj\u0119tym \u017c\u0105daniem, albowiem po przyj\u0119ciu i rozpatrzeniu wniosku przez s\u0105d, wzmianka w ksi\u0119dze wieczystej zast\u0105piona zostanie w\u0142a\u015bciwym wpisem.<\/strong><\/p>\n<p>Wprowadzenie do ksi\u0119gi wieczystej instytucji \u201cWzmianki\u201d jest rozwi\u0105zaniem maj\u0105cym na celu ochron\u0119 okresu pomi\u0119dzy przeniesieniem prawa w\u0142asno\u015bci, a ujawnieniem tego faktu w ksi\u0119dze wieczystej.\u00a0W przypadku, gdy w ksi\u0119dze wieczystej widnieje wzmianka, zaufanie do tre\u015bci ksi\u0119gi wieczystej powinno by\u0107 ograniczone.<\/p>\n<p>Ka\u017cdy potencjalny nabywca nieruchomo\u015bci, kt\u00f3ry dostrze\u017ce wzmiank\u0119 w ksi\u0119dze wieczystej prowadzonej dla nieruchomo\u015bci nabywanej, powinien d\u0105\u017cy\u0107 do poznania tre\u015bci wniosku, kt\u00f3ry po jego wprowadzeniu i wykre\u015bleniu wzmianki mo\u017ce zmieni\u0107 tre\u015b\u0107 ksi\u0119gi wieczystej.<\/p>\n<p><strong>Nabywaj\u0105c nieruchomo\u015b\u0107 z \u201enierozpoznan\u0105\u201d wzmiank\u0105, potencjalny nabywca nieruchomo\u015bci nara\u017ca si\u0119 na znaczne ryzyko, poniewa\u017c wzmianka w ksi\u0119dze wieczystej wy\u0142\u0105cza r\u0119kojmi\u0119 wiary publicznej ksi\u0105g wieczystych.<\/strong><\/p>\n<p>Nale\u017cy wspomnie\u0107, \u017ce dla nieruchomo\u015bci, z kt\u00f3rej lokale zosta\u0142y wyodr\u0119bnione prowadzi si\u0119 odr\u0119bn\u0105 ksi\u0119g\u0119 wieczyst\u0105. W ksi\u0119dze tej ujawnia si\u0119 spos\u00f3b zarz\u0105du t\u0105 nieruchomo\u015bci\u0105 okre\u015blony w umowie.<\/p>\n<h2>R\u0119kojmia wiary publicznej ksi\u0105g wieczystych<\/h2>\n<p>Jednym z instrument\u00f3w wzmacniaj\u0105cych funkcj\u0119 ksi\u0105g wieczystych jest r\u0119kojmia wiary publicznej ksi\u0105g wieczystych.<\/p>\n<p class=\"pro-tip\">R\u0119kojmia wiary publicznej ksi\u0105g wieczystych jest sposobem nabycia nieruchomo\u015bci lub innego prawa rzeczowego od osoby nieuprawnionej, kt\u00f3ra zamiast rzeczywi\u015bcie uprawnionej zosta\u0142a wpisana w ksi\u0119dze wieczystej jako ta, kt\u00f3rej to prawo przys\u0142uguje.<\/p>\n<p>Tak wi\u0119c, nabywaj\u0105c nieruchomo\u015b\u0107 od osoby wpisanej w Dziale II ksi\u0119gi wieczystej jako w\u0142a\u015bciciel, lecz nie b\u0119d\u0105cej prawowitym w\u0142a\u015bcicielem tej nieruchomo\u015bci &#8211; mieszkania, stajemy si\u0119 prawowitym w\u0142a\u015bcicielem tego mieszkania.<\/p>\n<p>Dzieje si\u0119 tak dlatego, \u017ce r\u0119kojmia wiary publicznej ksi\u0105g wieczystych chroni tylko tego nabywc\u0119, kt\u00f3rego kontrahentem jest osoba wpisana w ksi\u0119dze wieczystej.\u00a0Natomiast, r\u0119kojmia wiary publicznej ksi\u0105g wieczystych nie chroni tego nabywcy, kt\u00f3ry naby\u0142 mieszkanie &#8211; nieruchomo\u015b\u0107 od niewpisanego w\u0142a\u015bciciela nieruchomo\u015bci.<\/p>\n<p><strong>Skutkiem r\u0119kojmi wiary publicznej ksi\u0105g wieczystych jest wi\u0119c ochrona nabywcy dzia\u0142aj\u0105cego w dobrej wierze.<\/strong> Okazuje si\u0119, \u017ce osoba nieuprawniona do mieszkania, lecz wpisana do ksi\u0119gi wieczystej mo\u017ce przenie\u015b\u0107 w\u0142asno\u015b\u0107 mieszkania na nabywc\u0119, je\u017celi nabywca nieruchomo\u015bci dzia\u0142a\u0142 w dobrej wierze.<\/p>\n<p>R\u0119kojmia wiary publicznej ksi\u0105g wieczystych nie dzia\u0142a, a wi\u0119c jest wy\u0142\u0105czona w przypadku, gdy:<\/p>\n<ul>\n<li>dla nieruchomo\u015bci prowadzona jest wi\u0119cej ni\u017c jedna ksi\u0119ga wieczysta,<\/li>\n<li>prowadzona dla nieruchomo\u015bci ksi\u0119ga wieczysta zosta\u0142a zagubiona lub zniszczona albo utraci\u0142a moc na podstawie przepis\u00f3w ustawy\u00a0z dnia 17 lutego 1960 r. o utracie mocy prawnej niekt\u00f3rych ksi\u0105g wieczystych,<\/li>\n<li>ksi\u0119ga wieczysta zosta\u0142a zamkni\u0119ta,<\/li>\n<li>dla nieruchomo\u015bci prowadzony jest tylko zbi\u00f3r dokument\u00f3w.<\/li>\n<\/ul>\n<p>R\u0119kojmia wiary publicznej ksi\u0105g wieczystych uaktywnia si\u0119, gdy stan prawny ujawniony w ksi\u0119dze wieczystej jest niezgodny z rzeczywistym stanem prawnym.<\/p>\n<p>R\u0119kojmia wiary publicznej chroni tylko tego nabywc\u0119, kt\u00f3ry naby\u0142 nieruchomo\u015b\u0107 poprzez odp\u0142atn\u0105 czynno\u015b\u0107 prawn\u0105, a wi\u0119c r\u0119kojmia nie ma zastosowania do nabycia nieruchomo\u015bci na skutek dziedziczenia lub w drodze nabycia spadku.<\/p>\n<p>W praktyce osoba, kt\u00f3ra nab\u0119dzie nieruchomo\u015b\u0107 od osoby legitymuj\u0105cej si\u0119 stwierdzeniem nabycia spadku albo po\u015bwiadczeniem dziedziczenia, lecz nie wpisanej do ksi\u0119gi wieczystej jako w\u0142a\u015bciciel nieruchomo\u015bci, nabywa t\u0119 nieruchomo\u015b\u0107, chyba \u017ce wie o tym, \u017ce zbywca w rzeczywisto\u015bci nie jest spadkobierc\u0105 albo nie jest jedynym spadkobierc\u0105.<\/p>\n<p><strong>Co wa\u017cne, przepisy o r\u0119kojmi nie maj\u0105 zastosowania do czynno\u015bci przeniesienia prawa w\u0142asno\u015bci w wyniku innych zdarze\u0144 np.:<\/strong><\/p>\n<ul>\n<li>w toku post\u0119powania egzekucyjnego,<\/li>\n<li>w post\u0119powaniu administracyjnym,<\/li>\n<li>przez zasiedzenie czy przemilczenie,<\/li>\n<li>w wyniku spadkobrania z mocy postanowie\u0144 Kodeksu cywilnego, jak i testamentowego,<\/li>\n<li>na podstawie umowy maj\u0105tkowej ma\u0142\u017ce\u0144skiej zawartej w oparciu o Kodeks rodzinny i opieku\u0144czy,<\/li>\n<li>z mocy samego prawa.<\/li>\n<\/ul>\n<p><strong>R\u0119kojmia wiary publicznej ksi\u0105g wieczystych nie dzia\u0142a przeciwko prawom uj\u0119tym w Art. 7 u.k.w.h. niezale\u017cnie od tego czy s\u0105, czy nie s\u0105 ujawnione w ksi\u0119dze wieczystej.<\/strong> Prawa te, to:<\/p>\n<ol>\n<li>prawo obci\u0105\u017caj\u0105ce nieruchomo\u015b\u0107 z mocy ustawy niezale\u017cnie od wpisu,<\/li>\n<li><a href=\"https:\/\/ksiegi-wieczyste.org\/prawo-dozywocia-w-ksiedze-wieczystej-co-to-oznacza\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">prawo do\u017cywocia<\/a>,<\/li>\n<li>prawo s\u0142u\u017cebno\u015bci ustanowionej na podstawie decyzji w\u0142a\u015bciwego organu administracji pa\u0144stwowej,<\/li>\n<li>prawo s\u0142u\u017cebno\u015bci drogi koniecznej albo prawo ustanowione w zwi\u0105zku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budynku lub innego urz\u0105dzenia,<\/li>\n<li>prawo s\u0142u\u017cebno\u015bci przesy\u0142u (Art. 7 u.k.w.h.).<\/li>\n<\/ol>\n<p>Dzia\u0142anie r\u0119kojmi wiary publicznej ksi\u0105g wieczystych ma istotne znaczenie w przypadku nabycia nieruchomo\u015bci obci\u0105\u017conej ograniczonymi prawami rzeczowymi i osobistymi.<\/p>\n<p>Zwykle, nieujawnione w ksi\u0119dze wieczystej obci\u0105\u017cenia nieruchomo\u015bci, w warunkach r\u0119kojmi wygasaj\u0105. Natomiast efektem dzia\u0142ania Art. 7 u.k.w.h. jest to, \u017ce w przypadku, gdy dana osoba nab\u0119dzie nieruchomo\u015b\u0107 obci\u0105\u017con\u0105 jednym z praw uj\u0119tych w katalogu Art. 7, a w ksi\u0119dze wieczystej prowadzonej dla tej nieruchomo\u015bci nie b\u0119dzie to prawo ujawnione, to osoba ta, nie b\u0119dzie mog\u0142a powo\u0142ywa\u0107 si\u0119 na brak wpisu i podnosi\u0107, \u017ce naby\u0142a nieruchomo\u015b\u0107 bez obci\u0105\u017ce\u0144.<\/p>\n<p><strong>Zgodnie z interpretacj\u0105 przepisu Art. 7 u.k.w.h. nabywca nieruchomo\u015bci obci\u0105\u017conej jednym z praw wyszczeg\u00f3lnionych w Art. 7, nabywa t\u0119 nieruchomo\u015b\u0107 wraz z tym obci\u0105\u017ceniem, pomimo \u017ce nie zosta\u0142o ono ujawnione w tre\u015bci ksi\u0119gi wieczystej.<\/strong><\/p>\n<p>Skutkiem dzia\u0142ania Art. 7 mo\u017ce by\u0107 to, \u017ce w przypadku, gdy dana osoba nab\u0119dzie nieruchomo\u015b\u0107 &#8211; lokal mieszkalny, dla kt\u00f3rego notarialnie ustanowiono prawo do\u017cywocia, lecz prawa tego nie ujawniono w ksi\u0119dze wieczystej, nabywca lokalu nie tylko stanie si\u0119 w\u0142a\u015bcicielem takiego lokalu, ale r\u00f3wnie\u017c b\u0119dzie zobowi\u0105zany do zapewnienia do\u017cywotnikowi jego praw wynikaj\u0105cych z Art. 908 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. &#8211; Kodeks cywilny [Umowa do\u017cywocia].\u00a0Przy czym, nabywca lokalu obci\u0105\u017conego prawem do\u017cywocia nie mo\u017ce powo\u0142ywa\u0107 si\u0119 na to, \u017ce w ksi\u0119dze wieczystej nie by\u0142o wpisu i naby\u0142 t\u0119 nieruchomo\u015b\u0107 bez jakichkolwiek obci\u0105\u017ce\u0144, bo tak dzia\u0142a prawo r\u0119kojmi, kt\u00f3rego zasad\u0105 jest, \u017ce nieujawnione w ksi\u0119dze wieczystej obci\u0105\u017cenia nieruchomo\u015bci w warunkach r\u0119kojmi wygasaj\u0105.<\/p>\n<p>W przypadku prawa do\u017cywocia, Art. 7 u.k.w.h. wy\u0142\u0105cza r\u0119kojmi\u0119 wiary publicznej ksi\u0105g wieczystych, gdy\u017c poddanie tego prawa skutkom r\u0119kojmi mog\u0142oby doprowadzi\u0107 do sytuacji bardzo szkodliwych spo\u0142ecznie, zw\u0142aszcza \u017ce prawo to posiada charakter \u015bci\u015ble alimentacyjny.\u00a0Zatem, aby unikn\u0105\u0107 przykrych niespodzianek i nie sta\u0107 si\u0119 w\u0142a\u015bcicielem lokalu wraz z do\u017cywotnikiem zaleca si\u0119, aby przed podpisaniem aktu notarialnego pozyska\u0107 od zbywcy o\u015bwiadczenie, z kt\u00f3rego b\u0119dzie wynika\u0142o, \u017ce zbywana nieruchomo\u015b\u0107 jest wolna od wszelkich obci\u0105\u017ce\u0144, w tym w szczeg\u00f3lno\u015bci od takich praw, kt\u00f3re mog\u0105 powsta\u0107 niezale\u017cnie od ich wpisu w ksi\u0119dze wieczystej np. prawa do\u017cywocia.<\/p>\n<p style=\"text-align: center;\">Przeczytaj r\u00f3wnie\u017c:\u00a0<a href=\"https:\/\/ksiegi-wieczyste.org\/jak-sprawdzic-dzialke-przed-jej-kupnem\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Jak sprawdzi\u0107 dzia\u0142k\u0119 przed jej kupnem?<\/a><\/p>\n<p>Podstawa prawna:<\/p>\n<ol>\n<li>Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o ksi\u0119gach wieczystych i hipotece.<\/li>\n<li>Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. &#8211; Kodeks post\u0119powania cywilnego.<\/li>\n<li>Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. &#8211; Kodeks cywilny.<\/li>\n<\/ol>\n<p>Foto:\u00a0Pexels.com<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Zakup mieszkania wi\u0105\u017ce si\u0119 nie tylko z wydatkowaniem znacznej sumy pieni\u0119dzy, ale r\u00f3wnie\u017c z obaw\u0105, czy nabywana nieruchomo\u015b\u0107 nie przysporzy nam wi\u0119cej k\u0142opot\u00f3w ni\u017c rado\u015bci.\u00a0Aby nie nara\u017ca\u0107 si\u0119 na rozwi\u0105zywanie problem\u00f3w zwi\u0105zanych z nabytym mieszkaniem i m\u00f3c cieszy\u0107 z posiadania [&hellip;]<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":3607,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[7],"tags":[31,13],"class_list":["post-1155","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-porady","tag-dzialy-ksiegi-wieczystej","tag-numer-ksiegi-wieczystej"],"aioseo_notices":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/ksiegiwieczyste.pl\/czytaj\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/1155","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/ksiegiwieczyste.pl\/czytaj\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/ksiegiwieczyste.pl\/czytaj\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/ksiegiwieczyste.pl\/czytaj\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/ksiegiwieczyste.pl\/czytaj\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=1155"}],"version-history":[{"count":10,"href":"https:\/\/ksiegiwieczyste.pl\/czytaj\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/1155\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":3605,"href":"https:\/\/ksiegiwieczyste.pl\/czytaj\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/1155\/revisions\/3605"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/ksiegiwieczyste.pl\/czytaj\/wp-json\/wp\/v2\/media\/3607"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/ksiegiwieczyste.pl\/czytaj\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=1155"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/ksiegiwieczyste.pl\/czytaj\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=1155"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/ksiegiwieczyste.pl\/czytaj\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=1155"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}